Перепланировка квартиры: закон и жизнь

Словосочетание «типовая квартира» сегодня приобрело негативный характер. Стремление человека улучшить свое жилище безгранично и остановить его на пути к более комфортному и красивому пространству не может ничего.

Владельцы квартир решаются на перепланировку, но впоследствии могут получить массу неприятностей, если переделки произошли без согласования. Особенно рискуют покупатели такой недвижимости, не подозревающие, что на самом деле приобретают «кота в мешке», получая в комплекте заботы по узакониванию преобразований.

ForPost обратился к экспертам –  архитекторам и юристам с просьбой разъяснить этапы согласования новой планировки квартиры и рассказать о рисках новых владельцев, купивших жилье с неузаконенными переделками.

О чем говорит закон

Переустройство жилых объектов регулируется различными нормативными документами. Основным законом о перепланировке, на который ссылаются при узаконивании, является Жилищный кодекс РФ. Глава 4 закона включает нормативную базу вопросов переустройства перепланировки жилого помещения. Процесс предусматривает регулирование согласования и оформления переустройства жилой недвижимости; узаконивания перепланировки квартиры; правил внесения изменений и действий при самовольной перепланировке.

Законодательство обязывает узаконивать любые переделки. Для того, чтобы согласовать новую планировку, необходимо подать заявление в жилищную инспекцию вместе с пакетом документов, а после получения разрешения — внести изменения в документацию БТИ. Не согласованное с местными надзорными органами переустройство квартиры будет считаться самовольным.

Но в реальности владельцы недвижимости этого не делают, поскольку Жилищная инспекция работает по заявительному признаку. То есть, пока нет жалоб, никто не сможет проверить наличие изменений.

При перепланировке любой квартиры следует соблюдать ряд правил: нельзя сносить несущие стены и балки; не допускаются нарушения системы вентиляции объекта; необходимо обеспечить подход к газовым трубам; запрещено располагать санузел над кухней или жилым помещением соседей и др.

Родная «хрущевка», пять этажей счастья

Чаще всего россияне перестраивают квартиры в старом жилом фонде и в типовых «хрущевках». О тесноте и низких потолках «хрущевок» ходило много шуток. Жилье это считалось временным, рассчитанным на 50 лет эксплуатации, но жизнь показала, что советские нормативы подросли на много больше лет.

Чтобы улучшить жилое пространство в соответствии с современными представлениями о комфорте, сегодняшние жильцы использую набор «приемов».  Например, самым частым преобразованием небольшой по площади квартиры является снос межкомнатных стен (которые не являются несущими). Другой распространенный вариант — объединение санузла или расширение санузла за счет площади коридора. В ход идет перенос дверных проемов, демонтаж подоконной части и другое. Перепланировка должна проводиться по проекту, согласия соседей на работы внутри квартиры не требуется.

Проблемы могут возникнуть при продаже квартиры

Новый владелец может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий.

Однако помощник директора московского архитектурного бюро Redlines Михаил Фетисов предостерегает, что проблемы могут возникнуть при продаже квартиры. Очень часто кажется, что сделаны незначительные изменения, например, вход в туалет из жилой комнаты либо увеличение санузла за счет кухни или жилой площади. Но может оказаться, что такую перепланировку вы никогда не сможете согласовать.

Читайте по теме: Как узаконить перепланировку квартиры в Севастополе (список документов)

«У владельца с неузаконенной  перепланировкой могут быть проблемы с куплей-продажей данного объекта. Если в Ростреестре есть документы, переданные БТИ, в которых указаны совершенные переустройства с нарушением, то Росреестр откажет в регистрации», - отметил эксперт.

Как  правило, все выясняется при оформлении кредита на покупку недвижимости. Оценщик из банка сравнивает документы БТИ и фактическое состояние квартиры. Впрочем, если покупатель использует наличные, и сделанная перепланировка его полностью устраивает –  чаще всего, новый владелец просто соглашается купить квартиру, такую как есть, добавляет Михаил Фетисов.

Важно отметить, что нормативы об организации переустройства жилых помещений в многоквартирных домах регулируются региональным законодательством, и это придется учитывать перед началом работ. Например, в Москве законодатели идут по пути ужесточения правил и узаконить что-либо фактически нереально. Так, в столице запрещен вывод нежилого помещения в жилое, невозможно «затронуть» общедомовое имущество без сбора собрания жильцов. Выявленную в процессе инвентаризации перепланировку невозможно узаконить, только в судебном порядке.

Ответственность за незаконную перепланировку

Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа от вас потребуют вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте. Отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется новому собственнику, даже если они выполнены прежним владельцем.

Кот в мешке

По статистике, треть выставленных на продажу квартир имеют не оформленную по закону перепланировку. Однако практикующие юристы в сфере недвижимости говорят о значительно больших масштабах.

На российском рынке недвижимости почти половина квартир – с перепланировками или переделками, отмечает Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга по правовым вопросам.

Он отметил, что следует различать простую перепланировку и переделку с нарушением «красных линий» или переносом «мокрых зон: такую перепланировку в

дальнейшем невозможно будет согласовать в компетентных органах. Такое жилье вообще невозможно продать до тех пор, пока помещение не будет приведено в норму.

«Важно, чтобы перепланировка должна быть утверждаема, иными словами, возможно её узаконить, либо нет. Но у нас в 99 процентах случаев простую перепланировку не оформляют в инстанциях», - продолжает юрист.

Поскольку по нынешним законам, при сделке купли-продажи не нужно вызывать техспециалиста из БТИ, наличие переделок большой роли для регистрации права в Росреестре не имеет.

«Поэтому во многих случаях люди, приобретая квартиру, по сути покупают «кота в мешке». Тем более, что технический паспорт при сделке не требуется, а план жилого помещения настолько мелкий, что заметить переустройство невозможно», - сказал эксперт.

Впрочем, последующий владелец квартиры может самостоятельно узаконить переделки, но в большинстве случаев, всех всё устраивает, и никто этим не занимается. Однако, есть «но». Беспечность незаметна до момента возникновения аварийной либо чрезвычайной ситуации в результате преобразований.

«Если не проводятся работы по переоборудованию подвалов, первых этажей или сносу несущих стен, и пока никто не жалуется в Жилинспекцию – никто ничего и не спрашивает. Если ты тихо живешь – то никто не придет с проверкой и не заставит переделывать», - описал сегодняшние реалии Сергей Слободянюк.

Егор Самойлов