Доля ипотек на новостройки в РФ обновила пятилетний минимум
1. Доля ипотек, выданных на «первичке», обновила пятилетний минимумСпрос на рынке ипотечного жилищного кредитования смещается в сегмент готового жилья. В июле и августе 2021 года доля ипотек, выданных на приобретение строящегося жилья, снизилась до абсолютного минимума – в июле только 19% ипотек получены на новостройки, в августе – 22%. Это минимальные значения за последние пять лет. Для сравнения – в 2016 году на новостройки выдавалось 36% ипотек, 2017 году – 29%, 2018 году – 25%, 2019 году – 26%, 2020 году – 27%, 1 полугодии 2021 года – 26%.
Максимальная доля ипотек на новостройки фиксировалась в феврале 2016 года (50%). На тот момент это был последний месяц действия льготной ипотеки (запущенной еще в 2015 году), россияне стремились успеть взять кредит с субсидией. В феврале 2016 года половина ипотек (50%) были выданы на первичном рынке. После власти приняли решение о пролонгации льготной ипотеки до конца 2016 года, что сделало спрос более равномерным. В декабре 2016 года доля ипотек на первичном рынке составила уже 36%, хотя это и был последний месяц субсидии.
В 2021 году в июне также наблюдалось смещение спроса в пользу новостроек: 30% всех кредитов были выданы на «первичке», это выше, чем в мае на 5 п. п. Впрочем, в 2020 году летом 2020 года доля ипотек, приходящихся на первичный рынок, была выше: 31-32%. Таким образом, после сокращения лимита кредитования, интерес к новостройкам от ипотечных заемщиков резко снизился. В 60% городов в население от 100 тыс. человек, новостройки по цене квадратного метра уже дороже, чем на вторичном рынке. Логично, что покупатели чаще выбирают сегмент готового жилья.2. Доля по объему кредитов на «первичке» НЕ обновила минимум из-за роста ценЭксперты Циан отмечают, что по объему выданных кредитов первичный рынок не обновил свой минимум – из-за роста цен на новостройки занимать приходится больше. В июле 2021 года четверть всех выданных кредитных средств в рублях были направлены на покупку новостроек. Такая же доля (25%) была и в апреле 2021 года (перед стартом льготной ипотеки), а также – в декабре 2018 года. В августе 2021 года доля кредитных средств, полученных на «первичке» по объему, составила 29%. Примерно такие же показатели наблюдались на протяжении всего 2018 года. Однако на тот момент средняя сумма, выдаваемая на новостройку по РФ, была на полмиллиона рублей меньше.
3. Средний кредит на «первичке» снизился после пересмотра лимита в 3 из 4 регионов РФ. Количество регионов с кредитом до 3 млн выросло в два разаСнижение лимита по льготной ипотеке до 3 млн рублей привело к уменьшению средней суммы займа при покупке новостроек. В целом по РФ средняя сумма займа на первичном рынке составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021 года, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже – на уровне 3,87 млн рублей.
Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85. Снижение среднего чека произошло по всем федеральным округам, наибольшее – в Северо-Кавказском ФО (-13%), на полмиллиона рублей, Уральском ФО (-6,9%) и Приволжском ФО (-6,8%), кредит стал меньше на четверть миллиона (220-230 тыс.). В процентном выражении самое большое снижение отмечено для Калужской области (-33%), Севастополя (-20,4%) и Дагестана (-28,1%). В рублевом выражении максимальное падение средней суммы кредита - в Дагестане (1,7 млн), Калужской области (1,33 млн) и Ингушетии (1 млн).
Циан отмечает, что после сокращения лимита кредитования в Приволжском ФО средний чек по выданной ипотеке оказался ниже 3 млн, то есть средний кредит на новостройки подходит под новые условия субсидирования. Приволжский ФО – единственный из всех округов, в котором в кредит берут до 3 млн (2,98 млн), по остальным ФО – лимит превышен.
В разрезе отдельных субъектов отмечен практически двукратный рост числа регионов, где средний размер кредита ниже 3 млн. В июне 2021 года, когда лимит был 6/12 млн рублей, в среднем не более 3 млн рублей брали в кредит жители 15 субъектов РФ (17%). В августе 2021 года, с трехмиллионным лимитом – уже 27 регионов (32%). В Дальневосточном, Уральском и Северо-Кавказском ФО нет регионов, в которых кредит снизился ниже 3 млн после пересмотра лимита. В Сибирском ФО это Алтай (средняя сумма кредита снизилась за два месяца с 3,81 млн до 3 млн рублей. В Южном ФО это Крым (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Северо-Западном ФО – Калининградская область (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Центральном ФО это уже 4 региона: Калужская, Костромская, Смоленская и Ярославская области. Однако наибольшее число субъектов со сниженным лимитом теперь можно найти в Приволжском ФО, их 5: Башкортостан, Мордовия, Чувашия, Кировская и Ульяновская области.
Таким образом, россияне вынуждены учитывать максимально возможную сумму кредита по льготной ипотеке – выбор новостроек стал меньше.
Средний размер займа на первичном рынке и кол-во ипотек до обновления программы и после
Субъект
Средний размер займа, млн р. Август 2021
Средний размер займа, млн р. Июнь 2021
Динамика август/июнь 2021
Кол-во ипотек, август 2021
Кол-во ипотек, июнь 2021
Динамика август/июнь 2021
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
3,90
4,06
-4%
32 572
52 891
-38%
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
5,08
5,30
-4%
9 462
15 235
-38%
г. Москва
7,04
7,19
-2%
3 476
5 826
-40%
Московская область
5,75
5,71
1%
2 154
3 393
-37%
Тульская область
3,46
3,78
-9%
268
483
-45%
Липецкая область
3,28
3,27
0%
191
309
-38%
Тамбовская область
3,22
3,34
-3%
104
196
-47%
Ивановская область
3,14
3,56
-12%
138
195
-29%
Брянская область
3,11
3,66
-15%
221
344
-36%
Курская область
3,10
3,62
-14%
149
236
-37%
Тверская область
3,10
3,68
-16%
221
380
-42%
Владимирская область
3,06
3,26
-6%
264
368
-28%
Белгородская область
3,05
3,56
-14%
278
330
-16%
Смоленская область
2,95
3,11
-5%
171
301
-43%
Ярославская область
2,87
3,33
-14%
213
353
-40%
Орловская область
2,84
2,91
-2%
137
336
-59%
Рязанская область
2,78
2,86
-3%
298
582
-49%
Костромская область
2,77
3,36
-17%
111
129
-14%
Калужская область
2,67
4,00
-33%
440
337
31%
Воронежская область
2,59
2,56
1%
628
1 137
-45%
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
4,06
4,19
-3%
4 351
7 091
-39%
г. Санкт-Петербург
4,62
4,86
-5%
2 222
3 555
-37%
Ленинградская область
4,35
4,36
0%
500
780
-36%
Республика Коми
3,88
3,29
18%
243
375
-35%
в том числе Ненецкий автономный округ
3,50
3,00
17%
16
12
33%
Новгородская область
3,39
3,96
-14%
80
137
-42%
Мурманская область
3,94
4,13
-5%
203
331
-39%
Архангельская область
3,24
3,40
-5%
277
504
-45%
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу
3,23
3,42
-6%
261
492
-47%
Республика Карелия
3,21
3,04
6%
126
297
-58%
Калининградская область
2,87
3,07
-7%
310
477
-35%
Вологодская область
2,80
2,87
-2%
276
430
-36%
Псковская область
2,33
2,83
-18%
114
205
-44%
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
3,19
3,23
-1%
2 815
4 757
-41%
Республика Калмыкия
4,29
4,87
-12%
51
115
-56%
Астраханская область
4,04
4,14
-2%
106
188
-44%
Республика Адыгея (Адыгея)
3,59
3,07
17%
44
55
-20%
Краснодарский край
3,50
3,20
9%
1 066
2 073
-49%
Волгоградская область
3,22
3,26
-1%
398
649
-39%
г. Севастополь
3,02
3,80
-20%
43
75
-43%
Республика Крым
2,86
3,06
-7%
164
281
-42%
Ростовская область
2,71
3,00
-9%
943
1 321
-29%
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
3,33
3,82
-13%
676
968
-30%
Чеченская Республика
5,61
5,15
9%
28
26
8%
Карачаево-Черкесская Республика
5,00
3,73
34%
19
33
-42%
Республика Ингушетия
5,00
6,00
-17%
4
1
300%
Республика Дагестан
4,34
6,04
-28%
65
111
-41%
Кабардино-Балкарская Республика
3,73
4,03
-7%
41
60
-32%
Республика Северная Осетия - Алания
3,35
3,35
0%
71
129
-45%
Ставропольский край
2,91
3,44
-15%
448
608
-26%
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
2,98
3,20
-7%
6 227
10 326
-40%
Нижегородская область
3,45
3,52
-2%
522
1 032
-49%
Республика Татарстан (Татарстан)
3,42
3,60
-5%
907
1 449
-37%
Саратовская область
3,38
3,54
-5%
312
481
-35%
Самарская область
3,02
3,27
-8%
467
843
-45%
Республика Башкортостан
2,94
3,05
-3%
957
1 600
-40%
Республика Мордовия
2,88
3,62
-20%
138
279
-51%
Чувашская Республика - Чувашия
2,82
3,18
-11%
436
582
-25%
Пермский край
2,80
2,99
-6%
651
1 116
-42%
Оренбургская область
2,80
2,82
-1%
350
583
-40%
Кировская область
2,78
3,30
-16%
213
325
-34%
Удмуртская Республика
2,68
2,83
-5%
453
793
-43%
Пензенская область
2,65
2,90
-9%
392
648
-40%
Республика Марий Эл
2,60
2,91
-11%
103
185
-44%
Ульяновская область
2,52
3,01
-16%
326
410
-20%
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
3,13
3,37
-7%
3 748
6 129
-39%
в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ
3,70
4,09
-10%
310
529
-41%
в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра
3,57
3,82
-7%
688
1 065
-35%
Тюменская область
3,39
3,69
-8%
1 636
2 572
-36%
Свердловская область
3,17
3,34
-5%
1 260
2 132
-41%
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу
3,05
3,34
-9%
638
978
-35%
Челябинская область
2,63
2,86
-8%
678
1 135
-40%
Курганская область
2,37
2,65
-10%
174
290
-40%
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
3,38
3,42
-1%
3 374
5 591
-40%
Республика Тыва
5,06
3,33
52%
17
27
-37%
Омская область
4,33
4,19
3%
218
354
-38%
Иркутская область
3,93
3,70
6%
301
517
-42%
Томская область
3,82
3,72
3%
158
268
-41%
Красноярский край
3,55
3,87
-8%
677
1 073
-37%
Республика Хакасия
3,52
3,29
7%
77
105
-27%
Новосибирская область
3,31
3,22
3%
973
1 604
-39%
Кемеровская область - Кузбасс
3,04
3,43
-11%
424
756
-44%
Республика Алтай
3,00
3,81
-21%
11
27
-59%
Алтайский край
2,64
2,63
0%
518
860
-40%
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
4,40
4,42
-1%
1 919
2 794
-31%
Амурская область
5,18
4,66
11%
98
177
-45%
Сахалинская область
4,98
4,94
1%
159
264
-40%
Республика Саха (Якутия)
4,80
4,73
2%
370
464
-20%
Приморский край
4,29
4,37
-2%
504
738
-32%
Хабаровский край
4,23
4,25
0%
341
464
-27%
Камчатский край
4,05
4,17
-3%
88
98
-10%
Забайкальский край
4,00
4,10
-2%
152
200
-24%
Магаданская область
3,79
4,73
-20%
70
75
-7%
Республика Бурятия
3,62
4,01
-10%
110
242
-55%
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ4. Количество ипотек вернулось к уровню 2019 годаСнижение лимита по льготной ипотеке привело к резкому падению сделок именно на первичном рынке. Относительно июня 2021 года в августе 2021 года снизилось на 38% в целом по РФ, тогда как на вторичном рынке за тот же период падение оказалось меньше – всего на 6%. Текущие продажи новостроек сейчас находятся практически на уровне 2019 года, тогда в среднем ежемесячно выдавалось 28,8 тыс. ипотек (в августе 2021 года – 32,6 тыс.) На вторичном рынке спрос на ипотеку выше допандемийного. Число сделок в августе оказалось на 6% меньше, чем в июне.
Только для четырех субъектов РФ относительно июня 2021 года в августе 2021 года число ипотек на «первичке» выросло. В Калужской области прирост составил 31% (с 0,33 тыс. до 0,44 тыс. ипотек). Положительная динамика также в Ненецком АО, Ингушетии и Чечне, однако в каждом из регионов прошло менее 30 сделок.
В годовой динамике (относительно августа 2020 года) число оформленных ипотек на первичном рынке снизилось на 36%, на вторичном рынке – рост на 5%.
5. Выиграли заемщики, взявшие ипотеку год назадЦиан рассчитал средний ежемесячный платеж и общую переплату, исходя из суммы займа, среднего срока кредита и процентной ставки. Даже несмотря на снижение среднего размера ипотечного займа, переплата по ипотеке для среднего россиянина, взявшего ипотеку в августе 2021 года, окажется на 14% больше, чем для тех, кто взял кредит в июне. Ежемесячный платеж увеличится на 4%. Впрочем, это не столь большая разница.
В годовой динамике переплата сейчас выше на 60% или 1,19 млн рублей, а ежемесячный платеж – на 23%. В августе 2020 года средняя переплата составила бы 1,99 млн, тогда как сегодняшний заемщик переплатит существенно больше: почти 3,2 млн рублей.
Даже относительно августа 2019 года, когда кредиты брали на стандартных условиях (под 9,35%), текущая переплата по кредиту окажется выше на 9%, как и ежемесячный платеж (+9%).
Таким образом, ставки по ипотеке увеличиваются, и даже на фоне снижения среднего займа по большинству локаций, общая переплата сейчас выше, чем до льготной ипотеки. Впрочем, еще год назад, в августе 2020 года, заемщики, оформившие ипотеку, оказываются в выигрыше – переплата по их кредиту ниже, чем по кредитам, оформленным до пандемии, в 2018-2019 гг.
Средняя переплата по ипотеке на первичном рынке
3 года назад
2 года назад
Старт льготной ипотеки
1 год назад
Июнь 2021, прежние условия льготной ипотеки
Август 2021, новые условия льготной ипотеки
авг.18
авг.19
апр.20
авг.20
июн.21
авг.21
Средний размер кредита, млн р.
2,40
2,70
2,78
3,10
4,06
3,90
Средний срок кредита, месяцев
195
218
223
222
253
251
Ставка по выданным кредитам, %
9,05
9,35
6,95
5,88
5,48
6,39
Платеж в месяц, тыс.
23,5
25,8
22,2
22,9
27,1
28,2
Переплата, млн р.
2,19
2,92
2,18
1,99
2,80
3,18
Расчеты Аналитического центра Циан«Снижение среднего займа – единственный вариант воспользоваться льготной ипотекой, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако из-за роста цен уменьшение суммы кредита ниже 3 млн уже не позволяет рассчитывать на необходимую площадь, в итоге заемщики все чаще рассматривают именно вторичный рынок. Средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках на готовое жилье составляет сейчас 91,9 тыс. Это на 15% ниже, чем на первичном рынке в тех же городах (107,9 тыс.). Поэтому вполне ожидаемо смещение спроса в сегмент уже готовых объектов».