«Перманентный процесс»: как в Новосибирске расселяют аварийное жилье
На сегодня в городе Новосибирске аварийными числятся около 500 домов, согласно данным управления по жилищным вопросам мэрии. Межведомственная комиссия, которая присваивает объектам такой статус, еженедельно обновляет реестр. Поэтому процесс признания ветхих домов подлежащими расселению — перманентный, как признают в мэрии. И тут же добавляют, что выполнять программу расселения удается досрочно. На чьи средства это делают, о каких сроках идет речь и какие новые механизмы обеспечения жильем появляются — узнал «Континент Сибирь».
Очередность расселения определяется исходя из даты признания жилья аварийным и подлежащим сносу, невзирая на степень «усталости» здания.
Порядок признания домов аварийными и подлежащими сносу установлен законом: 47-м Постановлением Правительства РФ. В соответствии с ним на территории Новосибирска действует межведомственная комиссия по признанию домов аварийными — она выдает заключение о выявлении оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу, а мэрия, в свою очередь, выносит постановление, по которому дома признаются аварийными и включаются в очередность расселения и сноса. С 1 февраля 2022 года действуют изменения в Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», на основании которых региональные и муниципальные власти обязаны подавать в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения о признании многоквартирного дома аварийным. Механизм призван обезопасить граждан от покупки непригодного жилья и обеспечить актуальность данных реестра недвижимости. В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» в Новосибирске и области много лет реализуются муниципальные и региональные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Начальник управления по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска Денис Ковалев сказал, что ориентировочная стоимость расселения 245 домов, признанные аварийными с 1 января 2017 года до 1 января 2022-го, составит 13 млрд рублей. Фото: Михаил Периков
Предыдущая региональная адресная программа (а вместе с ней и муниципальная) исполнена полностью и досрочно: расселение домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года, завершено в конце 2023 года вместо 2025-го. «Домов, признанных аварийными ранее этого срока, на территории города Новосибирска больше нет», — подчеркнул «Континенту Сибирь» начальник управления по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска Денис Ковалев.
Следующие в очереди — 245 домов, признанные аварийными с 1 января 2017 года до 1 января 2022-го. Муниципальная программа для их расселения принята в 2023 году, она называется «Создание условий для осуществления гражданами права на жилище на территории города Новосибирска» и рассчитана на 2024–2030 годы.
Ориентировочная стоимость расселения этих домов составит 13 млрд рублей. Муниципалитет не может в полном объеме это профинансировать и ждет помощь из федерального бюджета по Региональной адресной программе. Она начнет свое действие после того, как будет сформирована министерством ЖКХ региона, утверждена губернатором Новосибирской области и одобрена в Москве.
Пока город ждет принятия этой программы и поступления по ней федерального финансирования (оно составляет обычно подавляющую часть бюджета), расселение некоторых домов муниципалитет уже начал своими силами. К слову, изначально муниципальная программа включала 293 дома, требующих расселения. Сейчас эта цифра уменьшилась вследствие предпринимаемых мер.
«Несмотря на отсутствие финансирования из федерального бюджета, муниципальная программа в 2024 году исполнялась исключительно за счет средств бюджета города, и это позволило нам в полном объеме расселить 36 аварийных многоквартирных домов», — рассказал Денис Ковалев. Муниципалитетом было приобретено 365 квартир, что равняется 365 проведенным торгам. То есть на каждое жилое помещение объявлялся отдельный аукцион при установленной начальной стоимости квадратного метра. В муниципальную собственность жилые помещения приобретаются путем проведения торгов в соответствии с Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 № 44-ФЗ. На тот период приказом Минстроя РФ была определена цена в 107 тысяч рублей за квадратный метр. «Вся масса жилых помещений была продана в Ленинском и Кировском районах. Застройщики, осуществляющие строительство в других районах города, при цене 107 000 за «квадрат» на аукцион не зашли», — комментирует начальник управления по жилищным вопросам.
Стоит отметить, что расселять жителей аварийных домов можно не только в новостройки: главное, чтобы квартиры были с определенным типом ремонта и в доме не старше 15 лет, согласно постановлению мэрии. Если раньше в аукционах принимали участие лишь строительные компании, то уже в этом году на торги зашли индивидуальные предприниматели, которые продали готовые квартиры и сыграли на понижение цены, как рассказали в ведомстве.
На сегодня в Новосибирске идет расселение еще 43 домов, но уже по другому порядку очереди и не за счет бюджета. Помимо региональных и муниципальных программ, действует механизм комплексного развития территорий (КРТ), в рамках которого также расселяют ветхие дома, подлежащие сносу.
«КРТ — очень перспективный механизм для расселения аварийного жилищного фонда, потому что он позволяет расселять дома вне зависимости от даты признания их аварийными. Если заключен договор КРТ, сроки расселения домов определяются сроками, указанными в договоре. Реализация механизма КРТ уже позволила привлечь денежные средства на расселение граждан из аварийного жилищного фонда в размере 2,4 млрд рублей. И это денежные средства строительных компаний, не бюджетные», — прокомментировал Денис Ковалев.
Из числа реализуемых в городе программ КРТ расселение аварийных многоквартирных домов на территории Новосибирска предполагают семь договоров. В частности, это два крупных договора в Советском районе, где уже начали расселять деревянные двухэтажки, стоящие на улицах Российской, Героев Труда, Рубиновой, Иванова и других. На основании аукционов договоры заключены с двумя строительными компаниями: ООО «Специализированный застройщик «Грандпарк» (основной учредитель — Никита Галитаров) и ООО «Специализированный застройщик «Роснефтегазстрой-Академинвест» (основной учредитель — Дмитрий Фельдбуш).
«Грандпарк» расселяет 15 аварийных многоквартирных домов: 221 семья переедет в улучшенные условия. На сегодня из них расселены 196 семей. «Роснефтегазстрой-Академинвест» (РНГС) расселяет 12 многоквартирных домов, где проживают 193 семьи, из них 159 семей также расселены.
«И та и другая компания ведут расселение с опережением графика, потому что плановый срок расселения этих домов — 31 декабря 2026 года. По состоянию на январь 2025 года большая часть обязательств по расселению аварийных домов исполнена», — отмечает начальник управления по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска Денис Ковалев.
Деревянный двухэтажный многоквартирный дом № 30 по улице Героев Труда был построен в 1960 году и уже давно начал «сдавать»: постоянно требовал ремонта, замены коммуникаций, текла крыша. А в последние годы жить там стало, по словам собственников, совсем невозможно.
Таисия Михайлова жила в этом доме с 1972 года, тогда жилье давали от предприятия. Позже квартиру удалось приватизировать, и по закону (ст. 32 Жилищного кодекса РФ) собственникам аварийных объектов недвижимости предоставляется выбор: получить предложенное жилое помещение или взять денежную компенсацию. Жительница предпочла денежные средства: условия ее устроили, и на предложенную сумму (5 с лишним миллионов) уже вместе с риелтором она смогла подобрать подходящий вариант двухкомнатной квартиры в том же районе. «Все нормально, все в пределах разумного», — сказала «Континенту Сибирь» Таисия Михайлова. Сделка оформлена, осталось решить кое-какие бытовые вопросы — и можно переезжать.
Дом на Рубиновой, 11 — тоже 1960 года постройки. Был признан аварийным в феврале 2022 года. «За всю мою жизнь в этой квартире (29 лет прожила) один-единственный раз покрасили стены в подъезде. И, по-моему, нам козырьки перекрывали. То есть больше ничего не трогали: ни трубы не меняли, ни крышу не делали, вообще ничего. Ну а состояние коммуникаций — сами понимаете, за такое количество лет…» — сетует на содержание многоквартирного дома Елена Червова.
Квартира ее родителей не была приватизирована, а проживающие по договору соцнайма имеют право только на обмен жилплощади. Причем, согласно статье 89 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение, предоставляемое нанимателю, должно быть равнозначно по общей площади ранее занимаемому, находиться в границах населенного пункта (то есть в черте города, не обязательно в том же районе) и, как гласит судебная практика, состоять из того же числа комнат. Если добавить сюда ограничения по стоимости, то соблюсти все эти условия при подборе жилья зачастую удается не сразу.
Как сказала Елена Червова, им повезло: квартиру предоставили в том же районе, на улице Иванова — она принадлежала застройщику, расселяющему их дом в рамках КРТ. Для соблюдения всех процедур сначала был оформлен договор передачи квартиры в собственность города Новосибирска, а затем уже — постановление о выделении квартиры жителям. Большинство жильцов их старого дома сейчас перебираются на новые места.
По планам мэрии, «если не случится финансирования из федерального бюджета», в рамках муниципальной программы и с учетом механизмов КРТ в 2025 году будут расселены еще 34 аварийных многоквартирных дома в разных районах города.