Эксперт Бондарь: покупка жилья с незаконной перепланировкой грозит штрафами
Покупка квартиры – процесс, требующий внимания к деталям, особенно когда речь идет о возможных незаконных перепланировках. На первый взгляд, квартира может показаться идеальным вариантом: удобная планировка, просторная кухня, объединенный санузел или даже увеличенная жилая площадь. Однако эти изменения могут скрывать серьезные юридические и финансовые риски, рассказал "Газете.Ru" общественный деятель, эксперт по ЖКХ Дмитрий Бондарь.
"Перед заключением сделки первым шагом должно стать изучение документов на квартиру. Ключевой среди них – технический паспорт, который можно запросить у продавца. Он содержит информацию о планировке помещений, площади и расположении стен. Отклонения фактического состояния от данных в документе – тревожный знак. Если какие-то стены отсутствуют, перенесены дверные проемы или изменено назначение помещений, без официального разрешения такие изменения считаются самовольными. В отдельных случаях обнаружить их можно и без экспертизы: например, если кухня перенесена в жилую комнату, а санузел оказался расширен за счет коридора", — объяснил он.
Еще один документ, который стоит проверить, – поэтажный план и экспликация из БТИ. Он отражает не только текущее состояние квартиры, но и красные линии, обозначающие незаконные изменения. Если подобные отметки присутствуют, это значит, что перепланировка была выполнена без согласования. Также можно запросить у продавца проектную документацию, если работы проводились официально. В идеале в пакете документов должны присутствовать разрешение на перепланировку, акт о завершении работ и обновленные сведения из Росреестра.
"Иногда продавцы уверяют, что все изменения можно узаконить "без проблем", но на практике это не всегда так. Некоторые перепланировки попросту невозможно легализовать, поскольку они нарушают строительные нормы, затрагивают несущие конструкции или влияют на безопасность здания. Например, если собственник снес часть несущей стены или перенес мокрую зону в жилое помещение, узаконить такие работы может быть практически невозможно. В лучшем случае это потребует серьезных затрат, в худшем – придется возвращать квартиру в исходное состояние", — отметил эксперт.
Кроме документов, полезно провести осмотр квартиры с независимым специалистом – инженером или экспертом по недвижимости. Он сможет оценить, соответствуют ли существующие помещения официальному плану, есть ли следы демонтажа стен или других вмешательств. Также можно обратиться к риелтору, который специализируется на вторичном рынке: он подскажет, на что обратить внимание и какие вопросы задать продавцу.
"Если покупка квартиры с незаконной перепланировкой все же состоялась, последствия могут быть неприятными. Во-первых, новый собственник рискует получить предписание от жилищной инспекции о приведении квартиры в первоначальное состояние. Это означает дополнительные расходы, а иногда и невозможность использования квартиры в привычном виде. Во-вторых, штрафы, которые, хоть и не слишком велики для физических лиц, становятся особенно неприятными при необходимости исправлять чужие ошибки. В-третьих, если изменения затронули несущие конструкции, покупатель может столкнуться с проблемами при страховании жилья, получении ипотеки или даже перепродаже квартиры", — подчеркнул Бондарь.
В крайних случаях, если квартира с перепланировкой создает угрозу для всего дома, суд может принять решение о ее продаже с публичных торгов. Вырученные средства вернут владельцу, но за вычетом всех затрат, связанных с приведением квартиры в нормативное состояние. Кроме того, если из-за переделок пострадали соседи (например, начались проблемы с вентиляцией или протечки), ответственность за это ляжет на нового владельца.
"В общем, перед покупкой важно не только изучить документы, но и провести тщательную проверку квартиры. Это поможет избежать неожиданных проблем и лишних расходов, которые могут обернуться серьезной финансовой нагрузкой", — резюмировал эксперт.