«Дневной дозор»: Почему нет желающих брать в аренду и покупать дома-памятники?
Фото: комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области
Объекты культурного наследия федерального и регионального значения в Пскове встречаются фактически на каждом шагу. Часть из них, скажем, церкви, башни, ансамбль Кремля, привлекает туристов и радует горожан. А часть (те самые здания конца XIХ — начала ХХ века) напротив, пугает и отталкивает.
Такие примеры можно найти на и ближнем Запсковье, и на Завеличье, и в центре… Эти постройки, многие из которых находятся в руинированном состоянии, представляют архитектурную и историческую ценность. Однако большинство жителей воспринимают их скорее как «гнилые зубы на лице города». Расселённые из-за ветхости, никем не востребованные, дома-памятники разрушаются, становятся приютом для бездомных. На них рисуют граффити подростки, в них случаются пожары и обвалы. Да, всё это безобразит Псков.
Но как показывает опыт, сделать с этим ничего невозможно. Всё потому, что это памятники. Снести их нельзя, отремонтировать — скромный бюджет не позволяет. А инвесторы не идут.
Почему? Да просто не хотят брать на себя ответственность за столь проблемные здания! Ремонтировать их, проходить согласования в десятках инстанций, вкладываться, не зная, окупятся ли усилия... Последний пример — усадьба Батова, находящаяся у Ольгинского моста в Пскове. Это здание с красивым фасадом, ныне завешенное грязными баннерами с имитацией окон, знают, наверное, все псковичи. Оно — объект культурного наследия федерального значения. И некоторое время назад на торгах всем желающим его предлагали взять в аренду всего за один рубль (правда, с задатком в 1 миллион и 209 тысяч рублей). Как бы там ни было, желающих не нашлось. Аукцион опять провалился.
И подобная картина вырисовывается не только в Пскове, но и по всей области. В деревне Волышово Порховского района ветшают усадьба и бывший конезавод Строгановых (всего там насчитывается 12 объектов). Недавно Росимущество вновь предприняло попытку сдать всё это аренду — на сей раз запросило примерно 350 тысяч рублей. Хочется, конечно, верить, что чудо случится, и желающие найдутся. Но что-то подсказывает, что нет.
Почему так происходит? Почему для псковских домов-памятников не могут найти инвесторов? Что их отпугивает? Об этом сегодня в программе «Дневной дозор».
Один из недавних позитивных примеров реконструкции и приспособления памятников под современное использование — ресторанно-банный комплекс «Гельдт» на берегу реки Псковы. На вопрос о том, много ли согласований пришлось пройти на пути к завершению проекта, и возникали ли сложности, ответила Ирина Кухи — генеральный директор компании «СИТИ Сервис», представитель инвестора.
«К счастью, мы этот долгий путь прошли. Это был наш первый объект, опыт отсутствовал, поэтому путь оказался долгим. Думаю, сейчас уже нам было бы проще. Теперь понимаем, знаем, что хочет комитет, что мы должны сделать. По поводу того, что инвесторы не хотят брать памятники, я вам просто расскажу историю свежую совершенно. Мы собирались реконструировать еще один объект на улице Воровского. Это тоже памятник. Мы взяли этот объект в аренду на два года. А по закону после двух лет эксплуатации мы имели бы приоритетное право выкупа. Так вот, спустя год кадастровая стоимость этого объекта выросла практически в десять раз. Стоит разрушенное здание, памятник рушится, мы готовы его реконструировать, но кадастровая стоимость с чего-то на разрушенное здание повышается в десять раз. Я этой историей ответила на ваш вопрос, да? Как вы считаете, мы все еще хотим делать реконструкцию памятника? Я думаю, что это основная проблема. С согласованиями, я думаю, можно все решить, тем более, когда имеешь опыт. Просто сейчас такая стоимость получается завышенная, что смысла и желания реконструировать не будет у инвесторов»
К слову, предположений о том, что именно могло так подстегнуть рост кадастровой стоимости объекта на улице Воровского, 6, у Ирины Кухи нет. «Сейчас он у нас на правах аренды на два года. Возможно, никаких дальнейших действий и не будет, если стоимость такая завышенная», - подытожила она.
«Сложны не столько согласования, сколько реконструкция объекта культурного наследия и доведение его до состояния пригодного к использованию», - поделился псковский ресторатор Виталий Зайцев, открывший заведение в здании винного склада Иоганна-Константина Лёвена на берегу Псковы.
«Сложности в том, что требуются лицензии, проекты утвержденные. Сами работы проводятся под надзором органа, это, конечно, занимает и время, и ресурсы. В этом сложность. Конечно, есть объекты, которые презентабельны в плане своей локации, архитектуры, по площади. Они непригодны для использования в том или ином назначении, по гостиницам, как объекты общественного питания. Есть, конечно, объекты культурного наследия, которые, действительно, сложно приспособить. Там и деревянные перекрытия, и деревянные стены могут быть. Гораздо сложнее придумать, как с этим жить. Плюс есть ограничения по изменениям внутренней планировки помещений и, соответственно, не всегда возможно ее приспособить под то, что мы хотим там сделать. А так, конечно, памятники подкупают своей локацией, все эти сложности нивелируются тем, что мы получаем очень выгодное положение для бизнеса».
Псковский музей-заповедник тем временем лишь мечтает о получении дополнительных сооружений, являющихся объектами культурного наследия, в своё ведение. Но не всех подряд, а конкретных. Тех, которые можно было бы в дальнейшем использовать как выставочные площади. Так, с одной стороны, музей хотел бы получить отреставрированными и музеефицированными все без исключения башни Псковского крома. А с другой стороны — Палаты Меньшиковых. Подробнее об этом рассказала генеральный директор Псковского музея-заповедника Светлана Мельникова.
«Наша великая мечта, чтобы в состав Псковского музея-заповедника вошли Палаты Меньшиковых. Потому что город Псков, как никакой другой, сохранил значительное количество памятников гражданской архитектуры. Можно сказать, что это такая изюминка Пскова. И это дает возможность представить, каким был Псков в шестнадцатом столетии. Ведь помимо музейных экспозиций, где мы делаем некое художественное решение, раскрывая определенную тему, есть еще проблема хранения предметов. И есть понятие "открытое хранение". И вот в этом плане Палаты Меньшиковых для нас - просто драгоценный объект. Я думаю, что для того, чтобы размещать какие-то коммерческие структуры в памятнике, это возможно, но каждый раз нужно подходить строго индивидуально, есть места, где это абсолютно невозможно. И вот представьте, Поганкины Палаты, Фан-дер-Флита, главное здание - буквально здесь, через дорогу - Палаты Меньшиковых. Если бы они перешли в управление Псковского музея, мы бы имели фантастический музейный квартал, наполненный памятниками старой архитектуры».
Но увы… Пока Палаты Меньшикова находятся в ведении Росимущества. А оно сдаёт их в аренду.
«Финансы в наше время играют порой решающую роль даже в вопросах, связанных с культурным наследием. Дело в том, что каждый такой объект — это серьёзные дорогостоящие работы. И многих отталкивает именно финансовая составляющая», - отметил архитектор-реставратор, член-корреспондент Академии архитектурного наследия Игорь Лагунин. Впрочем, не всё столь однозначно… Есть предприниматели, добавил собеседник, которые готовы вложиться в памятник. Но они не всегда оценивают размер затрат, который их ожидает. А ещё не всегда готовы проходить процедуры согласования, которых требует закон.
Фото: «МК в Пскове»
«Не секрет, что Псковская область не самая богатая, и предпринимателей, способных взять подобные объекты, недостаточно пока. Есть, конечно, у нас замечательные примеры, но они редки, как вы сами заметили. Поэтому даже в самом центре, на золотом месте находятся некоторые гражданские издания, даже те, которые можно с меньшими затратами и усилиями приспособить. Но как-то не всегда так получается. Документация тут облагается определенными законодательными актами, требованиями. Я бы даже пошел на встречу предпринимателям и искал бы какие-то компромиссы, но это чревато нарушением законодательства, а это неправильно, никто на это не идет».
Уж лучше никаких арендаторов и собственников, чем нерадивые и имеющие шкурные интересы. Такой вывод из положения дел в регионе делает член Псковского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры, архитектор-реставратор Андрей Лебедев. По его словам, чтобы ситуация с ветшающими объектами культурного наследия действительно изменилась, заниматься проблемой должны не частные инвесторы, а государство.
«Обычно тот, кто берет памятник в свои руки, старается его разрушить и построить что-то примерно такое же. Таких примеров очень много у нас. Даже не знаю, что лучше. Вот такой арендатор или просто ветшающий памятник. То, что находится в аварийном состоянии, должно быть восстановлено хотя бы за счет бюджета. Вот, например, палаты на Романовой горке, тот же дом Сутоцкого, там давным-давно все больше и больше проваливается крыша. Там нужны, действительно, серьезные вложения. А почему у государства нет денег? Мне кажется, что это нужно как раз сделать государственной проблемой. Проблемой государственного масштаба, найти решение. Это было бы самым подходящим. Хотя бы законсервировать. А дальше уже подыскивать какого-нибудь собственника или арендатора. В аренду обычно частники не хотят брать, потому что аренда на какой-то срок, а дальше у них просто могут все отнять, и отдать уже какому-то более лояльному к администрации арендатору, скажем так».
Тем, кто мог бы взять в аренду или приобрести объекты культурного наследия, приходится сталкиваться с «пугающей неопределённостью». Об этом завёл речь заместитель председателя Псковского областного Собрания депутатов, член комитета по бюджету, финансам и налоговой политике Виктор Остренко. Сложность расчётов для инвестора; дополнительные расходы, которые приходится нести приобретателю или арендатору при реставрации, перепланировке и приспособлении (траты на проектные работы и историко-культурную экспертизу); особенности эксплуатации объектов культурного наследия после того, как они вводятся в хозяйственный оборот… Всё это, если не отталкивает предпринимателей, то уж точно вызывает много вопросов.
«Есть требования по сохранности, есть охранные обязательства, которые должен соблюдать собственник или арендатор. Это определенным образом накладывает, в том числе, ограничения в их деятельности. Для города Пскова отдельно можно выделить, здесь достаточно много объектов культурного наследия местного значения. Многие были приобретены из жилого фонда и находятся сейчас в руинированном состоянии, и собственники, которые сегодня выставляют на продажу эти объекты, заведомо заглушают спекулятивно стоимость при продаже. Здесь есть целый комплекс факторов, которые влияют на обстановку, связанную с объектами культурного наследия. Но мне кажется, еще в качестве решения этого вопроса можно было бы затронуть такую тему как сопровождение инвесторов».
«Подводные камни» у идеи арендовать или купить какой-нибудь из объектов культурного наследия, действительно, есть. Об этом говорят все наши сегодняшние собеседники. Но есть у такого решения и очевидные плюсы — пройдя все согласования, проверки и экспертизы, вложив десятки миллионов и завершив, наконец, работы по реставрации и приспособлению здания, новый владелец получает не просто ресторан или гостиницу. Он получает «хлебное место». Ведь большая часть домов-памятников находятся вблизи туристических маршрутов и популярных прогулочных зон!
Стоит ли игра свеч? На этот вопрос каждый из бизнесменов отвечает самостоятельно. А раз уж объекты культурного наследия то и дело выставляют на торги, то, стало быть, минусов в этом предприятии бизнес-сообщество видит больше. О том, что с этим можно сделать, сегодня также рассуждали наши эксперты.
Светлана Пикалёва