Итоги 1 полугодия на вторичном рынке - от взлетов к падениям
Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ с начала года перешла от роста (на 2-3% в месяц) к минимальному сокращению (на 0,3-0,4%). Фактически цены на вторичке стагнируют третий месяц подряд. За 1 полугодие “квадрат” в анализируемых локациях подорожал в среднем на 7,7%.
Новое предложение выходит на рынок по более низким ценам. Если в начале года цена кв.м. в “новинках” была на 1,5-2% дороже, чем в среднем по рынку, то в конце 1 полугодия - лишь на 0,8%. Продавцы аккуратнее подходят к ценообразованию на фоне низкого спроса.
Рекордный спрос на вторичном рынке был зафиксирован в марте, после чего началось его падение до уровня 40-50% от прошлогодних значений. Восстановление спроса (пока что на уровне просмотров объявлений и звонков) фиксируется только в последние недели июня.
После резкого сокращения объема предложения в марте, последние 3 месяца выбор на вторичном рынке растет. За 1 полугодие 2022 г. количество лотов в анализируемых локациях увеличилось на 17%. По сравнению с прошлым годом выбор сейчас почти на треть меньше.
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м.
I. Динамика цен: от роста к снижению
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в конце июня составляет 106 тыс. рублей. За месяц она практически не изменилась (уменьшилась на 0,3%), по сравнению с началом года “квадрат” дороже на 7,7%, в годовом выражении - рост на 21,7%.
С начала 2022 г. на вторичном рынке можно выделить 2 периода в динамике цен: с января по март цены увеличивались на 2-3% ежемесячно, начиная с апреля они перешли к стагнации.
В начале года на рынке сохранялись тренды, сформировавшиеся осенью прошлого года - повышение цен предложения. Среди причин - рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые) и индексация цен в уже существующих объявлениях.
В марте на вторичном рынке, в отличие от первичного, массового изменения цен не произошло - многие продавцы находились в растерянности и не понимали, в какую сторону изменять цены. Ежедневно средняя стоимость квадратного метра изменялась в узком диапазоне +-0,2%. Рост средних цен фиксировался за счет изменения структуры предложения - в первую очередь покупали наиболее доступные варианты.
В апреле цены на вторичном рынке фактически перешли к стагнации. За месяц рост в среднем по локациям составил менее 1%. Начиная с мая на рынке фиксируется отрицательная динамика цен, но также слабовыраженная, заметная только аналитикам, а не покупателям (в среднем -0,4%). В июне сохраняется тенденция последних 2,5 месяцев: средние цены продолжают медленно снижаться (-0,3% за месяц). Стагнацию цен мы фиксируем как за счет более аккуратного ценообразования в новых объявлениях, так и благодаря соответствующей коррекции условий в ранее размещенных лотах. Продавцы отреагировали на снижение спроса.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
За 1 полугодие цены в анализируемых локациях выросли от 2% до 20%. Единственный город, где цены сократились - Сочи (-2%). Наименьший рост в Хабаровске (+2%), Москве (+3%) и Краснодаре (+4%) - все это (включая Сочи) города с наиболее дорогим жильем, где рост цен ограничен эффектом «высокой базы». Сильнее всего “квадрат” подорожал в Махачкале (+20%), от 10% до 15% в цене прибавили сразу 18 локаций (в основном наиболее дешевые, но есть и исключения - Ленинградская область и Ростов-на-Дону).
II. Новое предложение выходит по более низким ценам
В начале года “новинки” рынка (объявлений, которые появились на сайте впервые) выходили в продажу с более высоким ценником, чем в среднем по рынку (на 1,5-2%). Так, в марте продавцы, видя оживление на рынке в начале месяца, выводили в продажу лоты по более высоким ценам. Динамика в старых предложениях была довольно сдержанной.
В мае 2022 г. впервые с конца 2019 г. на рынке зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра нового предложения (на 0,6%). Т.е. цены впервые опубликованных предложений снижались даже быстрее, чем старых. Фиксируя снижение активности на вторичном рынке продавцы устанавливали более доступные условия для сделки, чтобы не потерять покупателей. В июне снижение цен продолжилось, однако темпы замедлились (как и в целом по рынку) - за месяц -0,4%. По сравнению с предыдущими месяцами разрыв цен в “новинках” рынка и старых объявлениях сократился - теперь “квадрат” в новых предложениях стоит лишь на 0,8% дороже, чем в целом по рынку.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
III. После падения в 2 раза спрос начинает восстанавливаться
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
В январе спрос на рынке жилья традиционно невысок в связи с новогодними праздниками. Рост спроса начался в феврале - тогда показатели активности соответствовали прошлогодним. В марте рост продолжился, несмотря на резкое повышение ставок по ипотеке до 20+% - спрос шел со стороны покупателей с “живыми деньгами”, которые стремились вложить средства в такой надежный актив как недвижимость, а также со стороны тех, у кого в начале месяца были одобренные под более низкие ставки решения банков по ипотеке.
В апреле активность начала снижаться, просмотры просели в 2 раза относительно среднего значения за 2021 г. По итогам мая спрос снизился еще на 10% относительно апреля (можно сделать скидку на праздничные дни). На фоне высоких банковских ставок (для кредитов на вторичке нет программ субсидирования) на рынке почти не было покупателей-ипотечников. Рынок поддерживался за счет альтернативных сделок и покупателей с “живыми деньгами”, но таких сделок намного меньше, чем сделок с ипотекой.
По данным Росреестра в Москве (это единственный регион, который оперативно публикует эту информацию) число сделок, близкое к рекордному, было заключено в марте (18,2 тыс.), после чего спрос на рынке стал снижаться: в апреле на 38%, в мае - еще на 37%. В мае 2022 г. прошло всего 7309 сделок на вторичном рынке. Если не учитывать результаты январей и 2-х месяцев карантина весны 2020 г. - то это минимум с 2016 года. Правда, в июне потенциальный спрос начал немного восстанавливаться.
Понижение ключевой ставки до 11%, а затем и до 9,5% привело к тому, что ипотечные ставки из заградительно высоких перешли в просто “высокие”. Это решение может сказаться на активности покупателей-ипотечников по итогам июня и июля. К тому же сейчас на рынке уже накопился отложенный спрос, нереализованный в предыдущие месяцы.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
IV. Рост объема предложения за последние 3 месяца компенсировал мартовское сокращение
В январе и феврале объем предложения на вторичном рынке менялся незначительно. В марте выбор квартир в анализируемых локациях резко сократился на 23%. Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов, размещенных на сайте cian.ru. Многие из тех, кто планировал продавать квартиру, временно отказались от сделки (кто-то из-за непонимания того, какая цена сейчас является “рыночной”, кто-то из-за того, что не получилось купить взамен новостройку по “старым” ипотечным условиям) и сняли свои объявления. Некоторые продавцы в условиях неопределенности, переводили квартиры из категории продажи в категорию аренды.
Начиная с апреля объем предложения стал восстанавливаться - собственники возвращали свои квартиры в продажу. Одновременно с этим из-за снижения спроса на рынке увеличивались сроки экспозиции объектов - квартиры дольше находились в продаже, что дополнительно вело к росту объема предложения.
Рост числа лотов на вторичном рынке фиксируется третий месяц подряд, но темпы увеличения сокращаются: в апреле +17%, в июне +10%. В конце 1 полугодия 2022 г. покупателям доступно 275 тыс. лотов - на 17% больше, чем в начале года (т.е. рост объема предложения в последние месяцы компенсировал снижение в марте), но на 28% меньше, чем год назад (количество лотов в продаже стремительно сокращалось в конце 2021 г.).
Динамика объема предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Только в 9 городах выбор на вторичном рынке за 1 полугодие сократился. Это Иркутск (-47%), Томск (-41%), Саратов (-31%), Киров (-28%), Воронеж и Хабаровск (-25%), Ярославль (-11%), Красноярск и Тюмень (-4%). Максимальное увеличение объема предложения в Самаре (+80%), Липецке (+69%), Рязани (+58%). В основном это локации с небольшим объемом предложения (изменения в динамике заметнее).
«Снижение ключевой ставки вернуло ипотечные ставки от заградительно высоких к высоким, но все же подъемным для части заемщиков, значениям. Это может оживить активность на вторичном рынке. К тому же, на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние 2 месяца. В ближайшие месяцы мы ожидаем небольшой рост числа заключенных договоров, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В динамике цен мы ожидаем сохранения сложившихся тенденций - стагнации с незначительным снижением. Цены реальных сделок будут падать за счет более активного предоставления скидок в процессе торга с конечными покупателями».
Город
Средняя цена кв.м. в июне 2022
г., тыс. рублей
Динамика цены за полугодие
Динамика цены за год
Средняя цена кв.м. в "новинках"
рынка в июне 2022 г., тыс. рублей
Количество лотов в продаже, тыс. штук
Динамика
числа лотов за полугодие
Динамика числа лотов за год
Москва
309,7
3%
11%
310,7
34,24
29%
14%
Сочи
266,9
-2%
7%
265,4
20,55
15%
56%
Санкт-Петербург
207,0
8%
22%
206,0
25,33
29%
5%
Владивосток
164,5
5%
11%
164,7
1,53
15%
9%
Московская область
162,2
5%
20%
166,3
34,67
33%
14%
Казань
140,8
9%
30%
139,7
6,00
35%
-14%
Ленинградская область
140,1
13%
23%
144,9
6,87
30%
8%
Краснодар
115,6
4%
37%
113,4
18,38
36%
рост в 2,4 раза
Хабаровск
115,4
2%
7%
117,5
1,68
-25%
-28%
Нижний Новгород
115,0
7%
22%
116,6
4,91
19%
-5%
Иркутск
108,0
8%
17%
110,6
2,38
-47%
-53%
Новосибирск
107,4
9%
23%
108,6
11,91
6%
-51%
Тюмень
102,3
5%
20%
104,2
11,64
-4%
-83%
Ростов-на-Дону
100,8
12%
38%
98,2
12,09
32%
11%
Екатеринбург
100,4
5%
17%
101,7
5,59
13%
-63%
Уфа
99,6
8%
20%
99,4
4,97
23%
-34%
Самара
99,5
13%
40%
101,0
5,73
80%
-21%
Томск
97,1
10%
21%
98,4
4,41
-41%
-38%
Красноярск
95,2
5%
19%
95,9
4,68
-4%
-78%
Барнаул
89,4
11%
34%
90,3
2,03
52%
-23%
Воронеж
86,1
8%
21%
86,0
4,90
-25%
-38%
Кемерово
84,0
14%
30%
84,4
2,71
34%
-46%
Омск
83,2
8%
23%
83,0
3,21
23%
-54%
Пермь
82,6
5%
21%
83,1
2,97
25%
-11%
Ярославль
82,4
10%
27%
82,4
1,82
-11%
-31%
Пенза
78,6
7%
21%
79,3
3,25
19%
-12%
Волгоград
78,4
13%
31%
79,4
4,98
27%
-26%
Рязань
78,3
12%
31%
77,4
2,00
58%
-4%
Набережные Челны
77,7
9%
25%
79,7
2,28
47%
5%
Махачкала
75,1
20%
33%
80,6
1,76
26%
-10%
Липецк
74,1
10%
27%
73,9
1,99
69%
12%
Саратов
72,7
15%
33%
72,6
5,41
-31%
-51%
Ижевск
72,6
6%
17%
73,2
2,61
11%
9%
Новокузнецк
71,9
11%
23%
71,8
2,58
17%
-13%
Ульяновск
71,3
14%
30%
71,5
2,12
50%
30%
Киров
70,4
11%
28%
71,2
1,29
-28%
-59%
Астрахань
68,6
14%
28%
70,0
1,85
26%
0%
Тольятти
66,0
11%
32%
66,5
1,82
53%
1%
Оренбург
65,8
11%
25%
67,3
1,91
0%
-40%
Челябинск
63,6
13%
30%
64,2
4,45
8%
-69%