«Квадратные метры» с Олегом Брячаком: Как псковичам выгодно купить жилье?
- Олег Михайлович, расскажите о том, как все-таки псковичам можно выгодно приобрести квартиры в 2025 году?
- Сейчас будет очень много цифр, но те, кто внимательно послушает то, о чём сейчас я расскажу, мягко говоря, удивится, потому что я сейчас выдам такую эксклюзивную информацию, которую я не слышал нигде и ни от кого.
Я хочу представить несколько вариантов приобретения квартир в новостройках. Итак, первый и самый простой вариант, который сегодня существует, это получение ипотеки под обычную ставку. Это не льготная ипотека, которая составляет 6%, это обычная ипотечная ставка. Буквально несколько недель назад она была 28,7%. Сейчас она уже упала до 25%. За основу мы с вами возьмем среднюю двухкомнатную квартиру. Как известно, цена в нашем городе Пскове на двухкомнатные квартиры колеблется в районе 90 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от района, этажа, степени готовности дома. Средняя площадь двухкомнатной квартиры в нашем регионе составляет порядка 55 квадратных метров. То есть возьмем условную цифру 5 миллионов рублей, это стоимость квартиры. И вот гражданин решил приобрести ее в ипотеку без льготных программ, просто в обычную рыночную ипотеку.
Гражданин имеет на руках сумму, которую необходимо внести как первоначальный взнос для получения данной ипотеки. Эта сумма - миллион рублей. То есть сумма кредита, которую гражданину необходимо получить в рамках этой ипотечной программы, составляет 4 млн рублей. Ставка на сегодняшний день 25%, как я уже сказал. Среднее количество лет буквально за год выросло. Если раньше среднее количество лет ипотеки составляло в районе 8, сейчас уже в районе 25. Граждане обычно берут на 30 лет и гасят раньше. Все берут на максимальный срок, но вот гасили в течение 7-8 лет. Сейчас такого нет.
Мы с вами понимаем, что и цены выросли, и все гораздо стало сложнее. Так вот, в случае, если гражданин берет эти 4 миллиона в ипотеку под 25% на 30 лет, то ежемесячные выплаты для него составят 84 тысячи рублей с копейками. И за вот эти 30 лет гражданин переплатит банку 21 миллион рублей. То есть, получив одну квартиру себе, банку он подарит 4 квартиры. Гражданин будет всю жизнь вкалывать, будет недоедать и экономить на всем, чтобы жить в своем жилье. А банкир просто будет сидеть и считать купюры.
- Это мы еще исходим из того, что у этого некого «среднестатистического псковича» достаточно хорошая работа.
- Да, и мы также должны понимать такие базовые вещи, как ежемесячные коммунальные платежи, от которых никуда не денешься, где-то 4-5 тысяч рублей отдай. Мы должны понимать лекарственное обеспечение, у нас граждане среднего возраста, как минимум, в среднем, 2-3 тысячи на лекарства тратят, а пожилые, наверное, и побольше. Даже без еды и всего остального, почти 10 тысяч уйдет только на эти вещи. Дальше уже надо и покушать, и одежду надо менять. А если семья, дети, пожилые родители или какие-либо еще обременения, тут уже, наверное, к 150 надо зарабатывать.
На практике ипотекой, которая не обладает какой-либо поддержкой, под рыночные проценты - люди практически не пользуются. Берут, но на какой-то совсем короткий срок и небольшие суммы. Допустим, кому-то надо из двушки в трешку переехать, и вот у него разница миллион, он сразу с первоначальным взносом отдал чуть ли не 80%, осталось 20%, и на эту сумму процент за полгода существенного ущерба не нанесет. Это был первый, скажем так, финансовый инструмент, который теоретически можно использовать. Если есть желание кормить банк, то можно четыре квартиры подарить банку, а себе оставить одну.
- Какие есть еще варианты?
- Второй вариант – это «Семейная ипотека». Хочу сразу сказать, что в нашем регионе для нее нужно иметь двух несовершеннолетних детей. Но на данный момент рассматривается предложение, которое практически уже на выходе. Может быть, в ближайшее время достаточно будет иметь всего одного несовершеннолетнего ребенка, тем самым этот продукт будет еще более востребован и будет еще больше стимулировать продажи квартир в новостройках.
Наверное, «Семейная ипотека» немножко померкнет в глазах наших потенциальных покупателей. Рассчитываем ее под 6%. Опять же, стоимость квартиры берем 5 миллионов, свои средства – миллион, сумма кредита, которой нам необходим – 4 миллиона рублей, процентная ставка, как я уже сказал, – 6%. Берем на 30 лет. Тогда у нас с вами ежемесячные выплаты составят, я цифры привожу округленные, 24 тысячи рублей в месяц.
- Это уже более понятные деньги, так сказать.
- Да, это уже более приближено к реальности. Да, тяжело, непросто. На 24 тысячи тоже можно многое купить, однако это подъемно, это реально. Так вот, переплата по данному кредитному продукту за 30 лет составит 4 631 000 рублей. И вот тут важно понимать, что стоимость квартиры, с учетом того, что она стоила 5 млн и мы переплатили банку 4 631 000, будет стоить 9 631 000.
Теперь смотрите дальше. Те же базовые цифры, но количество лет по ипотеке не 30, а 7. Так вот, за 7 лет нужно будет напрячься, и в месяц ежемесячные выплаты составят 58 000 рублей. Нечто среднее между нереальным и более-менее реальным.
- Может ли кто-то эту сумму потянуть?
- Да, такие семьи есть. Переплата в этом случае составит всего 900 тысяч. То есть если мы берем ипотеку на 7 лет, а не на 30, мы только 900 тысяч переплачиваем. И квартира, которая стоила 5 миллионов, теперь будет стоить для гражданина 5 900 000 рублей. А теперь давайте я немножечко вас удивлю. Смотрите, что получается. При этой самой льготной ставке 6% на 7 лет переплата 900 тысяч: вроде, неплохо. А давайте представим себе, что мы с вами очень грамотные люди и решили для себя вывести некую формулу, по которой мы отработали следующую вещь. Мы не стали заходить ни в какие ипотечные программы. Мы решили сделать по-другому. Мы решили воспользоваться той ставкой, которая существует на сегодняшний день. Мы исходим из реальности сегодняшнего дня. Стоимость квадратного метра, ипотечные продукты, их проценты, а также вклады в банках. Так вот, на сегодняшний день средняя ставка составляет 19%, есть и выше. Давайте теперь представим себе, что гражданин проживает в какой-то квартире, но у него еще ее нет. Он ее снимает. И платит он за коммунальные платежи вместе с арендой 25 тысяч рублей. За семь лет, о которых сейчас мы вами говорили, данный гражданин заплатит за съемное жилье 2 миллиона 100 тысяч рублей. Собственные средства у него также 1 миллион рублей, как и в предыдущем случае с ипотекой. Их он положил подставку 19% в банк. И ежемесячно этот гражданин откладывает всего 33 тысячи рублей. За семь лет этот гражданин отложит 2 миллиона 435 тысяч. Отложить - это значит положить на депозит.
Соответственно, у него на депозите сумма составит через семь лет 8 миллионов рублей. То есть его доход, минус аренда квартиры, за этот год составит 9 млн 520 рублей. То есть теперь мы с вами видим, что если гражданин заходит на 7 лет под, казалось бы, выгодную ставку 6%, он получает квартиру стоимостью 5 900 000, из которых 900 отдал банку. А если гражданин не заходит под эту ставку, то он имеет 9 500 000 рублей.
- А если квартиры подорожают?
- Знаете, я не уверен, что квартиры будут стоить прямо в разы дороже, нежели сейчас, через эти семь лет. Представьте себе ситуацию. Вы через семь лет. Квартира ваша вам обошлась в 5 900 000 рублей. Но не забывайте, что в этой квартире еще нужно сделать ремонт. Стоимость ремонта за квадратный метр в нашем регионе на сегодняшний день - от 20 тысяч рублей за квадратный метр. Это только ремонт, без мебели. Если вы хотите чуть лучше материал, обои получше и так далее, то 30 тысяч рублей вы за квадратный метр отдадите. Вот такие у нас сейчас градации, где-то от 20 до 30 тысяч рублей за квадратный метр стоит сделать ремонт квартире.
Так вот, к этим 5,9 млн, которые уже вроде как бы есть, но они в виде квартиры, нужно еще найти где-то миллион на ремонт. В случае, когда у вас на руках 9,5 млн, вы ремонт еще делаете себе, мебель покупаете за эти деньги, а еще, может быть, и машину небольшую, понимаете?
- А есть ли еще какие-то варианты купить квартиру?
- Да, конечно, о них я расскажу в следующей программе.
Беседовал Константин Калиниченко