Что выгоднее сдавать в аренду: частные дома или квартиры в Севастополе?
В Севастополе интенсивно развивается индивидуальное жилищное строительство. В 2023 году, по данным Дом РФ, фактический ввод объёма жилья составил 110 438 кв. м. Из них на долю индивидуальных жилых домов пришлось 58 681 тыс. кв. м. Ситуация аналогично складывается и в 2024 году. Так, с января по июль введено в эксплуатацию 62 062 тыс. кв. м, из которых 43 589 тыс. кв. м приходится на индивидуальные жилые дома.
Недвижимость строится или приобретается не только для себя, но также и в целях инвестиций, которая должна приносить доход в будущем.
Экспертная группа Urban Awards и «Посёлок года» провела масштабное исследование по всей России и выяснила, что приносит большую доходность для инвесторов в недвижимость – частные дома или квартиры. По его итогам было установлено, что максимальный потенциал доходности характерен для небольших коттеджей площадью 100-150 кв. м - в среднем 10-12% годовых. Окупить такую инвестицию можно за 8-10 лет, тогда как квартиры могут приносить только от 7% годовых и окупиться в перспективе 14-22 лет. Интересно, что самую высокую доходность среди регионов России продемонстрировали как раз компактные коттеджи в Рязанской и Тверской области - 14,5-15,2% годовых, а также большие дома 200-300 кв. м в Сочи – 11,8% годовых.
Почти повсеместно самым выгодным вариантом для инвестирования выступают коттеджи площадью 100-150 кв. м. Их доходность колеблется от 9,5-9,7% (внутренние районы Краснодарского края, Свердловская область) до 14,5-15,2% (Тверская и Рязанская области). Стандартный показатель доходности коттеджей измеряется 10-12% годовых.
[image=/uploads/_pages/147897/3a8b41061894a340b54bc2479e538a05.png mir-kvartir.png][/image]
Дома или квартиры выгоднее? Источник: «Мир квартир».
Специфическая ситуация сложилась на юге страны. В Сочи на вершину рейтинга инвестиционного рейтинга поднялись дома с габаритами 200-300 кв. м. Ежегодно они приносят по 11,8% от вложенной в них суммы. Этот продукт лидирует и на остальном побережье, правда к северу от Сочи его доходность существенно ниже – 7,5% в год. К слову, в предместьях Краснодара коттеджи крупного формата совсем немного отстают от более компактных объектов – 9,2% против 9,5%. В ряде регионов дома площадью 200-300 кв. м занимают второе место по инвестиционной привлекательности. Это Владимирская (доходность 8,8%), Калужская (доходность 7,0%), Нижегородская (доходность 8,5%), Самарская (доходность 9,4%), Ярославская (доходность 9,0%) области и Республика Башкортостан (доходность 8,1%).
Доходность – хорошее слово, при условии, что есть спрос. Не секрет, что в поисках арендаторов надо хорошенько попотеть. Тем более, что такой фактор как сезонность играет немаловажную роль. На юг массово едут летом, и тогда большие и малые дома заполняются туристами, которые денег на отдых не жалеют. В остальное время года хорошо пользуются спросом коттеджи в живописных местах, в особенности период праздничных дней и каникул.
В большинстве исследуемых регионов России аренда загородного дома площадью 100-150 кв. м стоит от 40-50 до 80-100 тыс. рублей в месяц. Нижняя ценовая граница в сегменте частных домов (100-150 кв. м) – это одновременно «потолок» для городских «однушек».
Почти повсеместно самым выгодным вариантом для инвестирования выступают коттеджи площадью 100-150 кв. м. Их доходность колеблется от 9,5-9,7% (внутренние районы Краснодарского края, Свердловская область) до 14,5-15,2% (Тверская и Рязанская области). Стандартный показатель доходности коттеджей измеряется 10-12% годовых.
В Севастополе средняя стоимость аренды домов и коттеджей составляет 40,65 руб. в месяц. К сожалению, на данном этапе говорить о серьёзном всплеске роста спроса не приходится. Летний сезон не стал «манной небесной» для арендодателей, хотя надежды были большие, хотя предпосылки для этого были. Рост стоимости аренды начался в апреле, когда средняя цена была 40 573 руб. в месяц. Плавно нарастая, в июне стоимость аренды по средним показателям составляла 42 241 руб. в месяц. Но затем произошёл спад, и пока сохраняется тенденция снижения стоимости аренды домов и коттеджей, хотя и незначительная.
Так как впереди бархатный сезон, ситуация может кардинально измениться, но всё же анализ стоимости домов за прошлые годы показывает, что были времена и получше.Например, самая характерная ситуация сложилась на Фиоленте.
[image=/uploads/_pages/147897/ea9582e9b1c367aeeb78133666087bc0.png fiolent-v-dinamike.png][/image]
Фиолент в динамике. Источник: «Неагент»
В сентябре 2021 года, как раз в бархатный сезон, снять дом на Фиоленте в среднем можно было за 59 934 руб. в месяц. Буквально в октябре цена резко упала до значений – 27 774 руб. в месяц. И далее только к июлю 2022 года она поднималась до 34 009 руб. в месяц, а потом снова падала, а также в июле 2023 года средняя стоимость составляла 34 298 руб. в месяц. Всплеск стоимости произошёл в мае 2024 года, когда в среднем снять дом на Фиоленте можно было за 49 234 руб. в месяц. А дальше спрос начал падать, и в настоящий момент средняя цена аренды составляет 31 381 руб. в месяц.
Напомним, что Фиолент представляет собой большой массив частных домов и коттеджей, который вырос на месте бывших дачных домиков. Теперь это полноценный район Севастополя на самом берегу моря, с которого открываются прекрасные виды.
Это уже своего рода туристическая локация, так как предприимчивые инвесторы вкладывали деньги в строительство объектов для гостевой инфраструктуры.
Например, на Фиоленте сдаётся дом посуточно. Три тысячи в день – и можно прекрасно отдохнуть на природе.
[image=/uploads/_pages/147897/a39eb9531511b6651f8feca9f47c44f5.png fiolent-posutochno.png][/image]
Дом на Фиоленте. Источник: «Авито»
Собственно, это гостевой дом с отдельными номерами и патио, где можно прекрасно расположиться хоть зимой, хоть летом.
Уют и комфорт. Источник: «Авито»
Уют и комфорт гарантирован, в наличии вся техника, а также имеется мангальная зона.
Если гостевой дом не устраивает, тогда можно снять небольшой коттедж за 35 тыс. руб. в месяц и прекрасно провести там время.
Коттедж на Фиоленте. Источник: «Авито».
Вся инфраструктура в шаговой доступности.
На Фиоленте в принципе основная часть домов и коттеджей сдаётся в аренду для туристов в летний период.
Что касается других районов, то и здесь картина довольно разношёрстная.
Самый дорогой район – Гагаринский. Здесь в июне аренда стоила 60 031 руб. в месяц, июле – 54 383 руб., а в августе – 53 592 руб. в месяц. Это средние показатели, которые были зафиксированы экспертами. Далее идёт Ленинский район, который наоборот «вырос» относительно начала лета, и теперь в среднем снять дом стоит 37 130 руб. в месяц (30 277 руб. в июне). Балаклавский район в августе стоит 33 741 руб. в месяц (36 931 руб. в июле), Нахимовский район – 32 862 руб. (31 927 в июле), то есть немного аренда подорожала.
Таким образом, в Севастополе потенциал доходности домов существенно выше, как и в целом по стране, однако такой фактор как сезонность играет ключевую роль. Всё же зимой аренда квартир пользуется более постоянным спросом. Однако у них существует свой потолок, тогда как в частном секторе за лето можно заработать годовую аренду с хорошим дисконтом за счёт дополнительных услуг.
В среднем частный дом площадью 100-150 кв. м способен окупиться за 8-10 лет, дом с габаритами 200-300 кв. м – за 11-15 лет. У однокомнатных и двухкомнатных квартир, купленных в новостройках, этот период обычно равен от 14 до 22 лет (в некоторых локациях он растягивается еще сильнее). Если брать вторичное жильё, то потраченные средства удастся вернуть через 12-18 лет.