Покупка земли в Севастополе похожа на ходьбу по минному полю
Хватит это терпеть
Об одном из пострадавших от недобросовестных продавцов ForPost рассказал в ноябре 2020 года. А сколько всего таких трагедий разыгралось в Севастополе за последние годы, сказать сложно. Слышать о них приходится периодически.
«Знаю человека, который купил участок в Каче — там нельзя строить из-за водоохранной зоны. Продавец сказал: а ты разве не знал, что покупал? Причём этот покупатель приехал в Севастополь не откуда-то издалека, а из Бахчисарайского района», — рассказывает председатель Севастопольской региональной коллегии экспертов-оценщиков Роман Галеев.
Охранные зоны в Севастополе на каждом шагу: строить нельзя не только у воды, но и по соседству с объектами культурного наследия. Продавцы, заполучившие землю в таких местах не всегда законным путём, об ограничениях, конечно же, знают. Но молчат — иначе их собственность никто не купит. Так зачем пилить сук, на котором сидишь?
Но если до недавнего времени эти хитрые люди могли жить спокойно, то теперь над ними нависла реальная угроза. Несколько дней назад стало известно, что один из обманутых покупателей, убедившись, что ему не дадут построить домик возле крепости Чембало, не захотел молча предаваться горю — и пошёл в суд. А тот встал на его сторону и признал договор купли-продажи незаконным, обязав продавца вернуть полученные деньги.
Пара слов об этом конкретном месте: в соответствии с приказом 1864 Министерства культуры Российской Федерации оно находится в границах достопримечательного места, поэтому там нельзя не только строить, но проводить любые земляные работы. Тем не менее отчаянные головы неоднократно предпринимали попытки обжить эти волшебные пейзажи. С одним из таких случаев в декабре 2020 года разбирались депутаты заксобрания. Однако и после этого отчаянные попытки землевладельцев не прекратились.
Но вернёмся к покупателю, решившему не переживать горе молча, а вернуть свои деньги через суд. Большинство наших читателей новость о восстановлении справедливости порадовала. Но прозвучали и мнения о том, что прецедент может существенно повлиять на рынок земли в Севастополе.
«К каким последствиям этот разворот может привести? Очень серьёзным. Как минимум к появлению независимой экспертизы, которая тут же разрушит нынешний рынок. Естественно, что в случае разворота сделки экспертная фирма берёт на себя обязательства по выплате возврата, чтобы не искать продавца за Перекопом. Если же таковой в природе не найдётся, то рынок просто разрушится. Цены на вторичные участки с проверенными временем постройками уйдут ввысь, а земля станет неликвидом», — прогнозирует в своём телеграм-канале экономический обозреватель Алексей Тихонов.
Хороший прецедент
Напуганные таким пророчеством, мы обратились к сведущим людям за комментариями. Забегая вперёд, скажем — все они настроены более оптимистично.
«Этот человек молодец — добросовестный продавец, конечно же, должен был его предупредить о невозможности строительства, — радуется такому повороту Роман Галеев. — Серьёзного влияния на рынок, думаю, такие случаи не окажут. Утверждающие иначе, скорее всего, сами заинтересованы в покупке или продаже. Рынок растёт и будет продолжать расти — Крым не резиновый, а спрос на него высок. Но самые востребованные сейчас участки — небольшие, до 2-3 миллионов, на остальные ажиотажного спроса нет».
Знаковым называет решение Балаклавского районного суда председатель комитета по градостроительству и земельным вопросам заксобрания Вячеслав Горелов.
«Мне кажется, это хороший прецедент, который может показать людям, что и они могут пойти по такому же пути. Что касается восточного склона Балаклавы и горы Аскети, в рамках разрабатываемого Генплана и ПЗЗ они полностью защищены от застройки. Коллеги из правительства занимают в этом отношении очень чёткую и последовательную позицию. Поэтому добропорядочные правообладатели должны знать, что строить там они не смогут. И если смогут доказать в суде, что не были предупреждены об этом продавцом, у них хорошие шансы последовать примеру человека, добившегося признания своей сделки незаконной. Конечно, у нас в стране не прецедентное право, но правоприменительная практика учитывается», — говорит он.
«Я в этом вижу гораздо больше позитива, чем негатива. Что плохого в том, что сомнительные участки подешевеют? А главный плюс, что теперь на эту ситуацию обратят более пристальное внимание», — считает его коллега по заксу Вячеслав Аксёнов.
Небольшое отступление о том, как участки в самых удивительных и недоступных для проживания местах попадали в руки продавцов. Немало приходится слышать о тёмном происхождении многих документов на землю. В том числе и о том, что их могут штамповать, как выразился Алексей Тихонов, «за Перекопом». Применительно к выморочному имуществу, например, такая возможность обсуждалась в октябре 2021 года.
«Это вопрос очень сложный. Я могу только предполагать, что такие документы могут появляться, но доказательств у меня нет, — говорит Вячеслав Горелов. — Если бы суды назначали экспертизу, по итогам которой можно было бы установить, что документы изготовлены после 18 марта 2014 года, это было бы правильно».
Помочь установить истину могут архивы, подчёркивает он. Конкретно — архив заксобрания, где хранятся документы Севастопольского городского совета, и государственный архив Севастополя. В них отражены все решения горсовета и администрации города.
«И если документ, которым размахивает тот или иной правообладатель, не находит там подтверждения, это очень серьёзное основание полагать, что этот документ был изготовлен в более поздний период», — добавляет Горелов.
Все в стрессе
Вице-президент Российской гильдии риелторов, президент ассоциации риелторов «Недвижимость Севастополя» Григорий Апресов в самом начале разговора подчеркнул: история, о которой идёт речь, — лишь малая капля в мутном море, с которым можно сравнить происходящее на рынке севастопольской земли. Здесь почти никто ни в чём не уверен: всем памятны истории с изъятием земельных участков при губернаторе Овсянникове, всех тревожат слухи о намерении министерства обороны вернуть себе земли, некогда ему принадлежавшие, но затем переданные городу. Не может не добавлять нервозности и отсутствие Генплана. И мало у кого сегодня есть уверенность в том, что с их землёй всё будет хорошо.
«У людей стресс, и рынок земельный в стрессе. Одни боятся покупать, другие хотят побыстрее продать, потому что у них есть какие-то сомнения», — говорит Апресов.
Что касается земли, на которой изначально нельзя ничего строить, тут, добавляет он, многое зависит от вида разрешённого использования. Если вдруг окажется, что участок относится к землям ИЖС, — это прямая вина городского правительства: «Если на этот участок не наложен запрет на отчуждение, его можно продавать. И вот я покупаю участок, который значится как земля ИЖС, а потом оказывается, что строить на нём я не могу. Кто в этом виноват?»
Если же участок не относится к ИЖС, а продавец уверяет, что его перевод в эту категорию — дело нескольких месяцев или дней, не торопитесь ему верить. Просто вспомните пословицу «не обманешь — не продашь».
Ответ на вопрос о возможности строительства можно получить, обратившись в департамент архитектуры и градостроительства с просьбой выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Как подчёркивала в ноябре 2020 года эксперт рынка недвижимости Севастополя Наталья Массальская, вероятность получить ГПЗУ с отсутствующим пятном застройки есть даже в тех случаях, если участки покупались 10–15 лет назад. Но — важное обстоятельство — обратиться за ГПЗУ может только владелец участка.
Потенциальным покупателям, говорит Григорий Апресов, можно посоветовать обратиться к квалифицированным специалистам, которые проведут экспертизу и дадут заключение по конкретному участку.
«Если бы человек, выигравший суд, с самого начала обратился к таким специалистам, они не провели бы эту сделку. Скорее всего, она проходила между покупателем и продавцом, да ещё и в простой письменной форме, без участия нотариуса, потому что нотариусы у нас к таким ситуациям относятся достаточно жёстко. И больше всего приостановок, отказов в регистрации или последующих судов с отменой приходится именно на долю сделок в простой письменной форме», — сказал Апресов.
К выбору агентства недвижимости, подчёркивает собеседник, тоже нужно подходить осторожно: «У нас есть Российская гильдия риелторов и сертифицированные компании, которые находятся под её контролем. На полуострове таких уже 44, и большинство работает в Севастополе. Это не значит, что их сотрудники не могут ошибиться. Но на такую компанию, по крайней мере, есть возможность повлиять».
Во многих случаях, добавляет собеседник, экспертиза даже не нужна — специалисты прекрасно знают, где в Севастополе строить нельзя.
«Недавно приходили люди по поводу СТ в Ласпинской долине. Но мы же знаем, что там есть все решения суда по изъятию. При этом все российские документы у людей по-прежнему на руках. Для нас такая сделка невозможна, но покупатель и продавец вполне могут пойти и подать документы о купле-продаже в МФЦ. Нотариус такую сделку не пропустит, а пропустят ли её регистраторы, не знаю», — подчеркнул он.
Да простит нас читатель, но приходится в очередной раз напоминать о том, что покупка недвижимости — предприятие очень и очень серьёзное. А покупка земли требует двойной, а то и тройной осторожности. Об этом недавно говорил и эксперт по недвижимости, управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев.
Ольга Смирнова