Мнение: чрезмерно дешевая ипотека угрожает стабильности банковской системы

Ипотека со сверхнизкими ставками и небольшим или вовсе отсутствующим первоначальным взносом не только раздувает ценовой пузырь на рынке жилья, но и уже начинает напоминать субстандартные кредиты, которые обрушили ипотечный рынок США и привели к финансовому кризису 2008 года. Доля ипотеки в портфелях российских банков еще не достигла уровня западных стран, но и текущих почти 50% может оказаться вполне достаточно, чтобы в случае массового дефолта заемщиков создать серьезные проблемы для отечественной банковской системы, особенно в условиях санкций, cчитают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Центробанк «примет меры» в отношении ипотеки со ставками ниже 1%, которую предлагают застройщики, так как «это во многом введение в заблуждение заемщиков», заявила на днях глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее словам, рыночные ипотечные ставки не могут быть ниже ставок по долгосрочным ОФЗ — это самые безрисковые вложения для банков, – то есть ниже 6% годовых. Сейчас многие, может быть, видят — есть, действительно, очень низкие ставки, даже близкие к нулю — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход и очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком, — сказала Набиуллина (цитата по ИА «Интерфакс»). Банк России также беспокоит активная реклама ипотечных программ без первоначального взноса – таких предложений много на первичном рынке. Исторические данные банков показывают, что заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска, — отмечает ЦБ в сообщении на своем сайте. Чтобы ограничить выдачу таких кредитов, мегарегулятор с 1 декабря установит надбавку к коэффициенту риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 10%. Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика.

Намерения ЦБ ужесточить условия предоставления слишком дешевой и плохо обеспеченной ипотеки вполне оправданно. Ипотека считается низкорискованным продуктом для банков, но только в том случае, если стоимость залога покрывает убытки кредитной организации в случае дефолта заемщика. Именно поэтому «классический» первоначальный взнос по ипотеке составляет 30% — это гарантия того, что даже если залог придется продавать во время кризиса по сниженной цене, банк сможет покрыть свои расходы (цены на недвижимость редко падают более чем на 30%). Кроме того, солидный первоначальный взнос дисциплинирует заемщиков: кто захочет лишиться квартиры, оплаченной уже на треть своими «кровно заработанными»?

Но если это условие нарушается, риски существенно увеличиваются. Примером может случить ипотечный кризис в США 2007-2008 гг. Главной его причиной стало распространение ипотеки без первоначального взноса, которую предоставляли заемщикам сомнительной платежеспособности именно потому, что кредиты на стандартных условиях они бы получить не смогли. Когда заемщики начали банкротиться, а цены на жилье пошли вниз, банки не смогли возместить убытки, потому что стоимость кредитов по факту составляла 120-130% от рыночной стоимости недвижимости. Нечто подобное теперь может грозить и отечественной банковской системе.

Ипотека с заниженными ставками и маленьким первоначальным взносом массово выдается в России с 2020 г., когда государство начало субсидировать кредиты на покупку новостроек до 6,5% годовых при первом взносе от 15%. Льготная ипотека не сделала жилье более доступным – наоборот, несмотря на падение доходов населения в коронакризис, квартиры в Москве и во многих городах России за два года подорожали на 50-70%. В условиях и без того низких рыночных ставок по кредитам и депозитам в 2020-2021 гг. льготная ипотека создавала избыточный спрос на недвижимость, не обеспеченный достаточным объемом предложения.

Летом 2022 г. искусственное снижение ставок вышло на новый уровень: теперь помимо государства ипотеку дополнительно субсидируют застройщики, причем почти до нуля и на срок до 30 лет. В рамках таких программ заемщик приобретает квартиру на 20-40% выше ее рыночной стоимости, но зато ставка по кредиту опускается ниже 1%. Переплату девелопер перечисляет банку в виде комиссии за снижение ставки. В результате банк забирает всю прибыль от выдачи кредита единовременно, лишаясь стабильного дохода в последующие годы (рента от обычной рыночной ипотеки растянута на весь срок жизни кредита, позволяя банку все это время покрывать свои расходы, а также расходы на привлечение денег, например, платить проценты по депозитам). Что еще хуже, банк получает на баланс залог по завышенной стоимости, а значит, в случае невыплаты кредита заемщиком банк не сможет реализовать недвижимость по цене, указанной в договоре.

Для примера: за квартиру рыночной стоимостью 10 млн руб. «нулевой» ипотечник заплатит 13 млн руб., но если он перестанет погашать кредит, продать эту квартиру за 13 млн руб. банк не сможет, потому что ее рыночная цена – 10 млн руб. Покрыть разницу за счет первоначального взноса тоже не получится: обычно застройщики субсидируют ставку ниже 1% в рамках государственных программ – льготной и семейной ипотеки, первоначальный взнос по которым, как уже было сказано выше, составляет лишь 15%.

Впрочем, 15% в качестве первоначального взноса – это еще неплохо. Помимо «нулевой» ипотеки застройщики и банки активно предлагают покупателями ипотеку не просто с низким первоначальным взносом, а вообще без него. Нередко это преподносится как первоначальный взнос в рассрочку. При этом, цены на недвижимость уже несколько месяцев ползут вниз, а скидки на вторичном рынке достигают 15-20%.

Таким образом, и в плане ставок, и с точки зрения стоимости залога и размера первоначального взноса отечественная ипотека все больше напоминает субстандартные кредиты, ставшие причиной ипотечного кризиса в США в 2007-2008 гг. И таких кредитов в банковских портфелях становится все больше.

Как отмечает ЦБ в аналитическом материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в августе 2022 года», «ипотека на новое жилье по прежнему практически полностью выдается в рамках льготных программ – 219 млрд руб. в августе (175 млрд руб. в июле). Наибольший объем приходится на «Льготную ипотеку» (в августе было выдано 137 млрд руб. против 107 млрд руб. в июле), которая все чаще выдается якобы с дополнительной скидкой от застройщика. Это позволяет снизить ставку в ряде случаев до 0,01%, но в реальности заемщик покупает квартиру с переплатой до 30%, которая включается в тело кредита».

В Москве, по данным Est-a-Tet, на субсидированную ипотеку от застройщиков в августе 2022 г. пришлось 24% от общего объема ипотечных сделок, что на 10% больше, чем в июле.

Застройщики субсидируют ипотеку, чтобы поддержать спрос на жилье в условиях падения платежеспособности покупателей. Но все эти шаманские игры с «нулевой» ипотекой, ипотекой без первоначального взноса и т.п. проблему не решают, а только усугубляют, создавая при этом дополнительные риски для банковской системы. Главная проблема рынка недвижимости – завышенные цены на жилье, которые уже 2,5 года раздувает ипотека с искусственно заниженными параметрами. Чтобы ситуация со спросом нормализовалась, цены должны вернуться туда, где они были в начале 2020 г., перед раздутием нынешнего пузыря.

24 февраля мы в очередной раз вошли в новую геополитическую и экономическую реальность, и те цены на недвижимость, которые сложились в прошлой реальности, теперь стали совсем неактуальны. Это уже поняли даже продавцы-частники на вторичном рынке, которые раньше всегда до последнего сопротивлялись снижению цен. Теперь очередь за застройщиками.

Источник: IRN.RU

О недвижимости в Крыму и в Севастополе, а также актуальные предложения по продаже квартир, домов, земельных участков и коммерческих помещений: АН «Мультидом» ВКонтакте

АН «Мультидом» в Телеграм