Ипотеки больше нет

19 декабря 2024 00:34
Максим Легуенко, обозреватель «Ридуса», заместитель главного редактора

Заоблачные процентные ставки и отмена базовой льготной ипотеки привели к резкому падению спроса на рынке жилой недвижимости. Высокая затоваренность готовым жильём, недоступность длинных денег, масса незавершённых проектов и новые персональные санкции поставили под угрозу будущее ряда ведущих российских застройщиков.

Всё это заставляет говорить о нарастающем риске масштабного кризиса на российском рынке жилья с вероятным банкротством застройщиков, со всеми вытекающими из этого последствиями.

Насколько возможно развитие подобного сценария, чем он грозит застройщикам и приобретателям жилья, «Ридус» решил обсудить с бизнесменами и экспертами-экономистами.

Кризис ипотеки налицо
По словам экономиста и депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой, при нынешнем уровне ставок никакой рыночной ипотеки не может быть в принципе. Уже сейчас федеральный бюджет должен потратить на субсидирование социальной и семейной ипотеки свыше 1,4 триллиона рублей, что равносильно расходам на образование. Это означает, что субсидирование ипотеки вышло на свой предел.

По мнению Дмитриевой, основные проблемы ожидаются в самом дешёвом сегменте строящегося жилья, где рынок перегрет доступной ипотекой. При этом элитное жильё и недвижимость бизнес-класса, приобретаемые без привлечения кредитного ресурса, могут даже показать рост цен после того, как ставки по депозитам пойдут вниз.

Поэтому можно ожидать если не бум, то оживление, когда придёт время перекладываться из выросших депозитов в другие средства инвестирования.

«В провинции не стоит сбрасывать со счетов выплаты участникам СВО, которые позволяют сразу приобрести жильё семьям, никогда не располагавшим такими средствами. Будут действовать разнонаправленные тенденции, где возможны банкротства отдельных застройщиков. Но в целом опасности нет, поскольку имеется очень большой денежный навес»,
— говорит Дмитриева.

Банкротства возможны

В текущих экономических условиях сложно говорить о стабильности девелоперов, говорит член Московского областного отделения «Деловой России» и основатель строительной компании «ТопсХаус» Алексей Поздняков.

По его словам, с учётом действующей ключевой ставки, вероятность появления новых игроков на строительном рынке крайне низка. Что касается подрядных организаций, существует высокая вероятность их банкротства в первом квартале 2025 года. Основная причина — слабая организация финансового и управленческого учёта, что делает многие рыночные изменения для таких компаний неприятным сюрпризом.

«После введения обязательного использования эскроу-счетов при строительстве домов в рамках субсидированной ипотеки, а также учитывая текущую ключевую ставку, возможности других ипотечных программ практически отсутствуют. В результате компании начали уделять больше внимания финансовой дисциплине, однако для некоторых организаций осознание подобной необходимости пришло слишком поздно»,
— рассказал «Ридусу» Поздняков.

Собеседник издания обращает внимание, что конечный потребитель пока не полностью осознаёт сложившуюся ситуацию с ипотекой. Многие покупатели имеют предварительное одобрение по кредиту, но при этом высока вероятность, что реальные средства им предоставлены не будут.

Рынок рушится или затаился?
 

По мнению генерального директора петербургской группы компаний «Далпорт» Олега Николаева, спешить с выводами ещё рано. Рынок жилья находится не в лучшем состоянии, но какое-то время к нему будет больше применима характеристика «затаился», а не «рушится». Панических распродаж жилья пока незаметно, цена кое-где снижается, но всё это происходит в рамках статистической погрешности.

«Спрос, снизился. Совершенно ясно, что он имеет прямую зависимость от государственной поддержки ипотеки. С другой стороны, столь тесная связь с госрегулированием не даст рынку рухнуть. Да, отдельные девелоперы могут уйти с рынка — точнее, их поглотят более крупные и устойчивые»,
— говорит Николаев.

По его словам, самые большие риски присутствуют у участников рынка, в своё время набравших участки под застройку на банковские кредиты. Намного дольше продержатся застройщики, у которых основной задолженностью является проектный долг, погашаемый по мере раскрытия эскроу-счетов.

«Однако чудес не бывает. Жилищное строительство вернётся к живому развитию не раньше, чем ключевая ставка возвратится с небес на землю. Да и не только она одна. Последние два года очень сильно озадачили застройщиков проблемами с рабочей силой и бурным ростом цен на стройматериалы. Механически перенести новые затраты на стоимость квартир невозможно, а значит, потенциальную маржу нужно переоценивать. Добавим к этому участие застройщиков в финансовых схемах продажи жилья: за счёт собственных ресурсов они помогают покупателям как-то справиться с кредитным бременем»,
— говорит собеседник «Ридуса».

Сложившуюся ситуацию Николаев считает не слишком нормальной. Он полагает, что по прошествии времени всё должно сдвинуться в какую-то сторону. По его мнению, рецепты оживления жилищного рынка хорошо известны. Это общее снижение ключевой ставки и целенаправленное льготное кредитование, хотя прямо сейчас прибегнуть к такому решению российский финансовый регулятор явно не готов.

https://www.ridus.ru/ipoteki-bolshe-net-528890.html