Компромиссы для комплексов: территории загородных поселков и коттеджной застройки пора превратить из полей сражения в зоны добрососедства
С одной стороны, такая активность индивидуальных застройщиков не может не радовать. Уже три четверти жилья в стране строится самими гражданами и люди явно вошли во вкус, а главное, имеют экономические возможности для самостоятельного решения квартирно-земельного вопроса. Вместе с тем, эти реалии требуют большего внимания властей всех уровней к сегменту ИЖС, который в силу типологического и регионального разнообразия традиционно хуже поддается законодательному регулированию и зависим в своем развитии от тонкой настройки регламентов и правил. Отчасти такая работа ведется. Так, в высокой степени готовности в Госдуме находится законопроект о жилых комплексах и об управлении имуществом общего пользования в них. Этот нормативно-правовой акт очень важен, так как с его помощью будут регулироваться отношения, касающиеся имущества общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.
Для России эта тема становится все более актуальной. И хотя в стране накоплен богатый опыт регулирования правоотношений в разных типах сельских коллективных поселений, например, в садовых некоммерческих товариществах (СНТ), индивидуальные малоэтажные жилые комплексы (МЖК), расположенные в загородной зоне, — это совершенно иные, сравнительно новые по типу и вместе с тем перспективные поселенческие единицы, у которых имеются свои особенности и специфика. Поэтому пока закон о них не принят, целесообразно обратиться к зарубежному опыту в этой сфере и учесть его в нормотворческой работе.
Такую возможность предоставляет исследование, недавно представленное экспертами Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ). В нем авторы на примере обзора опыта десяти стран постарались ответить на вопросы о том, в каких формах в них осуществляется управление общим имуществом в МЖК и существуют ли альтернативные модели, не предусматривающие наличия общего имущества. Попытались они найти и примеры того, могут ли «сосуществовать» правовые режимы, аналогичные режимам общего имущества и имущества общего пользования.
Как рассказала в ходе презентации исследования один из его авторов, главный специалист ИЭГ Татьяна Лыкова, оказалось, что в большинстве анализируемых стран распространена модель совместного владения собственниками участков общей инфраструктурой коттеджного поселка и землей под ней. Однако полного единообразия не наблюдается, присутствуют и другие модели владения и управления общим имуществом. При этом только в Швеции и Чехии имуществом общего пользования может владеть застройщик или иное частное лицо, а в некоторых других странах имущество общего пользования может принадлежать и муниципалитету.
Для России выяснение этих нюансов особенно актуально: не секрет, что во многих МЖК объекты инфраструктуры буквально «захвачены» застройщиками и девелоперами, которые их эксплуатируют с помощью аффилированных управляющих компаний с огромной прибылью для себя и в ущерб семейным бюджетам собственников домов, что порождает массу конфликтов, которые тянутся годами без видимого разрешения и портят жизнь жителям малоэтажных поселков с индивидуальными домами.
При обсуждении исследования гендиректор ИЭГ Сергей Пузанов отметил, что анализ международного опыта в сфере управления малоэтажной застройкой наводит на идею предложить включить в отечественный законопроект о малоэтажных жилых комплексах нормы о четырех возможных правовых режимах имущества общего пользования. Речь идет о муниципальной и общедолевой собственности всех владельцев участков в коттеджном поселке, а также о долевой собственности отдельных групп владельцев по «клубному» принципу и, наконец, о частичной частной собственности третьих лиц. То есть закон должен быть гибким и предусматривать возможность регулирования разных типов собственности в МЖК. При этом, настаивает эксперт, необходимо дополнительно прорабатывать предложения по каждому варианту, в том числе на основе поиска потенциально возможных решений в существующем российском и международном опыте.
Сложно сказать, воспримут ли эту информацию законодатели, но в любом случае поиск путей совершенствования российского законодательства по вопросам управления комплексами индивидуальных жилых домов должен быть продолжен. Пока же вопросов больше, чем ответов. Так, в ходе обсуждения исследования наибольшую дискуссию вызвал вопрос о возможности передачи имущества общего пользования от застройщика или от самих собственников участков в муниципальную собственность и о том, на кого в таком случае ложатся расходы на содержание инфраструктуры поселка.
В целом авторы исследования рекомендуют составителям закона о жилых комплексах предусмотреть детальный порядок принятия решений собственниками домов об управлении общим имуществом. «В России при формировании юридической базы основное внимание следует уделить вопросу правового режима имущества, предназначенного для обслуживания комплекса индивидуальных жилых домов и используемых собственниками сообща индивидуальных земельных участков», — полагает Татьяна Лыкова.