Куда пойдет жилье? Перспективы рынка недвижимости после 1 июля пока туманны
О том, что «квартирный вопрос» портит людей, говорил еще булгаковский Воланд. Это так, если квартиры у людей нет или если она тесная. А если квартира просторная и в собственности, может ли тот же вопрос людей исправлять и делать счастливыми?
Как поживает недвижимость?
С 1 июля этого года прекращает свое действие ряд льготных ипотечных программ с государственным участием, благодаря которым собственниками жилья стали миллионы граждан страны.
Что будет с рынком жилья далее? Как сделать так, чтобы люди и впредь могли покупать недвижимость? Какую политику проводить банкам и застройщикам? Все эти вопросы стали предметом обсуждения в ходе онлайн-баттла «Доступность жилья: научный подход и практика», прошедшего на площадке Института развития строительной отрасли.
Жилье: доступное и не очень
Результаты недавнего исследования российских ученых говорят о снижении доступности жилья. В последние несколько лет цены на него растут быстрее доходов населения.
Татьяна Полиди, вице-президент фонда «Институт экономики города»:
— Какое жилье мы можем назвать доступным? Мировая практика свидетельствует, что доступным может считаться то жилье, расходы на которое не превышают 30–35 % доходов семьи, которая в нем проживает. Наш институт провел исследование доступности жилья в России на базе 17 городов-миллионников. Немного о динамике этого показателя. В 2009–2019 годах в целом по стране наблюдался устойчивый рост фундаментальной доступности жилья. Однако с 2020-го направление тренда изменилось в сторону снижения.
Правда, регион региону рознь. Если в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону жилье доступно, то в Уфе, Воронеже, Саратове и Перми — не очень. А в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, его приобретение серьезно осложнено. То есть жилье на самом деле дорожало везде, но разными темпами. Где-то наполовину и меньше, а где-то — в 2 раза. В лидерах, разумеется, опять Москва и Санкт-Петербург.
Если говорить о цене взноса по ипотеке, то в 2018–2023 годах он в среднем по стране вырос на 14%. Существенно увеличился и первоначальный взнос, что усложнило выход на рынок новых заемщиков. Впрочем, и в остальном мире с доступностью жилья не лучше. Совсем плохо с этим показателем дело обстоит в таких городах, как Нью-Йорк, Лондон, Гонконг, Сингапур, Дублин и т. д. Общий вывод таков: чем крупнее город, тем хуже в нем с доступностью жилья.
Возвращаясь к России: в условиях сворачивания большинства ипотечных программ с господдержкой выход видится в повышении КПД строительной индустрии и росте конкуренции между застройщиками. Только эти факторы могут обеспечить в будущем доступность.
Ставка больше, чем...
Девелоперы считают по-другому. В условиях, когда 80% покупателей новостроек используют ипотеку, доступность жилья в них определяется не ценой квадратного метра, а ежемесячным платежом по ипотеке. Этот показатель в среднем не меняется с 2016 года.
Рустам Азизов, директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»:
— Несмотря на то, что цены на жилье в последние годы росли, ежемесячный платеж по ипотеке не повышался. Доходы населения росли не так быстро, как стоимость квадратного метра жилья. Но никакого парадокса в этой ситуации нет: до 99% ипотечных кредитов выдается благодаря ипотечным госпрограммам. Только доля семейной ипотеки составляет боле половины всех случаев выдачи кредитов, еще 20% — это IT-ипотека.
Кроме того, девелоперы и сами субсидировали процентную ставку, благодаря чему ежемесячные платежи по ипотеке в ряде случаев не только не росли, но даже падали. Например, при средней сумме кредита в 8–10 млн рублей и ставке 0,01% семья в месяц платила где-то по тысяче рублей. Согласитесь, это весьма щадящие условия.
Последняя суббота июня — крайний день, когда можно будет получить ипотеку с господдержкой. В дальнейшем государство будет помогать лишь с дальневосточной, арктической и IT-ипотекой, с последней — до конца этого года. Судьба семейной ипотеки пока туманна.
Это значит, что с 1 июля мы столкнемся с ситуацией, когда при ключевой ставке в 16% от Центробанка доступного жилья просто не будет. Напомню, что ходят довольно упорные слухи о том, что ключевую ставку могут и поднять.
Ипотека и не только
Какой вопрос первым делом встает у потенциального владельца новой квартиры? Правильно: где взять деньги на неё?
Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи», г. Новосибирск:
— Давайте вспомним, как все было до 2020 года. В тот период банки очень активно предлагали различные выгодные заемщикам ипотечные продукты. Благодаря этому доступность жилья в России росла, и даже семьи с небольшим доходом могли позволить себе приобретение квартиры на первичном рынке.
В финансовом сообществе бытует мнение, что рынок жилья у нас перегрет выдачей дешевых кредитов, поэтому и далее стимулировать приобретение гражданами жилья не стоит. Не могу с этим согласиться! С рынком жилья у нас все в порядке, он сам себя сбалансирует. А недорогая ипотека на самом деле является мощнейшим драйвером рынка жилья«.
Елена Балахонова, руководитель направления по развитию ипотечных программ и продуктов на первичном рынке компании «Домклик»:
— Нельзя рассматривать доступность жилья исключительно через призму ипотеки. Цель нашего потребителя — жить в собственной квартире. Какими способами он этого достигнет — это уже второй вопрос. Да, в 70% случаев через ипотеку. Но в 30% сделок покупатели используют собственные, а не заемные средства.
Лучше, конечно, если бы соотношение было 50 на 50, а тут важен срок, в течение которого покупка жилья будет возможна с учетом доходов человека и цен на рынке.