Коттеджный поселок или СНТ: что выбрать для жизни за городом

Чем коттеджный поселок отличается от СНТ, в чем достоинства и недостатки тех и других – разбираемся в материале РИАМО.

В чем разница между СНТ и коттеджным поселком

СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) – это некоммерческая организация, объединяющая владельцев земельных участков. Территории, на которых располагаются СНТ, относятся к виду земель сельхозназначения или земель населенных пунктов.

Коттеджный поселок – это группа жилых строений, расположенных на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Как правило, территории, на которых размещаются коттеджные поселки, находятся в частной собственности. В российском законодательстве у «коттеджных поселков» нет юридического статуса, это, скорее, общее определение компактного расположения домов.

Виды коттеджных поселков

Коттеджные поселки, которые по умолчанию расположены на землях, предназначенных для ИЖС, имеют самую высокую кадастровую стоимость в сегменте загородных территорий и самый высокий земельный налог.

При этом существует два вида коттеджных поселков: возведенные застройщиком малоэтажные жилые комплексы и «коттеджные» территории, которые продаются не целиком, а отдельными участками под строительство жилья.

Коттеджный поселок в виде ЖК: плюсы и минусы

Коттеджный поселок «от застройщика» состоит из домовладений и прилегающих к ним земельных участков и представляет собой малоэтажных жилой комплекс с включенной в проект инфраструктурой. Собственники покупают уже готовые дома и придомовые участки. Как правило, в таком ЖК существует собственная дорожная и коммунальная инфраструктуры, возможно также размещение на территории торговых точек, кафе и дошкольных учреждений. По аналогии с многоквартирными домами собственники недвижимости в коттеджном поселке обладают также и общим имуществом, обслуживанием которого занимается управляющая компания.

Плюсы покупки жилья в коттеджном поселке от застройщика:

Продуманная транспортная инфраструктура внутри поселка, места для отдыха, спортивные и детские площадки.

Въезд на территорию допускается только через КПП, работает охрана, возможно видеонаблюдение на территории.

Есть уличное освещение, проложены подъездные пути, пешеходные и велодорожки.

Оборудованы места для сбора отходов и налажен их вывоз.

Нередко в коттеджных поселках существуют собственная котельная и центральное отопление.

Можно получить весь спектр коммунальных услуг: электричество, водоснабжение, водоотведение и т. д.

Благоустройством территории и поддержанием в рабочем состоянии фонарей, лавочек, игровых площадок и дорог занимается УК, назначенная застройщиком.

В жилом доме можно оформить постоянную регистрацию.

Минусы покупки жилья в коттеджном поселке от застройщика:

Высокая цена на землю и недвижимость.

Высокая стоимость обслуживания общего имущества, которое может включать водонапорные башни, котельные, тепловые станции, проезды, тротуары, спортивные и детские площадки, места отдыха, парковочные площадки, точки для сбора мусора и т.д.

Унификация строений и требования к их содержанию, в частности, нередко УК запрещает возводить дополнительные постройки: сараи, бани, гаражи, и т.п.

Высокий налог на земельный участок, предназначенный для ИЖС.

Коттеджный поселок свободной застройки: плюсы и минусы

Нередко земельные участки под ИЖС продаются без построек, и собственник вправе возвести на своем участке дом (или два), летнюю кухню, гараж, сауну, теплицы и т. д. Каждый из хозяев здесь отвечает за собственный участок, а вопросы по благоустройству и обслуживанию совместных территорий (ремонт дорог, освещение, вывоз мусора, очистку улиц от снега и прочие общие коммунальные проблемы) решаются коллективно.

Плюсы покупки жилья в коттеджном поселке свободной застройки:

Можно возвести любое количество строений в рамках закона в зависимости от потребностей.

Как правило, нет ограничений на содержание домашних животных или домашнего скота.

Решения об установке шлагбаума, поста охраны, видеонаблюдения принимаются собранием собственников.

В жилом доме можно оформить постоянную регистрацию.

Минусы покупки жилья в коттеджном поселке свободной застройки:

Отсутствие продуманного генплана и возможные проблемы с проездами.

Обустройство коммунальных удобств ложится на собственника участка.

Строительство идет вразнобой: какие-то участки остаются пустыми, где-то идет шумная стройка, а кто-то уже въехал.

Дороги внутри коттеджного поселка могут быть в любом состоянии – от новых до разбитых строительной техникой.

Несформированный контингент: постоянно прибывают новые собственники со своими представлениями о комфорте и запросами.

Возможны споры между жителями из-за необходимости найма охраны, ремонта дорог, расположения фонарей, обслуживания детских площадок и мест отдыха, вывоза мусора, чистки проездов от снега.

Высокая стоимость земли и высокий налог на земельный участок, предназначенный для ИЖС.

Жизнь в СНТ: плюсы и минусы

СНТ, как правило, располагаются на землях сельхозназначения – это самая дешевая категория земель с самыми низкими налогами. Вид разрешенного использования таких земель – ведение садоводства, однако в СНТ не запрещено возводить жилые дома. Получать разрешение на строительство капитального дома сейчас не требуется: до 1 марта 2031 года в рамках дачной амнистии на участках СНТ разрешено возводить жилые дома высотой до 3 этажей (20 метров).

Важно отметить, что при покупке земли в СНТ с 1 марта 2025 года требуется выписка из ЕГРН о том, что границы участка зарегистрированы в Росреестре. В противном случае сделка будет приостановлена до внесения данных о границах в базу ЕГРН (сам процесс может занять длительное время, так как включает не только замеры участка, но и согласование границ с соседями соседних участков).

Плюсы покупки участка под жилое строительство в СНТ:

Низкая кадастровая стоимость земли и невысокие налоги.

Если СНТ будет присоединено к населенному пункту, ответственность за благоустройство будет возложено на муниципалитет, также появится возможность постоянной регистрации.

Минусы покупки участка под жилое строительство в СНТ:

В жилом доме на территории СНТ вне населенного пункта невозможно оформить постоянную регистрацию.

Все коммуникации (водопровод, водоотведение, газо- и электроснабжение), подъезд к участку – забота исключительно собственника участка.

Круглогодичное проживание в СНТ может быть некомфортным из-за того, что осенне-зимний период большинство домов пустуют, что создает ощущение небезопасности.

В некоторых случаях взносы на содержание земли и имущества общего пользования могут быть даже выше, чем в коттеджных поселках.