Офисный рынок Москвы, часть вторая: кто все эти люди?
Сегодня международные компании рассматривают несколько сценариев своего дальнейшего существования в России: ликвидация, продажа бизнеса, оптимизация — каждая структура выбирает оптимальный для себя вариант. Но каким бы ни был этот выбор, он напрямую отражается на состоянии офисного рынка, прежде всего — московского
По оценкам компании CORE.XP*, большинство действий по оптимизации столичных офисных площадей иностранцы завершат до конца 2022 года, и какие-то «хвосты», конечно, протянутся в первое полугодие 2023 года.
«По состоянию на середину июня 403 международные компании, офисы которых расположены в Москве, сделали публичные заявления о своем дальнейшем статусе в России, из них 20% объявили о ликвидации бизнеса. Остальные либо формулируют финальное решение, либо уже передали/продали бизнес российским партнерам, либо ограничились остановкой инвестиций в развитие российского бизнеса. Исходя из официальных заявлений и нашего опыта, основанного на тесном взаимодействии с международными компаниями, 80% объявивших об уходе из России еще не запускали соответствующие процессы и продолжают формулировать дальнейшую стратегию своего присутствия. При этом мы понимаем, что есть ряд компаний, которые еще не сделали публичного заявления, но с высокой долей вероятности покинут российский рынок», — отмечали в CORE.XP месяц назад.
Согласно подсчетам экспертов на тот момент, иностранные структуры, сделавшие заявления о судьбах своего бизнеса в РФ, занимают 630 тысяч квадратных метров офисов класса А, а примерный объем площадей, доступных для аренды после их освобождения западными компаниями, — 250-300 тысяч квадратных метров.
Понятно, что основной спрос на новые офисные помещения сейчас формируют российские компании, а доля иностранных арендаторов стремится к историческому минимуму. «В среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличение объема сделок с иностранными компаниями из дружественных стран, при этом объемы поглощения площадей с их стороны не будут сопоставимы с динамикой спроса со стороны европейских и американских компаний. Согласно нашей оценке, объем новых сделок аренды и купли-продажи под собственное использование в 2022 году будет практически вдвое меньше, чем в 2021-м, на уровне 800-900 тысяч квадратных метров. Позитивным остается тот факт, что компании возобновляют свою активность после паузы в марте — апреле за счет выработки оперативных стратегий и краткосрочных планов развития», — делится прогнозами CORE.XP.
В компании считают, что драйвером офисного спроса станут крупные российские корпорации сегмента ТМТ (телеком, медиа, технологии). «Увеличение штата этих компаний уже происходит за счет найма целых команд из уходящих корпораций. Также рост этих компаний неизбежен за счет увеличения спроса на их продукты и услуги и запуска новых линеек бизнеса», — поясняют эксперты. Кроме того, восстановлению рынка после кризиса 2014-2016 годов способствовал спрос со стороны государственных структур и корпораций (их доля превышала 30% в общем объеме новых сделок), и в ближайшие пару лет этот сектор также будет играть заметную роль в росте объема транзакций, уверены в CORE.XP.
Аналитики компании Nikoliers*, подводя итоги первого полугодия 2022 года, тоже говорят о том, что на офисном рынке Москвы наблюдается перераспределение спроса и меняются ключевые профили арендаторов. «Ключевыми драйверами спроса по итогам прошедшего периода выступили организации, предоставляющие профессиональные услуги (18%), компании сегмента «добыча и распределение» (17%), а также госкорпорации (14%). Изменение конфигурации произошло за счет того, что IT-компании, которые ранее выступали одними из основных игроков на офисном рынке, в настоящий момент снизили или приостановили свою активность по поиску новых офисных площадей, а также временно релоцировали часть сотрудников за рубеж. В результате доля компаний сегмента «IT и телекоммуникации» в общем объеме сделок составила 11% по итогам первого полугодия 2022 года по сравнению с 30% по итогам 2021 года. По нашим оценкам, в ближайшей перспективе ключевыми драйверами спроса на офисные площади в Москве будут выступать госкорпорации и промышленный сектор», — подчеркивают в компании.
«В настоящий момент мы наблюдаем активизацию спроса на рынке офисной недвижимости. При этом сейчас есть такие предложения, где клиенты могут получить более выгодные условия в процессе переговоров. Это вполне резонно пытаются использовать компании, которые всегда хотели, но в силу разных причин не могли стать арендаторами знаковых проектов класса А. Уверенно чувствующие себя компании могут себе позволить улучшить качество своих офисных помещений», — делится мнением директор департамента офисной недвижимости компании Nikoliers Карина Анаевская.
Профессионалы сегмента приходят к выводу, что до конца года (при условии постепенной стабилизации ситуации) спрос будет более активен. Однако о возвращении к прошлогодним показателям мечтать преждевременно: по словам аналитиков, сейчас мы находимся в стадии перехода к новой реальности.
*Есть в распоряжении Business FM