Накипело. Ранее бурлящий рынок новостроек и загородных домов входит в кризис

Встреча представителей рынка недвижимости в ИД «Алтапресс» показала: на Алтае – апокалипсис. За последние три года объем ввода жилья снизился почти на 13%: с рекордных 988 тыс. кв. м до 875. В строящихся домах не проданы более половины жилых площадей, а количество выданных ипотечных кредитов в январе упало на целых 60% (год к году). Впрочем, вдруг, не все так плохо? Эксперты рассказали, какие трудности переживают сейчас и как в будущем может трансформироваться рынок.

Самые важные новости в Телеграм и ВКонтакте. Подпишитесь!

Падение ввода и ипотеки

Снижение ввода до 875 тыс. кв. м. министр строительства и ЖКХ региона Иван Гилев не считает критичным. Все-таки это высокий показатель для Алтайского края, чье население не растет, отметил он.

Тенденция продолжится: девелоперы с осторожностью продолжают работу, просчитывая все риски.

Строить много мешает высокая ключевая ставка, которая привела к удорожанию как ипотечных кредитов (то есть к снижению спроса), так и себестоимости строительства с проектным финансированием, что влияет на конечную цену предложения. А при продаже с льготной ипотекой теперь нужно платить банкам комиссионные вознаграждения.

Так, из 137 многоквартирных домов, на которые выданы разрешение на строительство, сегодня возводят только 98.

Но и в начавшихся проектах жилье покупают неактивно. Сейчас строят 731 тыс. кв. м, из которых продали 370 – только 40%. Такие данные привел председатель правления регионального Союза строителей Александр Мишустин, ссылаясь на ДОМ. РФ.

Посмотреть фотогалерею на сайте.
78 изображений

В алтайском отделении «Сбера» по итогам января произошло более чем двукратное падение выдачи ипотеки.

«Входящий поток желающих купить остается тот же: люди приходят, интересуются, но все-таки откладывают сделки», - говорит заместитель управляющего алтайским отделением банка Михаил Марков.

Инвесторам новостройки тоже все менее интересны, говорит зампред АКЗС по строительству, ЖКХ, транспорту и связи Ксения Белоусова. Пока они предпочитают отправлять деньги не в барнаульскую недвижимость, где цена квадрата уже достигла максимума, а на депозит под выгодный процент.

Не всегда привлекают их и уже готовые дома со скидками от застройщиков, которые хотят «вытащить» свои деньги. Потому что их уже не устраивает сама недвижимость – в Барнауле в основном строят только в эконом-сегменте, говорит депутат.

Тревожные цены

Сейчас квадратный метр в строящихся домах дороже, чем в готовой недвижимости и на вторичном рынке.

Девелоперы говорят, что причина этому – политика банков и проектное финансирование, кредит, который получают застройщики на строительство дома. Все деньги дольщиков, напомним, лежат на неприкасаемом эскроу-счете.

Процентная ставка для проектного финансирования равна ключевой ставке ЦБ плюс 7-8%. Гендиректор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов утверждает, что банк утверждает в проекте цену, которая будет актуальна после сдачи дома, например, в 2030 году.

Чтобы продолжать получать финансирование, нельзя отходить от плана продаж. Например, без согласования понижать стоимость квадрата. Александр Мишустин отмечает, что пока она составляет 130-150 тыс. рублей.

Но это еще не все. Недавно банки начали брать комиссию за все сделки по льготным ипотечным кредитам. На конец 2024 – начало 2025 года взносы составляли 16-18% от общей суммы кредита, рассказала замдиректора по экономическим вопросам ГК «Алгоритм» Юлия Березкина.

«Банки закладывают и собственную прибыль, - сказала она. - До конца 2024 года добавляли 2-3 тыс. рублей на каждый квадратный метр. Сейчас – по 13-15 тыс. рублей».

Жалуются застройщики и на то, что банки часто не обслуживают клиентов своих партнеров. И на часто меняющиеся условия.

«Самая быстрая сделка по ИЖС составляет 45 дней, - сказал соучредитель компании «ТехКом» Евгений Левашеня. – У нас есть клиенты, которые с сентября прошлого года не могут получить ипотеку: как только подходим к заключению с одним банком – у него кардинально меняется условия, и человек уже не подходит под одобрение. И так несколько раз. А быстрая смена размера комиссионных? Нас будто прощупывают на выживаемость – потянут или нет».

В ответ Ирина Бубенко, региональный управляющий «Альфа Банком» в Барнауле объяснила специфику работы своей организации и коллег:

- Нужно отметить, что банки принимают решение о проектном финансировании на основании расчетной бизнес-модели проекта, где застройщиком просчитано все: и себестоимость квадратного метра, и цена реализации, и рентабельность проекта, а также многое другое. Исходя из данной модели устанавливаются определенные цены реализации квадратного метра и количество продаж в месяц, которые при финансирование банком отслеживаются и контролируются.

Но сейчас на рынке мы наблюдаем стагнацию продаж, и некоторые проекты не выдерживают ковенанты. Поэтому банки готовы рассматривать ребюджет таких проектов. Также влияет на бизнес-модель и текущая высокая ключевая ставка, поскольку в расчет закладывается оплата процентов по кредиту. Но нужно отметить, что фактический расчет процентов напрямую зависит от продаж и наполнения эскроу-счетов – чем больше наполнение, тем ниже процентная ставка. Так минимальная может составить 0,01%.

Кроме того, с текущего года изменены нормативы к банкам, в том числе отраслевые. В связи с чем банки более пристально будут смотреть на проектное финансирование. Тем не менее, Альфа-Банк имеет достаточный капитал и готов рассматривать новые проекты и поддерживать действующие.

Разговоры о банкротстве

Министр строительства Иван Гилев призвал банки и застройщиков к еще более плотному сотрудничеству и взаимной поддержке ради дольщиков. Он напомнил об «истинных» смыслах защитного эскроу-механизма и проектного финансирования.

«При введении закона о проектном финансировании мы исходили из того, что в случае возникновения проблем у строителей банк достроит объект и передаст владельцам эскроу-счетов готовые квартиры, - сказал он. - По факту мы, к сожалению, видели ситуацию, когда банк просто остановил строительство вместо того чтобы помогать и решать вопрос».

Министр подчеркнул, что просто вернуть замороженные и уже несколько обесцененные деньги дольщикам не достаточно: объекты нужно достраивать.

«Несколько компаний в Екатеринбурге подали заявления о банкротстве, как и крупная фирма в Ростове-на-Дону, - сказал председатель регионального Союза строителей Александр Мишустин. - Минстрой РФ заявляет, что это не критично, но звоночек тревожный. У нас такие случаи с «небольшими» фирмами тоже могут появиться».

Беды ИЖС

Не все сладко и в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Заградительные ставки по коммерческим кредитам, исчерпанные лимиты Сельской ипотеки и введение эскроу-счетов переживут не все застройщики, отметил директор «Фирсовой Слободы» Михаил Кочетов.

Для примера он привел статистику продаж компании. В прошлом году у нее приобрели 218 участков (против 398 участков в 2023 году). Земли разыгрывали на аукционе и продавали в рассрочку. Реализованных участков могло быть больше: на этот раз из-за усложненных условий на рынке компания расторгла 160 предварительных договоров по просьбе самих покупателей.

По мнению Михаила Кочетова, ограничение на рынке могут стать хорошей стартовой точкой для «нового витка», если соблюсти несколько условий.

Для успешного введения эскроу, по мнению эксперта, не хватает нескольких принципиально важных вещей. В первую очередь – механизма независимой приемки выполненных работ, в котором нуждаются и банки, и застройщики, и заказчики. Он снизит риски всех сторон сделки.

Также Кочетов предлагает создать механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов – такое практикуется в многоквартирном строительстве. Схема предполагает частичное перечисление средств застройщику по мере завершения определенных этапов строительства дома.

Третья вещь, которую предложил Кочетов, - льготные ипотечные продукты для продажи готовых объектов ИЖС, прошедших независимую приемку.

Эксперт считает, что с такими мерами рынок будет развиваться не бешенными темпами, как до 2024 года, а цивилизованно, в зависимости от общей экономической ситуации, спроса и платежеспособности. А все участники сделок станут более защищенными.

Пополнение же лимитов бессрочной «Сельской ипотеки» к новому буму строительства под Барнаулом может не привести: условия программы хотят изменить по инициативе Минсельхоза. Так, из подходящих под ипотеку территорий предлагают убрать все населенные пункты, которые находятся в радиусе 50 км от областных центров. В таком случае из программы выпадет и село Фирсово Первомайского района.

Что будет дальше

Проблемы в сфере недвижимости и снижающийся спрос не говорят о том, что стоимость квадратных метров в новостройках начнут падать. Строители по-прежнему просчитывают риски и закладывают в конечную стоимость рост цен на стройматериалы, который может произойти на всей стадии проекта.

Зампред АКЗС по строительству, ЖКХ, транспорту и связи Ксения Белоусова считает, что одни девелоперы начнут уделять больше внимания к качеству объектов, вызывая интерес и доверие инвесторов и конечных потребителей. Другие – будут привлекать клиентов льготными ставками и удешевлять себестоимость квадратных метров, чтобы покрывать издержки.

Некоторые компании переключаются, диверсифицируют бизнес, занимаясь проектами, которые напрямую не имеют отношения к жилому строительству. Мы уже рассказывали, что, например, «Жилищная инициатива» начала возводить премиальный апарт-отель для инвесторов в Белокурихе.

Покупатели продолжат покупать недвижимость за наличку или с «Семейной ипотекой», считает гендиректор «Династии 24» Дмитрий Дворядкин.

Что касается темпов строительства, составляя план на ввод жилья в 2025 году, региональное министерство пока ориентируется на прошлогоднюю цель в 811 тыс. кв. м.

Какие тенденции еще обсудили

Охлаждение продолжится

Дмитрий Горбунов, управляющий ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай:

- Рынок ипотеки остается под давлением высокой ключевой ставки, в этих условиях спрос на недвижимость серьезно «охлаждается». По оценкам экспертов, в целом по стране продажи недвижимости в январе в количественном выражении снизились на 20% год к году.

Темпы продаж остаются умеренными, но происходит определенная адаптация. Сменились акценты: сейчас 60% недвижимости покупают за наличные средства. Наши эксперты прогнозируют, что такой формат будет актуален прежде всего для вторичного жилья.

В сегменте новостроек заинтересованность клиентов поддерживает «Семейная ипотека» – единственная довольно массовая льготная программа в Алтайском крае. Дальнейшее ее развитие будет зависеть от новых инициатив государства.

У краевых властей есть тревожность с точки зрения темпов строительства и защиты граждан. Но я думаю, все наши застройщики сегодня ведут очень взвешенную политику привлечения новых кредитных ресурсов.

В любом случае розничные кредиты остаются дорогими, и граждане будут все реже на них рассчитывать. В совокупности с жесткой риск-политикой ЦБ РФ это продолжит тренд на «охлаждение» рынка. Драйвером сегмента жилищных кредитов останутся госпрограммы.

«Новые смыслы» в строительстве

Александр Зайцев, сооснователь компании «АКТО»:

— Несмотря ни на что, застройщики и их клиенты становятся более требовательными к качеству и эстетике. Это глобальный тренд.

В Барнауле нет ни одного застройщика, который бы год от года строил хуже. Растет роль архитектора и дизайнера, чему мы искренне радуемся.

Знаю пример, когда заказчик с разницей в два-три года начал платить архитекторам и дизайнерам вдвое больше, осознавая трудоемкость, важность и потенциал закладываемых решений.

В последние три года застройщики также начали больше разбираться в маркетинге, появилась сегментированность предложений.

Но в Барнауле все еще не хватает жилья с другим «сценарием». С меньшей нагрузкой по этажности или другими наборами потребительских качеств.

В частности, не хватает домов клубного типа, которые уже распространены в других городах: в Москве, Петербурге, Казани и Екатеринбурге и теперь появляются в Новосибирске.

Эта нехватка жилья с иными «смыслами» провоцирует спрос, чем нужно пользоваться. В ближайшие 5-10 лет эти объекты будут ждать все сильнее.

Ориентир на качество

Андрей Бенграф, руководитель отдела оптовых продаж компании ЗНАК:

- Многое было сказано об улучшении качества жилья. Мы 30 лет поддерживаем этот тренд, реализуя на рынке строительные и отделочные материалы высоких стандартов от ведущих мировых лидеров индустрии.

Все материалы сертифицированы и соответствуют ГОСТам и международным стандартам ISO.

У нас большое количество прямых контрактов с производителями, за счет этого покупатели получают не только выгодные цены, но и эксклюзивные товары. Например, материалы KNAUF SPACE (Кнауф Спэйс), которые улучшают звукоизоляцию в помещении.

Страхование рассрочки

Наталья Мишустина, руководитель дирекции корпоративного страхования Страхового Дома ВСК:

— В текущей ситуации, учитывая ставки, многие наши клиенты вынуждены искать альтернативные способы покупки жилья, помимо ипотеки. Одно из самых выгодных решений здесь — рассрочки от застройщиков, а также аренда с правом выкупа или без выкупа.

По нашему мнению, такие программы – один из доступных инструментов в новых реалиях.

Но есть «подводные камни». Основной риск для клиента — не выплатить долг и остаться без квартиры, для строительной компании — потерять вложенные средства, для арендодателя – порча имущества.

Так на рынок вышел новый продукт — страхование рассрочки от застройщика, который нивелирует риски и защитит интересы всех сторон сделки.