Иностранный бизнес не спешит уходить из России
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, общая сумма коммерческих площадей, остающихся во владении иностранных компаний на начало 2025 года, составляет 6,3 млн кв. м (без учета производственных площадок). В общем объеме стока качественной недвижимости РФ, доля подобных активов не превышает 5%. Наибольший объем площадей, собственниками которых остаются зарубежные игроки, сосредоточен в сегменте торговой и складской недвижимости – по 40%, на объекты офисной недвижимости приходится 16%, в собственности иностранных гостиничных операторов остается лишь 3% площадей.
Структура активов в России, остающихся в собственности зарубежных компаний, по сегментам недвижимости, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Среди компаний, которые продолжают на сегодняшний день владеть недвижимостью в России можно выделить: ГК Enka, Metro, Globus, Lotte Group, Renaissance Construction и др., однако стратегия большинства из этих игроков не предполагает сокращение бизнеса России. По расчетам аналитиков IBC Real Estate потенциально может быть реализована только четверть объектов, что в абсолютных значениях составит 1,3-1,4 млн кв. м.
Ключевые объекты недвижимости, остающиеся в собственности зарубежных компаний
Объект
Сегмент
Регион
Площадь, тыс. кв. м
Владелец
Страна владельца
БЦ «Кунцево Плаза»
Офисный
Москва
245
ENKA
Турция
БЦ «Башня на набережной»
Офисный
Москва
240
ENKA
Турция
ТРЦ «Каширская Плаза»
Торговый
Москва
197
ENKA
Турция
Логопарк Дмитровский
Складской
МО
217
Ghelamco
Бельгия
ТЦ «Глобус Щёлково»
Торговый
МО
44
Globus
Швейцария
ТЦ «Глобус Котельники»
Торговый
МО
33
Globus
Швейцария
БЦ «Lotte Plaza»
Офисно-гостиничный
Москва
133
Lotte Group
Корея
СК Metro Group Парк Богородск
Складской
МО
75
Metro C&C
Германия
БЦ Renaissance Plaza
Офисный
Санкт-Петербург
36
Renaissance Development
Турция
БЦ Renaissance Business Park
Офисный
Санкт-Петербург
35
Renaissance Development
Турция
Источник: IBC Real Estate
Международные собственники начали активную продажу локальных активов в 2022 году после изменения геополитической ситуации. За 3 года компании реализовали 6,6 млн кв. м площадей коммерческой недвижимости, что сопоставимо со значением стока, который остается по владении зарубежных игроков в настоящий момент, т.е. составляет 51% или половину всего объема стока на момент февраля 2022 года. За этот период было закрыто 60 транзакций на общую сумму около 465 млрд руб. (объем транзакций рассчитан с учетом дисконта, применяемом при продаже).
Пик продаж пришелся на 2023 год – 23 транзакции, 3 из которых портфельные сделки, суммарным объемом 259 млрд руб. Уникальными для рынка сделками стали: продажа 14 ТРЦ «МЕГА» от Ingka Centers, портфеля 10 отелей Wenaas Group, ТЦ «Метрополис» инвестфонда Hines. В 2024 году данный тренд пошел на спад – по итогам года было заключено 18 сделок с объектами от иностранных инвесторов, совокупным объемом 99 млрд руб.
Продавцами в прошлом году выступили: PPF Group, Hines, Ceetrus, Warimpex, JetBrains, Selgros, SRV. В структуре инвестиций подобные сделки в прошедшем году составили 9%. Для сравнения, в 2023 году значение достигало 30%, а в 2022 году – 22%. Закрытие ряда сделок ожидается и в 2025 году, однако их будет существенно меньше – по прогнозам IBC Real Estate общий объем транзакций составит около 50 млрд руб.
Динамика инвестиционных сделок по выходу иностранных собственников из российских активов коммерческой недвижимости
Источник: IBC Real Estate
Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок по продаже активов иностранных собственников за 2022-2024 гг.
Сегмент
Объект
Площадь, тыс. кв. м
Цена продажи, млрд руб.
Продавец
Страна продавца
Покупатель
Страна покупателя
Год
Торговый
14 ТРЦ «МЕГА»*
2 300
Конфи-денциально
Ingka Centres
Швеция
Группа «Газпромбанк»
Россия
2023
Торговый
ТРЦ «Метрополис»*
205
55 - 60
Hines
США
Balchug Capital
Армения
2023
Офисный
БЦ «Метрополис»
73
35 - 40
PPF Real Estate
Чехия
Кама Капитал
Россия
2024
Офисный
БЦ Comcity
278
25 - 27
PPF Real Estate
Чехия
Inventa
Россия
2022
Складской
Южные Врата
460
18 - 20
PPF Real Estate
Чехия
Ventall
Россия
2022
Гостиничный
Портфель 10 отелей Wenaas Group*
264
15 - 17
Wenaas
Норвегия
АФК «Система»
Россия
2023
Офисный
БЦ «Военторг»
66
12 - 14
Fosun
Китай
Торговый центр ЦВУМ
Россия
2022
Торговый
7 ТРЦ Park House
214
11 - 13
Atrium European Real Estate
Нидерланды
Ramo-M
Россия
2023
Торговый
ТЦ «Невский центр»
91
10 - 12
PPF Real Estate
Чехия
«Стокманн СПБ центр»
Россия
2023
Торговый
3 ТЦ «Акварель», ТЦ «Тройка»,
прикассовые зоны «Ашан»
150
10 - 12
Ceetrus
Франция
Кама Капитал
Россия
2024
Офисная
БЦ Pulkovo Sky*
76
7 - 8
EKE; Vicus
Финляндия
Balchug Capital
Армения
2023
(*) – Консультант сделки – IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Для инвесторов из России и стран СНГ изменение геополитической ситуации в 2022 году дало уникальную возможность пополнить свои портфели качественными институциональными объектами. Основными покупателями выступили российские компании, среди которых стоит отметить наиболее крупные приобретения у «Газпромбанка» и ГК «Кама Капитал» – совокупно это около 85% вложений, 14% – со стороны армянского инвестиционного фонда Balchug Capital, и менее 1% инвестиций от компаний из Казахстана.
«В настоящий момент спрос на подобные активы сохраняется, однако доступными к продаже на рынке остаются единичные опции, – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate. – К тому же правительство все больше ужесточает требования к процессу выхода иностранных собственников из российских активов. В 2025 году мы ожидаем стабилизацию инвестиционной активности в России на уровне 550-600 млрд руб., а доля сделок с иностранными продавцами в общем объеме транзакций не превысит 8-9%».