Банки выдают ипотеку под 100%. Как это возможно?
Порадовались пятничному решению ЦБ не повышать ставку — и хватит. «Ключ» в 21% - это всё равно очень много, и дешёвые кредиты нам не светят. Наоборот, всё чаще поступает информация об ипотеках под 100% годовых. Стоп, как это вообще возможно?
На полную стоимость кредита можно купить что-то такое. Фото: нейросеть.
Наблюдение Минфина
О том, что кредит на жильё под столь дикий процент существует, рассказал «Известиям» замминистра финансов России Иван Чебесков:
Мы с коллегами из ЦБ боремся с такими случаями. Мы смотрим, чтобы не было недобросовестных практик. Нам не нравятся экстремальные практики, когда рыночная часть ипотеки выдается под 100%, а льготная по 6%
Работает это следующим образом. Ставка по льготной ипотеке в 6% действует только на 6 млн рублей от стоимости квартиры. Если этого не хватает, то оставшиеся деньги нужно брать по рыночной цене, и тут банки отрываются, иногда выдавая деньги под 100% годовых.
При этом 6 млн почти никогда не хватает на то, чтобы полностью приобрести квартиру. На декабрь 2024 года средняя стоимость нового жилья в России составляет 6,2 млн рублей. Семье с детьми, по-хорошему, нужна квартира за 9—10 млн.
Допустим, что на покупку квартиры в 10 млн рублей установлен первый взнос в 2 млн. Семья их скопила и взяла ещё 6 миллионов рублей под 6%. Сумма не самая большая, поэтому пусть это будет заём на 15 лет. В результате они должны отдавать отдавать по 50 000 рублей в месяц, а сумма кредита с процентами составит 9,1 млн рублей.
Однако оставшиеся 2 млн рублей вам могут выдать под 100% годовых. Если брать их на 15 лет, то заём обойдётся вместе с процентами в 30 млн рублей. Такие льготно-рыночные условия называются комбинированным кредитом, и банки выдают их двумя способами:
- Через два кредитных договора. Нужно отдельно гасить льготную часть, отдельно — рыночную.
- Через один договор со средневзвешенной ставкой по заёму. Ставка рассчитывается по этой формуле.
Если применить эту формулу к ипотеке нашей гипотетической семьи, то ставка по ней выйдет почти в 30% годовых. Это вполне себе рыночные условия.
Смысл есть
Комбинированную ипотеку не стоит хоронить даже в таких условиях. Во-первых, случай с рыночной ставкой в 100% это пока что редкость, чаще кредит дают под 30-40%. Тут средневзвешенная ставка будет сильно ниже. Да и банки, работающие по системе двух разных кредитных договоров, существуют, хоть они и в меньшинстве.
Во-вторых, может помочь короткий срок кредита. Если у вас стабильная и высокая зарплата, то можно взять ипотеку не на 15-20, а на 5 лет. Да, в моменте придётся тяжело, но зато вы сэкономите очень много денег на выплате процентов.
Используем ипотечный калькулятор «Выберу.ру», чтобы увидеть это наглядно. Полная стоимость 30%-ной ипотеки в 10 млн рублей при заёме на 15 лет составит 36,5 млн рублей. Но если сократить срок втрое, то сумма упадёт до 15 млн. Месячный платёж при этом вырастет не очень сильно: с 202 000 до 258 000 рублей.
А если вы не хотите тратить 10 лямов на жильё, добро пожаловать на «Мир квартир». Там можно найти отличные варианты, даже если вы присматриваете квартирку в Москве.