Шаг в пропасть или спуск с горки: недвижимость в рыночных и нерыночных процессах
Самое важное в анализе текущей ситуации на рынке недвижимости это признание кардинальных изменений не только самого рынка, но и экономики страны. Изоляция России от международных рынков, уменьшение платежеспособного спроса, опасения россиян в возможности сохранения своего капитала — всё это очень важные факторы, которые как свидетельствуют о кризисе, так и создают непредсказуемость.
Еще более важно понимать, что основные негативные последствия санкций, введенных против России всем западным миром, еще даже толком не начали действовать и мы только в самом начале пути, суть которого будет заключаться в попытках российского бизнеса выжить. Для всех сегментов экономики, которые не зависят от госзаказа, ключевым вопросом остается платежеспособность спроса, изменения структуры которого мы уже анализировали. Для рынка недвижимости это важно вдвойне.
Кроме того, о некоторой растерянности рынка недвижимости говорит довольно вялый поиск баланса между ценой спроса и ценой предложения. Сверхспособность платежеспособности становится всё более экзотической в текущем российском комиксе на выживание. Говоря проще, покупатели уже осознали глубину кризиса и пределы своих финансовых способностей, а вот продавцы еще живут прошлым и не готовы снижать цены до того уровня, когда станет возможным массовый характер сделок. Так как спрос населения на недвижимость как жилье еще далеко не удовлетворен, то сценарий заметного снижения цен на недвижимость не только вероятен, но и неизбежен.
Причем с точки зрения продавца это задача еще более актуальна, чем обычно. При такой динамике рынка становится верной старая мудрость «время — деньги». Чем быстрее снизить цену до востребованного рынком уровня, тем меньше денег будет потеряно в будущем. Потому что реальная цена сделок будет снижаться неизбежно, пока будут снижаться доходы населения и платежеспособный спрос. А снижение доходов массового потенциального покупателя жилой недвижимости еще даже толком не началось, потому что российская экономика пока реагирует лишь на изоляцию и уход брендов. Действия же удара санкций еще впереди.
Но кроме спроса существует еще ряд факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости или свидетельствующих о серьезном изменении самой ткани законодательства и инвестиций. Давайте посмотрим на основные новости подобного рода в последнее время.
Заметного увеличения спроса на ипотечные кредиты после снижения ключевой ставки не случилось. С точки зрения Центробанка ипотечное кредитование ограничивается как спросом со стороны заемщиков (люди отчасти не готовы брать кредиты по этой ставке, а отчасти не готовы покупать квартиры по этим ценам), так и ужесточением отношений банков к заемщикам. Доля одобряемых заявок действительно стала несколько ниже. В ближайшей перспективе следует ждать и ужесточение отношения банков к одобрению предметов залога — любой неформат (по году постройки и проценту износа, деревянным перекрытиям, каким-либо юридическим рискам) на всякий случай будет зарубаться. Естественно будет хуже кредитоваться всё, что не квартира — дома, комнаты, дачи, гаражи и т. п.
Но один из самых неприятных примеров — это появившаяся информация об фактах увеличении размера первоначального взноса по уже полученным заемщиками кредитным решениям, которое практиковал Сбербанк. В виду того, что размер первоначального взноса это на самом деле самый важный первичный вопрос в цепи принятия решения человеком о необходимости воспользоваться ипотечным кредитом, то подобное поведение кредитора нанесет большой ущерб. В том числе и репутационный. Поэтому необходимо при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры с привлечением ипотечного кредита предусматривать подобную возможность и прописывать удовлетворяющие стороны выходы из ситуации.
Еще одним странным, связанным с ипотекой, событием стал внесенный в Государственную Думу законопроект о запрете банкам отказывать в выдаче льготной ипотеки. По сути, в качестве оснований для отказа предлагается оставить только формальную неплатежеспособность заемщика, включая банкротство и недостоверную информацию. Подобная попытка всеми силами спасти оказавшуюся в сложнейшем положении отрасль свидетельствует об окончательной деградации законодательной ткани страны (или, по крайней мере, модели мышления законодателей). Заметно, что также усилилось восприятие банковского сектора, как придатка государственных проектов по ручному управлению экономикой.
В целом текущая жилищная политика федеральной власти в России свидетельствует о попытке усидеть на двух стульях — и сохранить объемы строительства жилья и обеспечить безопасность инвесторов. Чтобы уменьшить риски и минимизировать затраты предлагаются к реализации многочисленные инструменты, начиная от нескольких форматов льготной ипотеки и заканчивая деятельности ППК Фонд по спасению «обманутых дольщиков». Где та граница между средствами, необходимыми для поддержки социально-значимого бизнеса, и накачиванием деньгами общероссийской финансовой пирамиды — никому неизвестно.
Еще одним дополнительным инструментом, который недавно начал действовать, стал опять материнский капитал, который теперь точно не проект, направленный на увеличение рождаемости, а обычное социальное пособие. Теперь материнский капитал в размере 450 тысяч рублей за третьего ребенка можно направлять на погашение действующей ипотеки и в том случае, если третий ребенок родился до 31 декабря 2023 года. Подобный подход никак не скажется на демографической ситуации в стране, но поможет уменьшить — накануне глубокого кризиса —
кредитную нагрузку семей с детьми. Снижение напряжения в данной ситуации для государства не средство, а цель. Впрочем цель, на мой взгляд, лежащая в русле представлений об общем благе.
Еще одним примером того, как решение государством тактических задач, связанных зачастую с коррупционной составляющей, может очень серьезно затронуть безопасность на рынке недвижимости — это существенное ограничение доступа граждан к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН). Попытка усложнить антикоррупционные расследования, которые не идут ни в какое сравнение по масштабам с оборотами по сделкам не рынке недвижимости, приведет к заметному усложнению процедуры подготовки к безопасной сделке. Что не может не сказаться и на увеличении расходов и на потере времени.
С практической точки зрения проблема невозможности получить покупателем нормальные сведения о правах, владельцах, содержании правоустанавливающих документах и обременениях прав выльется в необходимость заказывать выписку из ЕГРН и справку о содержании правоустанавливающих документов самим продавцом. Понятно, что необходимость включения подобного обязательства в обязанности продавца в предварительный договор дело техники, но тогда возникает проблема подделок. Техническое решение проблемы подделок зависит от возможности онлайн-доступа хотя бы к номеру и дате актуальных записей о зарегистрированных правах и их обременениях. Но сам факт того, что новый — уже принятый — закон ради какой-то ерунды и на пустом месте создает огромные риски с самым дорогим из находящегося в собственности массового человека имуществом — очень показателен.
Риски и опасения людей и бизнеса, возникающие из-за изменений в законодательстве и общего кризисного состояния в российской экономике, могут выливаться и в, казалось бы, неожиданные процессы. Так, по данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2022 года инвестиции в коммерческую недвижимость России выросли на 42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — до 179,8 млрд рублей. Этот показатель стал рекордным и превышает все полугодовые объемы вложений прошлых лет начиная с 2015 года и теперь существуют попытки объяснить эти процессы с точки зрения выгодности вложений.
Однако следует смириться с тем, что мы оказались в совершенно новой реальности и искать в прошлом аналогии текущим процессам совершенно непродуктивно. Так, анализ выбора сферы инвестиций в опоре на тезис «раз вкладывают — значит выгодно» представляет собой подмену абстрактными принципами сложной реальности. А реальность такова, что потенциальные инвесторы находятся в растерянности, объективной основой которой стала острейшая необходимость сбережения капитала, а не его инвестирования с целью получения прибыли.
В этом плане логика решений об инвестициях в коммерческую недвижимость любым бизнесом, вплоть до транснациональных корпораций, ничем принципиальным не отличается от текущей логики решений о вложениях в жилую недвижимость простыми людьми. Да, инвестиционный рынок с целью умножения капитала умер, но недвижимость всё равно остаётся на практике наиболее успешным — а в некоторых случаях единственным — способом сохранения того, что есть. При банальном исчезновении других возможностей, начиная от нормального фондового рынка и заканчивая покупкой недвижимости в Европе, ключевые слова здесь «на практике». А куда ещё, если не в недвижимость?
Поэтому рост вложений в коммерческую недвижимость это вынужденный, но рациональный выбор бизнеса, который хочет хоть в какой-то степени сохранить то, что есть. В случае некоторых сегментов рынка коммерческой недвижимости это решение поддерживается тем фактом, что последние годы на большинстве локальных рынков отмечался существенный дефицит складских и торговых помещений. И даже по некоторым классам офисов и производственных помещений специалисты были в состоянии вычленить определенную нехватку предложения.
Второй факт, склоняющий выбор бизнеса в сторону коммерческой недвижимости, это не просто зависимость экономики страны от потребления, но даже фактическая невозможность рассчитывать хоть на какое-то развитие в будущем, если оно не будет базироваться на рынках, связанных с потреблением широких кругов населения. А это торговля, услуги, логистика. То есть, если вдруг у российской экономики появится шанс, то он будет начинать реализовываться в сфере, связанной с потребностью в торговых помещениях и складах. А если нет, то и вообще нет никаких шансов. Этот довод, скорее, представляет собой план действий, сгенерированный по принципу «если невозможно идти, то надо хотя бы лечь по направлению к цели». Но он предельно рационален и опирается на реальный опыт большинства людей, взваливших на себя крест быть предпринимателями в России.
При этом надо помнить, что основная часть рынка недвижимости в России — это недвижимость жилая. И, более того, вторичная. А большая часть лиц, принимающих решение о продаже или покупке недвижимости — это физические лица, которые решают вовсе не инвестиционные, а преимущественно свои жилищные проблемы.
Именно поэтому стабильность рынка купли-продажи вторичных квартир — это очень устойчивый сегмент, который будет успешно функционировать практически при любых условиях. Какие же при этом будут номинальные цены на квартиры в рублях совершенно неважно, потому что подавляющая часть сделок в подавляющем большинстве регионов России — это сделки обменные. При любом анализе ситуации с недвижимостью в стране важно про это помнить. И важно не забывать, что на строительном рынке ситуация несколько иная. Но это тема отдельного разговора.