Чем грозит Севастополю возможность сносить и строить жильё ради будущего

Власти Севастополя и других регионов России могут получить полномочия принимать программы сноса практически любого жилья — с последующей реализацией на освободившемся пространстве различных строительных проектов. Как писал ForPost, беспрецедентные права в строительной сфере исполнительная власть получит в случае принятия законопроекта, внесённого в Госдуму группой сенаторов и депутатов. С текстом документа, обсуждение которого сейчас ведётся, можно ознакомиться на сайте российского парламента.

Среди прочего законопроектом предлагается наделить региональные власти полномочиями составлять адресные программы по реконструкции и сносу неаварийных многоквартирных домов ради «обновления среды жизнедеятельности». Для этого Жилищный кодекс предлагается дополнить статьёй, согласно которой основанием для включения многоквартирного дома в такую программу может быть одобрение двух третей собственников или нанимателей квартир.

Жителям попавших в программу многоквартирных домов (в случае утверждения законопроекта) должно быть передано равнозначное жильё, с аналогичным числом комнат и метражом в том же районе города. Вместо замены старого жилья на новое можно будет получить денежную компенсацию. Интересно, что в обосновании законопроекта подразумевается, что его реализация не потребует дополнительных расходов из бюджета, а источники финансирования должны найти местные власти.

Из части 2 статьи 65 законопроекта можно сделать вывод, что основным источником финансирования должны быть частные инвесторы. Статья 66 описывает порядок выбора инвестора — путём аукциона.

Напомним, идею привлечь частных инвесторов к строительству служебного жилья уже озвучивал глава Севастополя Михаил Развожаев.

Есть вопросы

Нельзя не отметить ряд определений, которые используются в законопроекте и могут иметь самую широкую трактовку.

Так, статья 64 законопроекта предлагает разрешить «комплексное развитие» территории, на которой не менее 50% земель занято многоквартирными домами, по тем или иным причинам отнесёнными к категории аварийных. При этом никак не оговаривается специфика второй половины территории, есть ли разница между частным сектором и многоквартирной застройкой.

Ещё одним интересным моментом является то, что включить дом в программу «развития территории», согласно статье 48 законопроекта, можно двумя третями голосов собственников и нанимателей, но вывести дом из программы — имея исключительно голоса собственников не менее одной трети от их числа.

Кроме того, в первом случае две трети голосов считаются пропорционально «общему числу жилых помещений», во втором — никаких отсылок к числу жилых помещений не имеется.

Кому выгодно

Член постоянного комитета законодательного собрания по градостроительству и земельным вопросам Антон Пархоменко считает, что основного выгодополучателя спорного законопроекта определить легко.

«Строительный бизнес нуждается в оборотах, „комбайны” должны перерабатывать землю в квадратные метры жилья, получая прибыль. Можно предположить, что бесконечные спальные районы строить не так выгодно, как перестраивать центральные части городов. Я даже готов согласиться, что местами это действительно нужно, всё-таки жильё должно быть комфортным, и это в интересах самих жителей», — предупреждает депутат Пархоменко.

Он подчёркивает, что либерализация и даже упрощение процесса принятия решений о «реновации» в том виде, который предлагает законопроект, настораживает.

«В Севастополе категорически нельзя отдавать муниципальным властям право регулировать застройку», — говорит Антон Пархоменко.

Депутат напомнил о контексте текущих событий, которые имеют большое значение. Так, совсем недавно Дума утвердила пакет поправок к Градостроительному кодексу Российской Федерации. Нововведения серьёзно изменят порядок принятия решений о застройке городов; к примеру — возможен будет вариант, при котором Правила землепользования и застройки будет разрабатывать и утверждать исполнительная власть без участия парламента.

«Новость вызвала бурную радость в строительной отрасли, а это уже нехороший знак», — резюмировал Антон Пархоменко.

Должен быть Генплан

Руководитель «Союза строителей Севастополя» Александр Лившиц также подчёркивает необходимость приоритетной разработки Генплана.

«Этот законопроект имеет непосредственно отношение к Генеральному плану Севастополя. Генплан должен отзонировать территорию. И тогда будет понятно, какие промышленные, например, территории под „реновацию” попадают, а также что там может быть после неё — жильё, спортивные объекты или что-то другое», — объяснил Лившиц.

Фактическая «реновация», считает представитель строительной сферы, невозможна без предварительного зонирования территории. Александр Лившиц отметил позитивную роль предложенных законопроектом мер для строительства — но подчеркнул важность соблюдения правил застройки и землепользования.

«Например, условный район Горпищенко пошёл под реновацию. Плотность застройки и та территория, которая реновации подлежит, не может вместить людей больше определённого количества — и этот показатель подсчитывается. Если сегодня живёт, условно, 4000 человек на гектаре, а по нормативам может жить 8000, то этот верхний показатель превышать нельзя. Там должны быть и парковки, и зелёные зоны, и инфраструктура», — объяснил логику принятия решений в данном случае Лившиц.

Он подчеркнул, что «комплексное развитие» не обязательно означает повторное строительство жилья.

«Если территория отдана под реновацию и зонированием принято, что там, где было жильё, снова оно будет жильё, — то тогда идёт строительство новых домов с учётом всех ограничений. Но может быть, там будет лучше построить больницу или дворец спорта», — отметил Лившиц.

Будем наблюдать

Важно понимать, говорит депутат Антон Пархоменко, что в данный момент законопроект № 1023225-7 — это всего лишь законодательная инициатива. Ей предстоит долгий путь согласования не только в Госдуме, но и в Правительстве России. В результате документ может серьёзно видоизмениться, и, конечно, совсем не факт, что потом он будет одобрен, отмечает депутат.

Кроме того, документу нужно пройти процедуру рассмотрения в парламентах регионов.

«Здесь тоже важно понимать, что роль каждого из десятков субъектов Федерации минимальна. Однако, в случае если 2/3 регионов отклонят документ, это существенно осложнит его судьбу. Голосование за такой документ в Законодательном собрании Севастополя будет не судьбоносным для него — однако послужит наглядной демонстрацией приоритетов депутатов», — подчеркнул Антон Пархоменко.

Напомним, власти Севастополя разрабатывают проект планировки и межевания территорий под строительство медицинского кластера на Фиолентовском шоссе и гражданского сектора аэропорта Бельбек; и — в отсутствие Генплана — для проектирования нужно применять различные «временные» решения.

Николай Сведски