Битва за исторический квартал
Жители квадрата улиц Ауэзова – Озтюрка – Манаса – Жандосова в Алматы выступают против строительства студенческих общежитий на месте нескольких жилых домов. Этот квартал вместе с соседними раньше относился к Казахскому институту земледелия (КИЗ). По словам архитекторов, это исторический район с малоэтажной застройкой, которая представляет культурную и историческую ценность для города. В прошлом году соседний квартал выше улицы Озтюрка был исключен из программы реновации ветхого жилья после того, как жители выступили против.
Сейчас жители собирают подписи против строительства общежитий, а застройщик планирует провести «комплексную реновацию» всего квартала улиц Ауэзова – Озтюрка – Манаса – Жандосова. Власть поговорила с жителями и архитекторами о будущей судьбе района и возможных альтернативах его застройки.
«Живем и не знаем, что будет завтра»Название КИЗ закрепилось за этим районом из-за того, что в 50-60-х годах застраиваемая территория относилась к Казахскому институту земледелия. В основном здесь жили специалисты КИЗа. Сейчас в квадрате улиц Ауэзова – Озтюрка – Манаса – Жандосова есть частный детский сад, оборудованные детские площадки, медицинский центр, и, что самое главное – малоэтажные дома, которые являются частью большой истории.
Ощущение большого города теряется, когда заходишь в зеленые дворы. У каждого дома – палисадник, где-то разбиты аккуратные цветники, о которых заботятся жители. Между домами – приземистые кирпичные гаражи. Целостность двора нарушает огороженный высоким забором уже полуразрушенный дом, который застройщик выкупил, но пока не торопится сносить.
В вечер пятницы кто-то здесь спокойно прогуливается в одиночестве, кто-то с детьми, кто-то спешит домой с работы. Не все прохожие согласились дать комментарий, но все, с кем нам удалось поговорить, категорически против сноса двухэтажных домов и строительства общежитий. Они отметили высокую устойчивость домов к землетрясениям, комфортную планировку квартир и тишину.
Алексей живет здесь уже 11 лет и отказывается переезжать: «Я целенаправленно покупал квартиру в этом районе, потому что меня устраивает и двор, и местоположение, и качество квартир». К главным преимуществам района он отнес крепкие кирпичные дома и даже наличие бомбоубежищ под ними.
Вход в бомбоубежище под домом номер 63
Мужчина выступает против строительства общежитий в своем дворе.
«Это нарушит наш образ жизни, создаст излишние нагрузки на электрические сети, на сети водоснабжения, канализацию, создаст проблемы с парковкой», – считает он.
По словам Алексея, это не первая попытка уговорить жителей на переселение: другие застройщики до этого предлагали им взамен квартиры за городом или в районе Алтын Орды. По словам мужчины, нынешние застройщики еще не предлагали никаких конкретных вариантов для переселения.
Он также отметил, что на него пытались оказывать давление, когда он сказал, что не собирается переезжать: «Мне молодой человек, который приходил по поводу сноса, сказал что лучше с ними договариваться, чем когда это перейдет на уровень переговоров с акиматом».
Алексей также говорит, что отец его соседки, Ирины Наумкиной, был ведущим специалистом института земледелия и отвечал за строительство этих домов.
Ирина Наумкина при встрече рассказала нам, что живет здесь с 1955 года и, также как и многие, против строительства: «Мы живем как на вулкане и ждем, что будет дальше. Этот дом (№ 63) был полностью заселен работниками КИЗа, это наш любимый дом, здесь жили настоящие ученые, которые столько полезного сделали для республики».
Шолпан Шерезданова, живущая в этом доме с рождения, говорит, что все дома квартала сейсмостойкие, и удивляется, что огороженный дом №59А в центре двора разрешили снести:
«Управление градостроительного контроля говорит, что дало разрешение на снос, якобы этот дом был в аварийном состоянии. Но эти дома очень крепкие, когда было землетрясение, ни одной трещины не появилось на этом доме, как он может быть в аварийном состоянии?».
Шум при демонтаже дома №59А, как отмечают жители, очень мешает.
80-летний Николай Качура проживающий с супругой в этом районе уже 8 лет, отметил, что здесь прошло несколько собраний, на которых не было журналистов, но присутствовала полиция. Он также подчеркнул наличие 30-летних ракитовых деревьев перед зданием детского сада, которым тоже может грозить снос.
Николай Качура
супруга Николая Качуры
Пожилой человек говорит, что ремонт и переезд в его возрасте сродни пожару. Ему неизвестно, какую компенсацию дадут за его двухкомнатную квартиру, и где он сможет за эти деньги что-то купить. Николай Иванович подчеркнул, что он в неведении относительно предложений по новому жилью. Он добавил, что вечером, выходя на прогулку, иногда не встречает ни одного человека, ведь это тихий и спокойный район, где большую часть населения составляют пожилые люди.
Айша Илюхина живет здесь уже более 9 лет. Она рассказала, что на собраниях общалась с застройщиками. По ее словам, они показывали подписи, собранные с жителей домов, но на самом деле люди соглашались только на обсуждение застройки, а не на снос, но застройщики утверждают, что половина соседей уже согласна. Илюхина перестала ходить на собрания, так как считает общение с застройщиками бесполезным.
Айша Илюхина
«Мы вплоть до президента пишем»Несколько активных жителей, выступающих против строительства общежитий, на прошлой неделе выступили на пресс-конференции. Одна из них, преподаватель КазНУ имени аль-Фараби Нина Тарлецкая, отметила, что квартал не попадает под государственную программу реновации. Позднее это подтвердили «Власти» в ТОО «Предприятие капитального строительства» акимата Алматы.
«Что хотят потенциальные застройщики сейчас? Они хотят, в первую очередь, правдами или неправдами завладеть землей, вытеснить всех жителей. Для чего? Для постройки сначала якобы студенческих общежитий, а после – многоэтажных жилых комплексов», – заявила Тарлецкая. Она отмечает, что застройщики сами говорили жильцам, что их мнение по этому вопросу никто не спрашивает.
Кроме того, жители подчеркивают, что строительство студенческих общежитий в центре города противоречит планам в перспективе перенести высшие учебные заведения в город Конаев и сделать там студенческий городок.По словам Александра Сорокина, владеющего квартирой в этом квадрате улиц, ранее другая строительная компания уже предлагала жителям провести реновацию района, но они отказались. Подход же нынешнего застройщика жители называют «нарушающим все правила».
Сейчас в частной собственности у застройщиков находится жилой дом, обнесенный забором – разрешение на его снос компания уже получила, а также еще одно административное здание на участке, где до этого находилась квартальная котельная.
Дом 59А, обнесенный забором
Для строительства четырех общежитий, согласно первоначальному эскизному проекту, имеющемуся в распоряжении редакции, застройщикам необходимо выкупить квартиры еще в двух домах.
Архитектор и житель района Михаил Васильев рассказал, что на последней встрече с акиматом застройщик заявил, что получил полное согласие жильцов еще одного дома. При этом трое собственников квартир этого дома заявили, что не давали согласия.
«Аким сказал: тогда выносите бумагу, где написано, что они согласились и подписали, и идите в полицию. Мы это сделали. Надеемся, что их привлекут к ответственности за обман и подлог», – сказал Васильев.
Жители также отмечают, что на плане детальной планировки квартал входит в полицентр «Исторический центр», и зона его застройки – двух- и трехэтажные дома. Тем не менее, в измененном генеральном плане города в квартале появляется зона «НИИ, ВУЗов, ССУЗов и проектных организаций». Жители также требуют исключить ее.
Нина Тарлецкая говорит, что они неоднократно обращались в районный и городской акимат против застройки и против сноса домов, но пока всё безрезультатно.
В документе, предоставленном жителями редакции, собрано около ста подписей жильцов из почти всех домов квартала, выступающих против строительства общежитий.Михаил Васильев также добавил, что жители пишут обращения в разные инстанции с требованием отменить проект:
«Мы вплоть до президента пишем, и все равно все это опускается до управления урбанистики. А там заявляют, что проект строительства частных студенческих общежитий рассмотрен и согласован с градостроительным советом».
В ответе жителям, имеющемся в распоряжении редакции, управление урбанистики также подчеркивает, что градостроительный совет – это только рекомендательный орган.
Айдын Акбай, архитектор и член градостроительного совета, в комментарии «Власти» пояснил, что градостроительный совет получает документы на рассмотрение уже после того, как управление урбанистики проверит их на соответствие нормативам и юридическую правильность.
Он также подчеркнул, что совет утверждает не проект, а только концепцию будущих зданий: «Градсовет рассматривает необходимость – что дает для города это общежитие, условия для студентов, архитектурное решение, облик».
В первоначальном эскизном проекте застройщик указывает, что заинтересованность в «жилищном размещении студентов» выразили несколько университетов города, в том числе Caspian University (Каспийский Университет), МУИТ (IITU) и Центрально-азиатский университет. Однако в МУИТе сообщили, что не обладают такой информацией. Каспийский и Центрально-азиатский университеты на запросы редакции не ответили.
В проекте также указано, что застройщиком получено письмо от управления молодежной политики о содействии проекту строительства общежитий.
Управление молодежной политики города Алматы сообщило «Власти», что застройщик, ТОО RTC, получил консультацию в проектном офисе, который координирует работы по строительству общежитий.
Проектный офис оказывает содействие по принципу «одного окна» инвесторам, вузам и частным компаниям в вопросах получения разрешительных документов на строительство новых либо реконструкцию непрофильных объектов.
В управлении также подтвердили, что за строительство новых объектов под общежития с 2023 года государство выплачивает инвесторам 230 МРП (849 160 тенге) за одно койко-место в течение 6 лет, а при реконструкции существующих объектов под общежития – 92 МРП (339 664 тенге) в течение 8 лет.
Во дворе нам также удалось встретить сотрудницу детского сада «Алгабас», которая сказала, что сад переезжает. И, действительно, в 6 часов вечера в пятницу рядом с садиком не было ни одного родителя или ребенка, но с его территории выезжали грузовые автомобили.
Вывеска детского сада «Алгабас»
По данным публичной кадастровой карты, этот участок теперь принадлежит колледжу Международной Академии Бизнеса. В колледже подтвердили, что выкупили его, однако на момент публикации не предоставили комментариев относительно строительства студенческих общежитий.
В детском саду «Балжан», который находится напротив «Алгабаса», дать комментарий отказались.
Что известно о застройщике?Строить частные студенческие общежития в районе собирается ТОО RTC – проект этой компании в январе 2023 года был одобрен градостроительным советом. Однако, согласно кадастровой карте, один выкупленный под строительство общежитий участок принадлежит другой компании – ТОО Open Campus. Компании не связаны напрямую, но бывший руководитель ТОО RTC, Мади Кудайберген, также был учредителем ТОО Open Campus до декабря прошлого года.
ТОО RTC, согласно своему сайту, занимается сетями связи и поставкой оборудования для них.
Менеджер проекта строительства Руслан Шевченко в комментарии «Власти» рассказал, что градостроительный совет утвердил «концептуальный проект развития территории с первым этапом», по которому пока планируется построить только два общежития. По его словам, рассмотрение концептуального проекта не требует наличия правоустанавливающих документов на все участки.
В компании подтвердили, что планируют не только строительство общежитий, но в перспективе – застройку всего квадрата улиц.
«Мы разработали мастер-план полностью всего квартала и мы готовы развивать весь квартал поэтапно, реновацию проводить во всем квартале», – сообщил он.Проект, по его словам, «направлен на улучшение жилищных условий и развитие территории в соответствии с городскими требованиями и стандартами».
В компании также пообещали провести общественные слушания по проекту.
По словам Шевченко, проект развития квартала предусматривает строительство зданий различной этажности, при этом максимальная высота планируемых домов – шесть этажей. Компания утверждает, что планирует действовать «в строгом соответствии с архитектурным регламентом города». При этом план детальной планировки пока предусматривает здесь дома не выше трех этажей.
Высота общежитий, по словам Шевченко, тоже составит шесть этажей. Их планировалось построить девятиэтажными, но после комментариев градсовета проект изменили.
«Раньше у нас были девятиэтажные (здания – В.), нам сказали, нет, это все-таки такой район, средняя этажность там будет максимум шесть этажей. Плюс разработать весь концепт», – рассказал Шевченко.
В компании не предоставили концепцию развития всего квартала, но подчеркнули, что смогут показать ее после одобрения градостроительным советом, который может снова внести свои комментарии.
По словам менеджера проекта, не согласны с ним только «ряд активистов». Шевченко также утверждает, что компания получила стопроцентное согласие жителей дома 57А: «Они готовы переехать, они видят, что дома старые, 50-х домов».
«Кто-то из жителей хочет остаться в этом районе – мы тоже гибкие, мы им предлагаем кому-то в аренду снимать на период строительства, и дальше уже здесь предоставить квадратные метры, – также говорит менеджер проекта. – То же самое с коммерческими объектами – кто хочет остаться в этом квартале, мы им предлагаем – (медцентр – В.) Эмирмед, аптеки, ряд магазинов».
В ТОО Open Campus также ответили, компания готова «и в дальнейшем рассматривать предложения и замечания как указанной группы (активистов – В.), так и всех жителей квартала». В компании утверждают, что предлагают собственникам жилья «выкуп по текущим ценам на рынке или компенсацию соответствующей квартиры в черте населенного пункта».
Застройщик также утверждает, что проект строительства общежитий «не нарушает исторического статуса района», и придерживается законодательства в области сохранения исторического и архитектурного наследия.
В компании отметили, что получили постановление акимата, разрешающее им проведение изыскательских работ, которое «было принято на основе полного комплекта документации и всех необходимых согласований».
Сохранить историюАрхитектор Алина Бейсенова в 2020 году проводила вместе с командой фонда Urban Forum Kazakhstan первое комплексное исследование проектов реновации в Казахстане. В исследование вошли соседние кварталы КИЗа, которые на тот момент входили в госпрограмму реновации ветхого жилья. «Власть» публиковала беседу с архитекторами об этом исследовании.
Бейсенова отмечает, что в отличие от других кварталов КИЗа, квадрат Ауэзова – Озтюрка – Манаса – Жандосова сохранен менее бережно и более хаотично наполнен частными пристройками, однако строительство многоэтажных общежитий в любом случае кардинально изменит облик всего района. Она также предупреждает, что заселение большого количества студентов может пагубно сказаться на сложившемся сплоченном сообществе всего района и разрушить его.
Кроме того, отмечает она, малоэтажная застройка здесь была изначально выбрана с учетом розы ветров:
«Воздушный поток идет с гор через Ботанический сад, Атакент и задувает туда, и строительство очень крупных объектов может помешать потокам воздуха», – опасается архитектор.
Архитектор считает, что акимат в сложившейся ситуации мог бы провести социологическое исследование для понимания проблем и потребностей района:
«Нужно просто провести хороший социологический опрос: чтобы жители каждой квартиры заполнили детальную анкету, тогда будет понимание того, чего они хотят, чего не хватает в районе, и так далее. Это будет уже совсем другой эффект. И потом уже на базе этого проводятся модерируемые встречи с жителями».
На модерируемых встречах, отмечает Бейсенова, у госорганов будет возможность и представить видение проблемы со своей стороны, и объяснить необходимость строительства общежитий.
«Совместное проектирование – это необязательно совместно выбирать оттенок плитки. Но это такие базовые вещи, как объем, этажность, назначение зданий, функциональность – намного легче, если такие решения принимаются вместе. Хорошая команда социологов сможет легко помочь государству», – отмечает архитектор. После обсуждений, добавляет она, можно пригласить проектировщика, который сделает несколько концепций проекта для обсуждения с жильцами и на выбор для акимата.
Пока же неизвестна дата общественных слушаний ни по проекту строительства общежитий, ни по проекту застройки всего квартала. Жители продолжают свою борьбу в неведении, получая лишь отписки от государственных органов.