Подготовиться к росту: рынок ИЖС в ожидании новых возможностей
Эти проблемы и пути их решения обсуждались на Всероссийской конференции «Тренды рынка загородной недвижимости в 2025 году: кто выживет в кризис?», организованной Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ и Экспертным клубом «Загородный девелопмент». По мнению участников, сегодня рынок находится в сложной ситуации.
Президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов подчеркнул, что кризис налицо: в прошлом году компании проводили по 30 сделок в месяц, сейчас — по одной-две. И крупные компании, в том числе строительно-подрядные, в последние полгода вынуждены сильно сокращать штат сотрудников.
Кроме того, Рамиль Усманов отметил, что за последние два года появились мошеннические схемы, и сегодня фиксируется около 3 тыс. обманутых клиентов в ИЖС. С 1 марта вступил в силу закон об эскроу-счетах, что должно снять напряженность этой ситуации.
Следующая проблема сегмента — потребительский экстремизм. «Данных злоупотреблений, — сказал Рамиль Усманов, — не так много — всего 3%, но они могут поставить строительно-подрядную организацию в условия невыполнения обязательств, так как существующее законодательство предусматривает штрафы и пени за не вовремя введенное жилье. Соответственно, клиент может в исковом заявлении требовать от компании в 10 раз больше, чем сумма договора подряда». Президент Федерации ИЖС заявил, что для решения проблем рынка ИЖС требуется внесение изменений в существующее законодательство по аналогии с рынком МКД. Но и тут есть проблема — у сегмента нет отдельного закона, который бы его регулировал. По мнению Рамиля Усманова, пока практически отсутствует синхронная работа банков по открытию счетов эскроу и выдаче ипотеки. Синхронно работают совсем немного банков, один из них — «ДОМ.РФ».
Директор развития жилищной сферы «ДОМ.РФ» Евгений Квасенков напомнил, что во второй половине 2024 года выдачи ипотеки на ИЖС и готовые дома, по данным «ДОМ.РФ», резко сократились. Если во второй половине 2023 года было выдано 109 тыс. кредитов на готовые дома и 81 тыс. на индивидуальное жилищное строительство, то в конце 2024-го показатели упали на 64%: заемщики оформили лишь 50 тыс. кредитов на готовые дома и 17 тыс. на строительство.
Одной из причин этого стали сложности с выдачей «Семейной ипотеки». В 2024 году у банков несколько раз заканчивались лимиты на программу, после чего они приостанавливали выдачи. Кроме того, кредитные учреждения ввели комиссии за выдачу кредитов по этой программе, восполняя недополученную прибыль. Так, по кредитам на готовые дома комиссия, по словам Евгения Квасенкова, может доходить до 16%.
«ДОМ.РФ» не нравится ситуация с взиманием комиссий, — отметил Евгений Квасенков. — Но у банков был выбор — либо не предоставлять кредиты вообще, либо предоставлять на этих условиях. Банки выбрали второе. Недавно решением правительства была увеличена маржа банков до 3,5% при выдаче кредита на ИЖС, что должно сделать льготную ипотеку более интересной для банков. Сейчас нужно дождаться реакции банков: посмотреть, что они сделают — снизят комиссию, отменят ее и т. д. Эта мера временная, и будет действовать около полугода ».
Учредитель Экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов рассказал о критериях оценки загородных девелоперских проектов, которые являются необходимыми и достаточными условиями ликвидности проекта с целью банковского финансирования.
Эксперт отметил, что ситуация на рынке загородной недвижимости обычно проходит через кризисы без неожиданных падений и взлетов — отнюдь не все проекты плохо продаются даже в кризис. Какие проекты первыми попадут под кризисное падение, можно с достаточной долей вероятности определить с помощью классификатора, который был представлен в 2019 году на съезде Российской гильдии риэлторов. «В начале этого года мы сделали такой анализ рынка, рассмотрев более 220 коттеджных поселков, и увидели, что по сравнению со первой половиной 2024 года рынок стабилизируется», — рассказал Валерий Лукинов.
«В дальнейшем выживут те застройщики, которые сумеют быстро трансформировать продукт в соответствии с данными о текущем спросе, поведением целевой аудитории, трендами и тенденциями. Сейчас трансформация вашего продукта — это основное, что может спасти компании от ситуации на рынке. Также нужно не забывать, что за спадом всегда идет рост рынка, и к нему нужно готовить свой продукт», — напомнил Валерий Лукинов.
Наступивший год эксперт считает годом трансформации: «Мы видим по статистике «ДОМ.РФ», что на рынок будут выходить новые игроки, в том числе городские, а старые — уходить, потому что они не смогли себя изменить».