«Ограниченный пул предложений». Как развивается рынок коммерческой недвижимости Севастополя?
В Севастополе большая роль отводится развитию малого и среднего бизнеса, о различных программах и поддержке государства можно услышать довольно часто в отчётах чиновников. В основном поддержка заключается в предоставлении льготного кредитования, а также совершенствуется налоговая система и отменены проверки для малого бизнеса.Все эти меры направлены на оздоровление экономики в целом по стране. Однако есть очень важная составляющая в ведении любого бизнеса, которая часто остаётся в тени, но она наиболее подвержена различным рискам.
Это касается недвижимого имущества, которое используется в предпринимательской деятельности. Как правило, недвижимость может выступать в качестве залога в различных сделках, и при негативных сценариях её легко потерять. Однако, кто-то теряет, а кто-то находит, и при любых ситуациях инвестиции в коммерческую недвижимость остаются на гребне экономической волны.
Так, по итогам 2023 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных значений и составил около 833 млрд рублей. Это в 1,5 раза больше по сравнению с 2022 годом. При этом инвестиции в складскую, торговую и офисную недвижимость выросли более чем в два раза и составили около 515 млрд рублей.
Согласно данным сервиса «Газпромбанк. Инвестиции», в 2023 году был зафиксирован активный рост продаж недвижимости, которой владели иностранные собственники. Изменение геополитической ситуации дало российским инвесторам возможность пополнить свои портфели качественными институциональными объектами.
Интерес покупателей наблюдался во всех сегментах коммерческой недвижимости. При этом, 254 млрд руб. или 30% от общего объёма вложений сформировали сделки по продаже иностранными собственниками российских активов.
В течение 2023 года российская экономика продолжала восстанавливаться опережающими темпами. Рост ВВП страны составил 3,6%. На рост физического объёма ВВП повлияло увеличение внутреннего конечного спроса. Такая динамика положительно повлияла на состояние рынка коммерческой недвижимости.
[image=/uploads/_pages/145345/f1373d082eaf27d254b056a1bf41de2e.png raspredelenie-objoma.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/145345/raspredelenie-objoma.png[/image]
Распределение объёмов инвестиций в недвижимость. Источник: сервис «Газпромбанк. Инвестиции»
Наибольший объём сделок сформировали объекты торговой недвижимости — 325 млрд рублей, или 39%. Лидерство во многом обусловлено тем, что в сегменте присутствовало много иностранных игроков, которые выводили свои средства из российских активов и уходили с российского рынка.
Объекты жилой недвижимости сформировали 32% или 263 млрд руб. от общего объёма сделок, офисный сектор — 16% или 136 млрд руб.
Качественные объекты привлекают внимание инвесторов, однако ограниченный пул предложений не позволяет в полной мере реализовать спрос со стороны потенциальных покупателей, считают эксперты.
Что касается Севастополя, то конкретной статистики по объёмам вложений инвестиций в коммерческую недвижимость вряд ли удастся найти, но, тем не менее, можно просто посмотреть, что продаётся на различных витринах.
Так, только на сервисе «Авито» находится порядка 1340 объявлений о продаже или аренде помещений, которые используются в предпринимательской деятельности. Однако, львиная доля приходится на аренду, тогда как на продажу выставлено крайне мало. Возможно, многие продавцы взяли паузу, чтобы переждать трудные времена.
Ценовая палитра довольно широкая, а также предлагают объекты с действующим бизнесом, что в первую очередь вызывает интерес инвесторов.
[image=/uploads/_pages/145345/181efba57ba5066d61e6029055c20a37.png leninskij-rajon.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/145345/leninskij-rajon.png[/image]
Помещение свободного назначения в Ленинском районе. Источник: сервис «Авито».
Например, продаётся помещение площадью 12 кв. м за 600 тыс. руб. в Ленинском районе Севастополя. Для начинающих предпринимателей вполне подойдёт как склад, чтобы не платить аренду, которая довольно высокая в настоящее время.
Как готовый арендный бизнес продаётся помещение в Гагаринском районе Севастополя за 30 млн 500 тыс. руб.
[image=/uploads/_pages/145345/64386359917fe913b3596d546dc87f1c.png gagarinskij-rajon.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/145345/gagarinskij-rajon.png[/image]
Помещение в Гагаринском районе. Источник: сервис «Авито».
В настоящий момент там работают арендаторы, поэтому проблем с поиском желающих снять квадратные метры, не будет. Скорее всего, этот лот долго на продаже не задержится.
Можно рассмотреть покупку гостиницы на Фиоленте за 12 млн 500 тыс. руб.
[image=/uploads/_pages/145345/aba95d449a0ad09c60eb0e92fe55d332.png fiolent.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/145345/fiolent.png[/image]
Гостиница на Фиоленте. Источник: сервис «Авито».
Объект находится в активно развивающемся районе города. Рядом магазин, аптека, остановка общественного транспорта.
В целом по Севастополю средняя стоимость квадратного метра нежилых помещений составляет 109 769 руб.
[image=/uploads/_pages/145345/554249a295300c91f8b247d99eb86d1c.png po-rajonam.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/145345/po-rajonam.png[/image]
Ставки по районам. Источник: сервис «Неагент».
Самые дорогие объекты находятся в Гагаринском районе – 125 100 руб. за кв. м. Далее идут: Нахимовский район со ставкой 116 806 руб. за кв. м и Ленинский район, где стоимость «квадрата» составляет 85 339 руб. Ленинский район заметно сдал свои позиции. Например, в 2021 году квадрат здесь стоил 228 557 руб.
Как уже было сказано выше, список предложений о продаже помещений для предпринимательской деятельности в Севастополе ограничен.
Для инвесторов задача непростая – найти что-то подходящее, так как фактически каждый объект работает и приносит прибыль хозяевам, которые не спешат избавляться от источника пассивного дохода.
Несмотря на то, что в Севастополе почти на каждом углу существуют объекты для торговли или услуг, интерес к строительству новых объектов не падает. Это вызвано высокой рентабельностью, что несомненно подогревает интерес инвесторов, который не всегда коррелируется с мнением жителей города, отстаивающих пространства для парков и скверов.