Банки начали предлагать семейную ипотеку парам без детей. В чём хитрость?

С 1 июля условия семейной ипотеки сильно ужесточились. Теперь на семейную ипотеку могут рассчитывать меньше родителей. С учётом того, что льготную программу на новостройки под 8% вообще отменили, спрос на квартиры начал падать. Застройщики не могут продать жильё, а у банков падают доходы из-за уменьшения числа ипотечников. Поэтому придумываются новые способы заработать. Например, клиентов заманивают ещё до того, как они начали подходить под условия льготной программы. Насколько это выгодно?

_{Как взять семейную ипотеку без детей? Фото: freepik.com}

Не ждите рождения

Некоторые банки в кооперации с застройщиками предлагают комбинированную ипотеку парам ещё до рождения ребёнка, пишет телеграм-канал «Экономизм». Пока женщина только беременна и формально не подходит под условия льготной программы, семья платит рыночную ставку. Сейчас это от 20% и выше. 

Но банк обещает рефинансировать ставку, как только ребёнок появится на свет. Тогда семья на законных основаниях сможет перейти на семейную ипотеку. 

Казалось бы, всем выгодно: застройщик продал квартиру, банк получил процент и от застройщика, и рыночный процент на несколько месяцев от клиента, да ещё и субсидии от государства. Ну а семья сэкономила время. Но не деньги. 

Выгода и риски

Кажется очевидным, что ставка 6% меньше 20%. Поэтому лучше подождать, когда семья будет соответствовать условиям льготной ипотеки, чтобы не переплачивать. Но жизненные обстоятельства у всех разные. Кому-то может уже сейчас негде жить.

Давайте сравним, какой из вариантов будет более выгодным — взять ипотеку сейчас, а потом перейти на семейную или арендовать квартиру и ждать.

Например, семья решила купить квартиру в Москве за 14,4 млн рублей.

Имеем следующие вводные данные:

• сумма кредита — 12 млн рублей (максимально разрешённая для столицы по семейной ипотеке);
• первоначальный взнос — 20%;
• срок кредита — 30 лет;
• срок до рождения ребёнка — 4 месяца;
• ставка до рождения ребёнка — 20% (минимальная ставка в большинстве крупных банков);
• ставка после рождения ребёнка — 6% (семейная ипотека).

Чтобы узнать общий размер переплаты по кредиту, нужно выяснить среднюю годовую ставку на весь срок, так как она меняется. Имеем:

1. Ставка 20% — на 4 месяца.
2. Ставка 6% — на 356 (30×12-4) месяцев.

Общее количество месяцев — 360, что соответствует 30 годам.

Определим среднюю ставку за весь период по формуле:

средняя ставка = (первая ставка, умноженная на количество месяцев)+(вторая ставка, умноженная на количество месяцев) / общее количество месяцев.

(20%×4) + (6%×356) / 360 = 6,155%

Чтобы узнать сумму переплаты, воспользуемся ипотечным калькулятором от «Выберу.ру». В первом случае (сначала 20%, а затем 6%) переплата составит более 14,3 млн рублей, а средний ежемесячный платёж — порядка 73 100 рублей.

Теперь вычислим выгоду, если бы семья дождалась рождения ребёнка, проживая эти 4 месяца в съёмной квартире. Переплата при ставке в 6% на тех же условиях (12 млн рублей на 30 лет) составит более 13,9 млн рублей, а ежемесячный платёж — порядка 71 900 рублей. Но сюда нужно ещё прибавить расходы на аренду.

Согласно сайту «Мир квартир», недвижимость не в центре Москвы как раз обойдётся в 60 000 — 80 000 рублей в месяц. Опять же, возьмём среднее значение — 70 000 рублей, что практически совпадает с размером ежемесячного платежа. Всего за время ожидания льготной ипотеки семья потратит 280 000 рублей (70 000×4). Прибавим их к 13,9 млн рублей и получим 14 180 000 рублей. Напомним, что переплата по первой схеме — «ипотека по рыночной ставке + по семейной» превысит 14,3 млн рублей.

Так что небольшая выгода в том, чтобы подождать, всё же есть. Если только банк не предложит на первый период ставку ниже рыночной, а застройщик — дополнительные скидки на квартиру. Но это вряд ли. Обычно «выгодные» ипотечные предложения девелоперы, наоборот, компенсируют завышенной стоимостью недвижимости. Ведь им ещё нужно компенсировать проценты банку.

Ещё одна опасность предлагаемой банком схемы лежит не в экономическом русле. Если у женщины случится выкидыш, то под условия семейной ипотеки пара вообще не подпадает. Значит, вся затея была устроена зря, так как ипотека по нынешним рыночным ставкам большинству просто не по карману. Надеется на то, что банк пойдёт вам навстречу, бессмысленно — ведь причин для рефинансирования уже не будет.