ЦБ решил сохранить ключевую ставку! Как решение повлияет на рынок жилья?
Совет директоров Центрального банка РФ принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21% годовых. Сюрприз на День влюбленных в виде снижения, увы, не случился. Игроки рынка недвижимости рассказали "Интерфаксу" о том, как нынешнее решение скажется на рынке в ближайшей перспективе и стоит ли ожидать снижения "ключа".
Решение ЦБ
Совет директоров Банка России на заседании в пятницу ожидаемо сохранил ключевую ставку на уровне 21%.
"Текущее инфляционное давление остается высоким. Рост внутреннего спроса по-прежнему значительно опережает возможности расширения предложения товаров и услуг. Вместе с тем более выраженным стало охлаждение кредитной активности, растет склонность населения к сбережению. По оценке Банка России, достигнутая жесткость денежно-кредитных условий формирует необходимые предпосылки для возобновления процесса дезинфляции и возвращения инфляции к цели в 2026 году", ― говорится в сообщении ЦБ.
Как отмечается, Банк России будет оценивать целесообразность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании с учетом скорости и устойчивости снижения инфляции. В базовом сценарии для возвращения инфляции к цели потребуется более продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике, чем прогнозировалось в октябре.
По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 7–8% в 2025 году, вернется к 4% в 2026 году и будет находиться на цели в дальнейшем.
В обновленном макроэкономическом прогнозе Банк России повысил прогноз по средней ключевой ставке на 2025 год до 19-22% с 17-20%, прогнозировавшихся в октябре 2024 года. С 17 февраля и до конца 2025 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 18,7-22,1%. Прогноз по ставке на 2026 год повышен до 13-14% с 12-13% ранее. Прогноз на 2027 год сохранен на уровне 7,5-8,5% (этот диапазон оценивается как нейтральный).
Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, намечено на 21 марта 2025 года.
Реакция игроков на рынке недвижимости
Большинство экспертов ожидали сохранения ключевой ставки. На понижение в феврале надеялись только самые смелые оптимисты.
"Предпосылок для ее снижения не было, так как прошло недостаточно времени, чтобы достигнуть тех результатов, на которые регулятор рассчитывал, ужесточая кредитно-денежную политику. Мы только-только начали видеть первые плоды от высокой ставки", ― поделился мнением заместитель гендиректора агентства коммерческой недвижимости Invest7 Евгений Абрамычев.
Владелец и управляющий партнер девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club Мурад Дамиров добавил, что нынешнюю ставку уже можно считать заградительной, а кредитные условия все еще "крайне непривлекательные".
"Именно поэтому все девелоперы вынуждены искать альтернативные источники финансирования, без привлечения заемных средств, либо приостанавливать проекты", ― отметил Дамиров.
Что будет с ипотекой?
В первую очередь эксперты видят риски на рынке ипотеки. Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева на конференции "Ипотечное зачатие. Как изменится рынок недвижимости в 2025 году" сказала о том, что ключевая ставка влияет на реализацию национальных проектов и программ. При настоящей ставке возможность субсидирования разницы между рыночной ипотекой и льготной становится непосильной, пояснила Разворотнева.
"Бюджет 2025-2027 годов формировался, по-моему, исходя из 8% ключевой ставки. Конечно, мы уже видели кризисы, так сказать, когда у банков просто закончились деньги на льготную ипотеку. После пресс-конференции (президента РФ – ИФ) Владимира Владимировича (Путина – ИФ) нам сказали, что эти деньги будут найдены и льготная ипотека будет выдаваться всегда, но в бюджете этих денег не заложено, поэтому здесь, конечно, (присутствуют – ИФ) колоссальные риски", ― подчеркнула Разворотнева.
Риски на рынке жилья
Что касается рынка жилой недвижимости, эксперты говорят, что изменений в ближайшей перспективе можно не ждать. Это касается и первичного, и вторичного рынков. Абрамычев уточнил, что после превышения ставки в 20% годовых, дальнейший ее рост на 1%-3% уже не окажет заметное влияние на рынок недвижимости. На "вторичку" решение ЦБ тоже не повлияет.
"Сегмент уже давно адаптировался к работе в условиях высоких ставок по ипотеке. (…) С одной стороны, дорогая ипотека будет снижать спрос, а с другой – он будет расти за счет того, что люди будут предпочитать "вторичку" новостройкам, так как она дешевле", ― подчеркнул Абрамычев.
Исходя из этих факторов цены будут оставаться на одном уровне, отметил эксперт. По мнению заместителя гендиректора агентства коммерческой недвижимости Invest7, совершенно точно не стоит надеяться на снижение стоимости новостроек.
Себестоимость строительства увеличивается, материалы дорожают, как и трудовые ресурсы. Проектное финансирование также стало дороже.
"Застройщики просто-напросто не могут себе позволить понизить цены. Пускай продаж будет меньше, но они будут проходить по более высоким ценам", ― отметил Абрамычев.
Чего стоит ожидать на рынке, так это активности девелоперов в части запуска новых проектов. Гендиректор ГК "БЭЛ Девелопмент" Елена Комиссарова уточнила, что на фоне высокой ключевой ставки и снижения запусков больше всего страдает массовый сегмент жилья. Если "ключ" не снизится, небольшие компании начнут разоряться, а их будут поглощать девелоперы покрупнее.
Как отметила управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова, снижение вывода новых проектов началось еще во второй половине 2024 года. Девелоперы не так охотно готовы запускать новые проекты на фоне проектного финансирования по нынешним ставкам.
"За тот период с продажами в Москве и новой Москве вышли 25 новых ЖК, тогда как во втором полугодии 2023 стартовали 37 проектов", ― подчеркнула Сазонова.
Особенно снижение запусков почувствуют в регионах, считает президент СРО Региональная ассоциация оценщиков, профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Там запас прочности девелоперов не такой большой, как у застройщиков из Москвы, пояснил Кулаков.
"Начнется переход недостроенных проектов, что существенно осложнит и так непростую ситуацию на рынке жилья", ― спрогнозировала Комиссарова.
Такого же мнения придерживается Абрамычев. Заместитель гендиректора агентства коммерческой недвижимости Invest7 пояснил, что сейчас девелоперы не будут спешить с запуском новых проектов. Он добавил, что застройщики будут активно предлагать разные инструменты стимулирования продаж, например, рассрочку.
"Кроме того, компании будут диверсифицировать портфели своих проектов и выходить в другие сегменты недвижимости: офисы, склады", ― отметил эксперт.
Еще одно решение, которое примут застройщики на фоне нынешнего уровня "ключа" – это повышение стоимости коммерческих площадей в своих жилых проектах.
Когда понизят "ключ"
"Говорить об изменении тренда и оживлении рынка жилой недвижимости можно только при уверенном тренде на снижение ключевой ставки и доступности финансовых ресурсов", ― отметил Кулаков.
По мнению эксперта, ждать понижения ключевой ставки в этом году не нужно. Если оно и будет, то для того, чтобы "морально поддержать людей". Более позитивно на будущее "ключа" смотрит гендиректор ГК "БЭЛ Девелопмент".
"Понижение ключевой ставки можно ожидать не раньше весны. (…) Она не может длительное время оставаться высокой, экономику при таком высоком показателе ждут серьезные последствия", ― отметила Комиссарова.
Она считает, что ставка обязательно должна понизиться, однако понижение будет постепенным.
"Если ключевая ставка снизится, у многих предприятий вновь появится шанс увеличить объемы производимой продукции, а застройщики вернутся к запланированным ранее объемам строительства", ― поделилась мнением Комиссарова.
"По нашей оценке, ЦБ взял курс на сохранение уровня ключевой ставки – пусть и высокого, но стабильного. (…) По кредитам ставки в любом случае останутся экстремально высокими, и "кредитная зима" будет с нами еще долго", ― считает заместитель президента – председателя правления ВТБ Георгий Горшков.