Сбережения в квадратных метрах
Недвижимость всегда считалась одним из лучших способов сохранить сбережения, а порой и приумножить. Спросом у инвесторов традиционно пользуются не только коммерческие помещения, но и жилые, которые зачастую приобретаются с целью перепродажи или сдачи в аренду. Однако сегодня выгода для вкладчиков, покупающих квартиры, оказалась под вопросом, в том числе из-за роста цен и корректировки условий выдачи ипотеки.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости Пскова? Какие варианты пользуются спросом в новостройках? Стоит ли в них инвестировать, и какую стратегию выбрать, чтобы заработать? На эти и другие вопросы Псковской Ленте Новостей ответили эксперты отрасли.
Спрос восстанавливается
В конце 2023 года в сфере недвижимости наблюдался ажиотаж на фоне ужесточения условий выдачи ипотеки с господдержкой. Люди, присмотревшие жильё в новостройках, стремились оформить сделки до 23 декабря, пока не начали действовать новые правила - первоначальный взнос увеличился до 30%, а максимальная сумма кредита сократилась до 6 млн рублей в столичных регионах.
На вторичном рынке также наблюдалось определённое движение, несмотря на повышение ставок по базовым ипотечным программам. Хотя количество ипотечных заемщиков существенно сократилось.
Первый месяц наступившего года характеризовался пониженной активностью, после праздничных каникул в агентствах недвижимости Пскова заметили серьезный спад в части количества обращений, ипотечных консультаций и сделок. Это объясняется довольно просто - люди, которые хотели закрыть свои жилищные вопросы в 2023 году, уже сделали это в декабре.
«Но уже сейчас, в первой декаде февраля, ситуация выправляется, становится лучше. Есть активность, заявки, консультации, просмотры. Люди начинают привыкать к повышенным ставкам, постепенно спрос восстанавливается», - рассказал генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко.
Сотрудник псковского агентства недвижимости «Диалог» Александр Мальцев подтвердил, что покупатели и продавцы оживились. «Квартиры продаются, но при условии, что за недвижимость выставлена адекватная сумма, стоимость не завышена. Рынок перестал расти, он скорее стагнирует. Многие ждут, что цены снизятся», - описал он происходящее.
Небольшая корректировка цен уже наблюдается. Роман Максименко озвучил статистику, подготовленную центральным офисом федеральной компании «Этажи»: в январе в целом по России фиксировалось небольшое снижение стоимости недвижимости в пределах 2%. По мнению специалистов, динамика удешевления продолжится в ближайшем квартале, пока ипотечные ставки не будут скорректированы в меньшую сторону.
При этом падения цен на новостройки не ожидается, несмотря на сложности во взаимоотношениях банков и застройщиков. «Госпрограмма практически сохранилась, и нам казалось, что спрос переместится в сторону новостроек. Но не тут-то было. Потому что началась сложная процедура согласования субсидирования ставок от застройщиков», - пояснил гендиректор ООО «Этажи-Псков».
Он напомнил, что в начале января ряд крупных банков ввели новое условие выдачи ипотеки по госпрограммам — оформление возможно только в том случае, если клиент приобретает жилье у застройщика, субсидирующего кредитору пониженную ставку. В связи с этим некоторые девелоперы вовсе устроили бойкот и вышли из игры. Многие банки и застройщики до сих пор не подписали соглашений о субсидировании. Ряд девелоперов анонсировали перенос комиссии в стоимость недвижимости и разницу в ценах в зависимости от того, покупается жильё за наличные или в ипотеку.
«В целом рынок недвижимости живой, спрос есть. Есть некоторые изменения в области ипотечного кредитования. Банки перешли на схему субсидирования, в связи с этим по некоторым проектам были пересмотрены цены. Соответственно, это сказалось немножко на спросе», - поделился наблюдениями руководитель отдела продаж группы компаний «Реставрационная мастерская» Андрей Монин.
Он констатировал, что большая часть сделок проводится с помощью ипотечных программ, и заверил, что в настоящее время «Реставрационная мастерская» предоставляет своим клиентам возможность взять ипотечный кредит там, где им удобно и выгодно. «Мы работаем со всеми банками на основании именно пожеланий клиента», - уточнил представитель застройщика.
Он добавил, что сейчас востребованы все квартиры с «адекватной планировкой» - однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные. А вот студии стали менее популярны, чем 3-4 года назад.
На 2024-й год в группе компаний смотрят с оптимизмом. Андрей Монин допустил некоторую корректировку спроса в сторону уменьшения, по сравнению с прошлым годом. Однако глобальных изменений не ожидается.
«Спрос, как мы думаем, не будет совсем обрушен. Есть государственная поддержка, есть люди, которые защищают свои средства от инфляции или хотят улучшить жилищные условия, образуются новые семьи, рождаются дети и так далее. Жизнь на месте не стоит. В любом случае недвижимость будет востребована. Возможно, усилится конкуренция. Но мы к этому готовы, потому что наш продукт на рынке занимает достаточно хорошие позиции», - подчеркнул представитель группы компаний «Реставрационная мастерская».
Рискованная инвестиция
Сложившаяся на рынке недвижимости ситуация вряд ли существенно скажется на планах тех, кто остро нуждается в жилье, при этом несколько осложняет вход в инвестирование. Эксперты ранее уже говорили о том, что может «отвалиться» пласт инвесторов, покупавших квартиры на льготных условиях с целью получения выгоды. Теперь действует правило «Одна льготная ипотека в одни руки», и с инвестиционной точки зрения такие программы стали менее привлекательными.
Александр Мальцев напомнил, что основные льготные продукты действуют до лета, что будет с ними дальше, пока не ясно. «Сейчас я вообще не рекомендовал бы вкладываться в недвижимость. Гораздо выгоднее банковский депозит, который можно открыть под 15-16 % годовых. Так, по крайней мере, можно сохранить деньги. Насчет недвижимости вопрос спорный, неизвестно, как дальше пойдет. Возможно, цены немножко упадут, соответственно, сейчас купишь на максимуме, а после можешь потерять», - предположил специалист. Он заметил, что при наличии возможности инвестиции вообще лучше вкладывать в разные направления, не ограничиваясь одной «корзиной».
По словам риелтора, бытующее мнение о том, что квартиры всегда растут в цене, не совсем верно. Например, с 2014-2015 по 2019-2020 годы стоимость жилья почти не менялась, а порой даже снижалась. «Любая инвестиция - это риск, и у каждого свой допустимый порог. Можно купить квартиру, а потом потерять как инфляцией, так и снижением суммы», - уточнил эксперт. К примеру, купленная на стадии строительства дома квартира впоследствии будет считаться вторичкой, и не факт, что удастся её выгодно продать, особенно с учётом ставок по базовым программам.
Александр Мальцев подчеркнул, что прежде, чем инвестировать в недвижимость, нужно несколько раз задать себе вопрос: зачем я покупаю квартиру? Оценить свои возможности, плюсы и минусы такого вложения средств. В противном случае можно остаться банкротом с огромными долгами.
«Покупая недвижимость, нужно оценивать не только саму бетонную коробку, а ещё и полную стоимость. Учитывать все моменты, которые связаны с ремонтными, отделочными работами, установкой сантехники, мебели и другими улучшениями», - добавил сотрудник агентства недвижимости. Тем, кто всё же хочет инвестировать в жильё, он рекомендует выбирать квартиры в домах, расположенных в микрорайонах с развитой инфраструктурой. Там, где есть автобусные остановки, детские сады и школы, поликлиники, учебные учреждения. В таких локациях люди всегда будут покупать недвижимость, потому что жить там удобно и практично.
Аналогичной точки зрения придерживается представитель «Реставрационных мастерских»: вкладываясь в недвижимость, нужно опираться на наиболее ликвидные варианты в самых интересных локациях. При этом Андрей Монин считает, что инвестиции в жильё никогда не бывают убыточными, и вложенные деньги в любом случае вернутся. «Если инвестиции рассматривать именно как сохранение средств, то, безусловно, это выгодно, потому что недвижимость - самый надежный инструмент для сбережения накоплений», - заявил представитель застройщика. А вот вопрос прибыли, по его словам, зависит от ситуации на рынке и в экономике в целом. Возможно, с точки зрения получения выгоды на сегодняшний день есть более доходные инструменты, но более рискованные. И степень риска каждый определяет для себя сам.
Выстроить стратегию
В целом же многие покупатели, которые в конце прошлого года застыли в раздумьях, и, может быть, хранили деньги на депозитах с привлекательными условиями, сегодня пересмотрели свои планы и пошли вкладываться в недвижимость.
Роман Максименко уверяет, что недвижимость является отличным активом для инвестирования. При этом многое зависит от того, какой стратегии придерживается человек. Есть те, кто выбирает пассивную — «Купи и держи» (buy and hold). Покупают жильё и просто ждут, пока оно подорожает. На этом хорошо заработали те, кто приобрёл квартиры в 2020-м году. В 2021-м произошёл резкий скачок цен, и инвесторы получили прибыль.
Ещё одна инвестиционная стратегия - «Купи и сдавай в аренду» (buy and rent). «В связи с тем, что цена на недвижимость неуклонно растет, порог входа в инвестицию очень высокий. Маржинальность у таких инвестиционных решений снижается, срок окупаемости увеличивается», - указал на подводные камни гендиректор ООО «Этажи-Псков».
Некоторые инвесторы рассматривают вопрос посуточной аренды, у которой доходность выше, чем при сдаче квартир на длительный срок. При этом хлопот будет гораздо больше: заселять/выселять людей, следить за техническим состоянием помещения, стирать белье и так далее. К тому же, сейчас в Госдуме находится законопроект о запрете сдачи квартир в аренду без согласия соседей. Решение пока не принято, но это делает план заработка на сдаче жилья весьма рискованным.
В компании «Этажи-Псков» активно продвигают модную инвестиционную стратегию «Флиппинг», о которой пока немногие знают. Она подразумевает покупку дешевых квартир, нуждающихся в ремонте, которые после приведения в идеальный порядок, наполнения мебелью и бытовой техникой перепродаются по более высокой цене. «Если кому-то интересно, можно обращаться в нашу компанию, мы дадим бесплатную консультацию по поводу этой инвестиционной стратегии», - уточнил Роман Максименко.
Он подчеркнул, что следует выбирать лот с максимальной будущей рентабельностью. Во-первых, объект должен быть «чистым» по документам, не находиться в обременении, под залогом или арестом. Кроме того, квартира должна иметь соответствующие технические характеристики: жильё в доме с текущей кровлей, ржавыми радиаторами, прохудившимися стояками и старой электрикой продаётся дёшево, но технически реализовать его в дальнейшем сложно. И, конечно же, важна локация. Квартира, документы на которую в порядке, технически не вызывающая нареканий и имеющая удачное расположение, может дать наибольшую доходность.
Александр Мальцев также обратил внимание на необходимость строгого математического расчёта при выборе стратегии «Флиппинг». Важно понимать общую сумму, которая получится «на выходе» с учётом ремонта, необходимости оплаты налога с перепродажи и ситуации на рынке в целом, которая может кардинально меняться. Поэтому важна ещё и скорость — спустя несколько лет подобная инвестиция может оказаться не слишком выгодной.
Хороших мало, плохие никому не нужны
Бытует мнение, что коммерческая недвижимость — наиболее правильное вложение денег с точки зрения окупаемости, чем жилая. Однако вопрос, куда вкладываться, стоит не только в области доходности.
«Есть много других критериев, в том числе такие параметры, как ликвидность, востребованность объекта в будущем, возможность дисконтирования арендной ставки с течением времени, капитализация объекта. Нужно разбирать кейсы, обсуждать вопросы. Мы действуем от потребности клиента, что он хочет. Кто-то хочет доходность в моменте - это один запрос. Кто-то хочет капитализацию в будущем - это другой», - заметил Роман Максименко.
По его словам, в Пскове наблюдается некоторый дефицит коммерческой недвижимости, в частности, в сегменте складских помещений и стрит-ритейла. Предложений мало, а спрос достаточно высокий, в том числе со стороны крупных федеральных компаний.
Поэтому самый хороший вариант для инвесторов - сдача коммерческой недвижимости в найм крупным торговым сетям, которые заключают договоры на пять-десять лет вперед и платят исправно, считает Александр Мальцев. Он констатировал, что спросом пользуются, в основном проходные места, - на центральных улицах города и в торговых центрах.
Представитель «Реставрационных мастерских» также подчеркнул, что коммерческую недвижимость делает ценной локация, исходя из потока потенциальных клиентов. Помещения должны находиться в проходных местах, которые видны без привлечения дополнительной рекламы. И, чем более выгодна локация, тем, как правило, коммерческая недвижимость дороже.
«У нас, как у застройщика, не очень большое предложение по коммерческой недвижимости. Мы сами занимаемся её эксплуатацией, сдачей в аренду. Как правило, продажи у нас нет, коммерческая недвижимость остается в компании как актив», - заметил Андрей Монин.
По наблюдениям специалистов, самые привлекательные варианты в удобных локациях очень быстро разлетаются. В итоге инвесторы не находят подходящих вариантов и выбирают другие решения.
«Допустим, есть помещение 80 квадратных метров на центральной улице города - Октябрьском проспекте. Цена адекватная, рыночная — бери не хочу. Люди смотрят, но начинаются вопросы. Первый - отсутствие парковки. Второй - кто будет делать ремонт?», - привёл пример Роман Максименко. Похожая ситуация с офисной недвижимостью - хороших офисов мало и все они с листом ожидания, а плохие никому не нужны.
Гендиректор компании «Этажи-Псков» добавил, что в областном центре есть спрос и на промышленную недвижимость. «В связи с импортозамещением, внешним давлением, геополитическим и экономическим, очень многие люди стали задумываться о собственном производстве. Кто-то рассматривает Псков, как равноудаленный от Петербурга и Москвы город, и готов перенести сюда свое промышленное производство, пусть даже небольшое», - пояснил он.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что недвижимость по-прежнему остаётся одним из самых понятных и надежных инвестиционных инструментов. Однако любой способ вложения денег имеет свои плюсы и минусы, поэтому важно подходить к решению взвешенно. Эксперты советуют анализировать рынок, оценивать свои возможности, просчитывать риски и тщательно изучать объекты, под каждый из которых подбирается определённая стратегия.
Ульяна Лаблюк