Личный опыт. Переезд из Крыма на Корфу через покупку участка. Как? Зачем? Почём?
Досье Prian.ru
- Покупатели: Наталья и Виталий из Севастополя
- Риелтор: Roula Rouva Real Estate Agency
- Регион: Греция, Корфу
- Объект: земля под строительство виллы
- Цена: €75 тыс.
- Сделка: осень 2020 года
Почему Греция
– Наталья, недвижимость покупают с разными целями: инвестиции, переезд, просто отдых… Какая из них ваша?
– Переезд. Мы планируем перебраться в Грецию всей семьёй.
– То есть вы изначально подбирали страну и объект, позволяющие претендовать на ВНЖ?
– Сразу оговорюсь: мы ещё не выполнили условия для получения греческого ВНЖ. Фактически сейчас куплен только участок, и нам ещё предстоит построить дом, чтобы «добрать» нужную сумму до ВНЖ. Но правда в том, что мы с самого начала знали, куда хотим переехать. Это будет Корфу.
– Так категорично… Почему Греция? Вы её с чем-то сравнивали? Испания, Италия, Турция, может быть?
– Муж изначально думал о Турции, но мы быстро поняли, что для нас это не вариант, даже несмотря на привлекательные цены на недвижимость. Два месяца мы жили в Индонезии и поняли, что, при всех достоинствах, это тоже не наше. То есть путешествовали мы много, но ближе всего для нас менталитет Греции. Она православная, там очень хорошие люди… Я даже не могу объяснить все детали – нам там просто очень нравится.
– Сколько раз вы были в Греции до этого?
– Всего один в 2010 году – этого оказалось достаточно. Это была турпоездка по путёвке на Корфу. Наверное, наш выбор ещё из детства, во многом навеян книгами Джеральда Даррела. Мы с мужем приехали в Грецию – и все наши представления подтвердились.
Конечно, это очень индивидуальное, внутреннее решение. Допустим, я всю жизнь жила в Крыму, но не хочу здесь оставаться. Кто-то наоборот… В нашем выборе нет абсолютно никакой логики. И в покупке онлайн тоже, как вы понимаете.
– Я, конечно, тоже читал книги Даррела о Корфу. Но их действие происходит в 30-е годы прошлого века. Сейчас там наверняка всё по-другому…
– И да, и нет. Атмосферу определяют природа и люди. Да, на острове уже нет деревенских пасторалей и невозможно, гуляя, не увидеть ни одной машины... Но сама атмосфера осталась, и она завлекает. Недаром Корфу называют «островом тысячи возвращений». Первая мысль после завершения нашего путешествия была лишь о том, что мы хотим снова туда поехать… А потом решили, что надо переезжать.
– Книги Даррела оставляют ощущение, что Корфу не слишком богемный. По крайней мере в середине прошлого века он был таким.
– Понятие «цивилизованный» у каждого своё. Для нас Корфу уютный и семейный. Он очень красивый, и у него есть душа.
Бывает эффектная обёртка, но приглядишься – не твоё. Так, например, в Аланье: тоже очень красиво, есть вся инфраструктура, но для меня этот город как гостиничный номер: пару недель пожил и всё. А есть места, куда приезжаешь и не замечаешь никаких недочётов, – это как раз про Корфу. Впрочем, сейчас там есть всё, чтобы удовлетворить кого угодно.
– Удивительная история… Для меня, жителя Петербурга, Крым и Корфу в чём-то похожи. Конечно, в Греции абсолютно другая жизнь и море теплее, но кажется, общего тоже немало.
– Крым очень красив, но его испортили. Это я говорю вам как человек, который прожил здесь всю жизнь. Сейчас он не для местных, а для приезжающих. Они, конечно, почувствуют всю красоту... Но слишком стараются у нас с инфраструктурой: застроили всё, а природу не сохранили.
Мы вот живём в Севастополе. Какой город был раньше и каким он стал сейчас – большая разница. Прежнего уюта уже нет. Это как если бы в Петербурге все центральные улицы застроить супермаркетами, отняв у города душу. Получится имитация: будут строить что-то современное, вроде бы удобное, но – не то.
– Не могу не спросить: это проблемы последних трёх – пяти лет?
– Скорее последних пятнадцати. Понимаю ваш вопрос, но в нашем решении нет никакой политики. Да и перемены в Крыму, о которых я говорю, это вовсе не политика, а менталитет, который с годами меняется. Так было и в украинские времена, и в российские.
– А почему вы думаете, что Греции такие изменения не грозят?
– Всё возможно. Но мне кажется, что Греция, как и, например, Италия, больше верна традициям. Люди здесь сосредоточены на семьях, все какие-то дружные, общительные, отзывчивые. На Корфу трудно представить себе строительство 16-этажного дома…
Выбор
– Когда вы приняли решение начать подбор? И почему провели сделку в не самое стабильное время?
– Мы смотрели разные варианты года три, но решение пришло спонтанно. Всё, как и всегда, упиралось в финансы... И вот этой весной появилась некая сумма, которой, правда, тоже не хватает на ВНЖ. Но мы активизировали поиск, и вдруг всё сложилось. Как я уже говорила, рационального в этом немного, и конечно, мы не предполагали, что у нас не будет возможности приезжать в Грецию.
– Какую недвижимость вы искали и почему остановились на участке?
– Изначально искали готовый дом, хотя понимали: подобрать такой, чтобы и цена устроила, и место, и состояние, сложно. К тому же, как я сказала, нужной суммы, чтобы купить сразу на 250 тыс., у нас не было.
Потом подумали: раз не можем найти что хотим, почему бы не купить участок и не начать строить? Смотрели разные варианты, общались с несколькими риелторами, в итоге вышли на Наталью, которая помогла и подобрать участок, и купить его дешевле.
– Какие требования вы предъявляли к участку?
– Важно, чтобы он был ровный. Кстати, на Корфу это редкость, но при строительстве неровный рельеф – это лишние затраты. Хотели место недалеко от города, но тихое, зелёное, где не планируется масштабное строительство. Вариант, который нам подобрали, по этим параметрам оказался просто идеальным.
– На чём вы в итоге остановились?
– На участке в пяти километрах от моря и в десяти от столицы острова Керкиры. Площадь – 12 тыс. кв. м. Я и подумать не могла, что у меня на Корфу будет больше гектара земли, это даже для сельского хозяйства много! Вокруг частные виллы, тоже с большими участками, то есть никто в окна соседям не заглядывает.
Комментарий риелтора
Обычно на Корфу участки под строительство вне населённых пунктов – 4–5 тыс. квадратов, на участках меньшего размера могут быть трудности с разрешением на застройку. Ограничение – на участке 40 соток за пределами деревни можно построить дом в 200 кв. м. Каждая дополнительная сотка территории увеличивает разрешённую площадь дома.
Так что 12 тыс. кв. м – это много. Такой участок можно разделить на несколько и построить отдельные дома. Можно даже получить лицензию на строительство гостиницы или туристического комплекса.
В каждом регионе Греции свои ограничения, на Корфу они относительно жёсткие. Но общее правило – на землях в границе деревень возможный коэффициент застройки больше. За пределами – меньше, поэтому тот, кто планирует много строить, должен покупать участок посолиднее.
Важно также: в Греции цоколь не считается этажом, внесённым в разрешаемую застройку. Не учитываются также площади веранд и балконов. Когда мы говорим о здании в 200 кв. м, то имеем в виду коробку дома.
Место идеально ровное. Предыдущий хозяин – англичанин – тоже хотел что-то возвести, но ему не хваталовида на море, а надо понимать: если есть вид на море, участок, вероятно, холмистый. А тут есть небольшая оливковая роща, а по центру пространство, где можно строить. Не придётся даже спиливать деревья.
Всё ухоженное – мы, кстати, не знали, что, прежде чем продать землю, собственник должен привести её в порядок и, например, скосить траву… Пространство огорожено, есть ворота. К территории подходит грунтовая дорога, которая метров через 20 переходит в бетонную, просёлочную. На машине две-три минуты езды до ближайшего магазина, не греческого, а итальянского.
– Сколько участков вы оценили? И почему не подошли другие?
– Кажется, пять или шесть. Наталья делала видеосъёмку, показывала, объясняла, присылала фотоотчёты… Были варианты и дешевле, но ведь мы планируем получать ВНЖ, а значит, в итоге надо выйти на определённую сумму – не меньше €250 тыс. Один участок был не очень большой, другой без панорамного вида, но со склоном, а выравнивать его дорого. Хороший риелтор поможет сопоставить желания с реальностью, чтобы учесть все эти греческие тонкости.
– Вот он ходит с телефоном, показывает картинку. На что вы обращали внимание? Что стоит проверить будущим покупателям?
– Во-первых, подведены ли свет и вода. Во-вторых, огорожена территория или нет. Надо оценить площадь и форму участка. Понять, где можно построить дом, как далеко он будет от дороги. Нужно просить риелтора показать не только участок, но и всё вокруг, ведь ваша часть может быть красивой, а рядом ведётся стройка века.
Не скажу, что онлайн-выбор – это совсем просто, ведь даже в интернет-магазине трудно купить любую мелочь, а тут целый участок! Но приехать мы в любом случае не могли. Поэтому нужна помощь специалиста.
Мы вроде и сами изучили Корфу, но всё равно, находясь в лёгкой эйфории, обращали внимание в первую очередь на цену. Но ведь важно ещё, где можно строить, а где нельзя: с покупкой участков у греков всё очень строго. Или смотришь – участок красивый, а риелтор напоминает, что рядом нет нужной нам школы. При такой покупке безусловно надо найти того, кому доверяешь, чтобы переводить деньги не абы куда и не абы за что.
Сделка
– В какую сумму в итоге обошёлся участок?
– Около €70 тыс., причём собственник скинул от первоначальной цены более 30 тыс.
– Что происходило после того, как вы сказали «Берём»?
– Через агентство подписали предварительный договор о фиксировании цены. Нам прислали образцы необходимых для сделки документов. Мы заполнили все бумаги, причём часть пришлось заказывать и получать в Украине, так как в ЕС мы считаемся украинцами. Отдельно представили документы из налоговой инспекции, чтобы показать происхождение денег: данных со счёта в банке недостаточно. Затем апостилировали и заверили весь пакет у нотариуса в Севастополе.
Заключили договор с адвокатом, рекомендованным агентством. В дальнейшем с ним были на связи постоянно. Разговаривали на английском: она описывала все этапы, сообщала о готовности документов…
Два процесса проходили параллельно: мы и выбирали землю, и готовили документы, поскольку на это уходит много времени.
– После подписания предварительного договора нужно было переслать задаток?
– Да, 10% на счёт агентства. Когда документы были отправлены, адвокат открыл для нас местный налоговый номер, а потом и счёт в греческом банке на двоих – так называемый семейный счёт. Первоначальный взнос затем был зачислен на него.
Основную сумму мы переводили, когда адвокат проверил все документы – процесс занял примерно месяц. Эти деньги мы клали на свой счёт, а адвокат по доверенности выписывал чеки на сумму покупки – выступал, по сути, как бухгалтер. Это, кстати, удобно: есть уверенность, что всё будет сделано правильно. К тому же греки любят, когда с ними общаются на греческом…
После того как документы с обеих сторон были готовы, состоялось подписание у нотариуса. Нас представлял адвокат, который потом поставил участок на кадастровый учёт.
Комментарий риелтора
Схема удалённой сделки в Греции такова.
1. Фиксируется цена – составляется предварительный договор купли-продажи между покупателем, продавцом и компанией-риелтором. Этот документ не нотариальный. Покупатель получает образец, подписывает его, сканирует и также отправляет скан обратно по электронной почте – на эту часть обычно отводится неделя.
Депозит обычно составляет 10%, эти деньги находятся на «нейтральном» счету, к которому имеет доступ только агентство. Штрафные санкции для собственника – выплата депозита в двойном размере.
2. Определяется юрист, который будет вести сделку со стороны покупателя. Если последний живёт в городе, где есть посольство Греции, текст генеральной доверенности и данные юриста можно прислать сразу туда. В назначенную дату клиент подписывает доверенность и отправляет её скан агентству.
Впрочем, доверенность можно сделать у любого нотариуса – просто в посольстве можно получить документ сразу на греческом языке. В ином случае перевод доверенности с апостилем будет сделан в Греции.
3. Покупатель и продавец собирают пакет документов. Для покупателя это:
– свидетельство о рождении;
– загранпаспорт, копии всех страниц;
– выписка о месте жительства (официальный документ с указанием адреса);
– справка НДФЛ-2 (подтверждение, что покупатель является резидентом Российской Федерации);
– выписка из банка (номер банковского счёта, с которого будут переводиться средства);
– выписка из телефонной компании (документ, подтверждающий, что номер, на который можно присылать сообщения, принадлежит покупателю);
– документ о происхождении средств (например, распечатка операций из банка или налоговая декларация).
4. После перевода депозита и получения доверенности юрист открывает налоговый номер (ИНН) и банковский счёт на имя покупателя. На этот счёт переводятся деньги, и в назначенное время при участии адвоката и нотариуса проводится сделка.
– Сколько времени прошло с момента выбора участка до получения прав собственности?
– Около четырех месяцев. Говорят, из-за коронавируса кое-какие процессы тормозились.
– Какими оказались дополнительные расходы?
– Около 10%.
Читайте отзывы других покупателей недвижимости за рубежом
Будущий дом
– Наталья, расскажите теперь о том, каким будет ваш дом.
– Здесь ещё много неизвестно, но дом планируется не очень большой, до 200 кв. м. Две спальни, кабинет, кухня-гостиная, бассейн.
– Откуда появился проект?
– Агентство направило нас в отдел по проектированию и строительству. Нам помогли сделать выбор и переделать проект под нас. Правда, мы изначально знали, что хотим, ориентировались на дом в деревенском стиле. Конечно, архитектор что-то подсказывает постоянно, но, повторюсь, говорить о результате пока рано. Даже проект ещё не доделан, а к началу строительства мы всё-таки хотим поехать в Грецию.
– Каковы ориентировочные сроки стройки?
– Их пока нет, как нет и финальной сметы. Сначала нужно получить разрешение на строительство, а сейчас локдаун этот непонятный, да ещё праздники. Думаю, если всё пойдёт хорошо, начнём в феврале-марте.
– И последний вопрос: кажется, назад дороги нет, вам же нужно налаживать новую жизнь, работу и учёбу. Это не вызывает беспокойства?
– Нет. Мой официальный бизнес – онлайн-школа. Муж также участвует в нём. Ребёнок учится во втором классе на семейном обучении. Так что мы не привязаны к конкретному месту.
На Корфу есть школа, где можно продолжать обучение на русском языке, к тому же дети учатся быстро, и я не думаю, что общение станет проблемой. Наоборот, даже интересно.
Комментарий риелтора
В 2019 году на Корфу открылась частная школа, где факультативно обучают на русском – в основном гуманитарным предметам. Занятия проходят два раза в неделю.
Беседовал Филипп Березин, фотографии – из личного архива героев статьи и агентства Roula Rouva Real Estate Agency