Нормы и ответственность: новые законы на фоне отмены льготной ипотеки

Алмаз КУЧЕМБАЕВ, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры»:

С 1 сентября вступили в силу важные изменения в отношении гарантий прав дольщиков и ответственности застройщиков. К отношениям с дольщиками больше не применяется закон «О защите прав потребителей» в части повышенной неустойки, снижен размер потребительского штрафа, уменьшен размер неустойки и по закону «Об участии в долевом строительстве», сокращен минимальный гарантийный срок.

Вместе с предыдущими послаблениями — облегчением порядка сдачи объектов и мораториями по долгам застройщика — меры явно направлены на снижение прав участников долевого строительства, без каких-либо дополнительных гарантий со стороны государства.

При этом анализ судебной практики показывает, что такие послабления не вызваны улучшением ситуации с нарушениями прав дольщиков.

Итак, теперь:

1) Федеральным законом от 08.08.2024 №266-ФЗ застройщики освобождены от какой- либо ответственности, помимо предусмотренной законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (ДДУ). Теперь повышенная неустойка по закону «О защите прав потребителей» к застройщикам многоквартирных домов не применима. Размер потребительского штрафа снижен до 5%.

2) Уменьшен и размер неустойки по закону «Об участии в долевом строительстве». Теперь размер такой неустойки не может быть больше размера стоимости устранения недостатков.

3) Введен верхний порог неустойки по ДДУ для уникальных объектов — не более 5% от стоимости передаваемой по договору долевого участия недвижимости. Федеральным законом от 04.04.2023 №421-ФЗ была введена верхняя планка размера неустойки для уникальных объектов. Речь идет про многоквартирные дома выше 100 м.

4) Сокращен гарантийный срок для объектов ДДУ для застройщиков с пяти до трех лет.

Очевидно, что сокращение гарантий прав участников долевого строительства противоречит конституционному принципу соразмерности. Законодатель не ввел никаких новых обязательств для застройщиков. Если жилье, которое семья покупает для своих нужд, перестает защищаться потребительскими нормами, это может привести к снижению уровня защиты потребителей, который был с таким трудом достигнут ранее.

В моей практике споры вокруг больших размеров штрафных санкций в отношении застройщика никогда не приводили к его банкротству и остановке строительства. Как правило, настоящими причинами были займы внутри группы компаний (как, например, в случае с Urban Group) или другие очевидные нарушения закона (например, как с компанией Seven Suns Development).

Суды обычно снижают размер неустойки, и стоит помнить, что до суда доходит в среднем только 15% дольщиков от каждого дома.

Проживание в высотных домах не только дороже, но и опаснее. Любая ошибка в строительстве может привести к серьезным последствиям. Поэтому уменьшать размер ответственности застройщиков отдельно по таким домам — неоправданное решение.

Также не стоит уменьшать гарантийные сроки. Напротив, в наших условиях их нужно увеличивать. Ни одна управляющая компания не может устранить существенные строительные недочеты. То же самое можно сказать и о программах капитального ремонта. Если застройщик не предоставит гарантийный ремонт, мы рискуем столкнуться с серьезными проблемами. Учитывая размеры сегодняшних домов, каждый случай может грозить катастрофой для сотен семей.

Помимо нововведений, важно упомянуть и принятые ранее меры, также уменьшавшие гарантии прав дольщиков.

Облегченный порядок сдачи объектов

Еще в 2022 году был облегчен для застройщика порядок передачи объекта по ДДУ. Постановлением правительства РФ от 23.03.2022 №442 был введен на период с 23 марта 2022 года по 30 июня 2023 года облегченный порядок передачи объекта дольщику. Аналогичные меры были приняты на период до 31 декабря 2024 года постановлением от 29.12.2023 №2380.

Допускается направление уведомления об окончании строительства на адрес электронной почты. Для обращения в суд с иском об устранении недостатков дольщик был обязан предварительно осуществить осмотр с привлечением застройщика и специалиста в сфере строительства, входящего в национальные реестры, а также предоставить застройщику срок в 60 дней на устранение выявленных недостатков. При этом дольщик не вправе ограничивать доступ застройщику для устранения недостатков, иное поведение лишает его права на обращение в суд с соответствующими требованиями.

Мораторий по обязательствам застройщиков

Еще законом от 01.04.2020 №98-ФЗ правительству РФ ввиду экономических сложностей, вызванных коронавирусной инфекцией, были представлены полномочия по определению особого порядка начисления и взыскания штрафных санкций по ДДУ. На основании этого постановлением правительства от 02.04.2020 №423 был введен первый мораторий на начисление и взыскание штрафных санкций с застройщиков по ДДУ ввиду нарушения ими своих обязательств. После 2022 года этот мораторий продлили.

На сегодня имеют место мораторий на взыскание с застройщика, действующий до 31 декабря 2024 года, и мораторий на начисление неустойки с застройщика за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года (в этот период она не начисляется).

При этом мораторий также содержит в себе ряд иных ограничений ответственности застройщиков:

— они не отвечают за причиняемые ими убытки, возникающие у дольщиков по ДДУ за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года;

— они не выплачивают потребителям штрафы по Закону РФ от 07.02.1992 №2300-1 в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года;

— размер неустоек по ДДУ за период с 1 июля 2023 года по 22 марта 2024 года и иные штрафные санкции, на которые не распространился мораторий, определяются, исходя из зафиксированной на 1 июля 2023 года ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Статистика нарушений

Согласно данным информсистемы «Наш. Дом.РФ», случаи нарушения прав дольщиков — не редкость.

Например, крупнейший по текущему объему строительства жилья игрок — ГК «Самолет» — 60% достроенных домов сдал с задержкой. Это 126 из 209 объектов. Средняя просрочка составила 5,2 месяца, а наибольшая — чуть более трех лет. Структуры ГК «Самолет» выступают ответчиками по 52,2 тыс. судебных дел, из которых большая часть относится к жилищным отношениям в сфере долевого строительства.

Очевидно, что новые меры связаны с отменой льготной ипотеки. Однако само по себе снижение ответственности застройщиков не приведет к росту их прибыли. Для этого нужно увеличивать продажи, а не сокращать издержки. Разница между возможным снижением затрат и падением продаж огромна.

Если в суды начнет обращаться больше дольщиков, то станет ясно, что послабления были ошибкой, но изменить ситуацию уже не получится.