«Эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки – всерьёз и надолго». Кто будет покупать квартиры в севастопольских новостройках?

Рынок российских новостроек в 2025 году ожидают новые испытания, считают эксперты. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что в ближайшее время застройщикам придётся придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. По его словам, последние четыре года рынок жил в условиях высоких продаж на фоне доступной ипотеки, но теперь её практически нет, а ставки по рыночным кредитам давно достигли заградительного для заемщиков уровня. Причём, еще недавно все ожидали возврата ставок к приемлемому уровню уже в 2025 году, но теперь прогнозы ЦБ отодвигают нормализацию ставок аж на 2027 год. То есть эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки – всерьёз и надолго.

«И даже если снижение ставок всё же начнётся в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасёт ситуацию. Все эти обстоятельства неизбежно вызовут структурную трансформацию рынка, которая уже начинает происходить», - считает эксперт.

Иногда кажется, что в таких жёстких финансовых тисках никто вообще не покупает квартиры, тем более в новостройках. В Севастополе разница стоимости между «первичкой» и «вторичкой» не такая уж большая, как в других российских регионах, но всё же квартиры в новостройках дороже.

Так, средняя цена на вторичный «квадрат» в Севастополе составляет 169 022 руб. (+ 0,10%), а первичный стоит 173 714 руб. (- 1,53%). Цены на квартиры в новостройках растут по сегментам однокомнатных и двухкомнатных квартир, тогда как трёхкомнатные откатились назад на 0,4%.

Охлаждение хоть и не существенное, но для изучения спроса вполне показательное. «Однушки» в среднем стоят 8,9 млн руб. (+ 2,03%), «двушки» - 11,85 (+ 4,9%). И пока по всем признакам «двушки» в севастопольских новостройках самый востребованный товар на рынке недвижимости.

Кто покупает квартиры в новостройках?

Аналитический центр ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ изучили портрет типичного покупателя жилья в России в 2022 – I полугодии 2024 гг. Улучшить жилищные условия в основном стремятся семьи со средним доходом, финансирование осуществляется преимущественно с помощью ипотеки, а самыми востребованными характеристиками жилья остаются ценовая доступность и удобное расположение, говорится в специальном отчёте.

По данным исследования, средний возраст покупателей жилья в России составляет 39-43 года, однако молодёжь (до 35 лет) занимает существенную долю от их общего числа (31%). Для абсолютного большинства новая жилплощадь – это в первую очередь «семейное гнездо»: 72% новосёлов состоят в браке, а 60% – воспитывают детей, то есть доля семей с несовершеннолетними детьми среди покупателей жилья в 2 раза выше, чем в среднем по стране (31%).

«Результаты соцопроса демонстрируют, что в последние 2,5 года, когда действовала массовая господдержка, граждане в первую очередь улучшали собственные жилищные условия: 74% всего жилья было куплено для себя, еще 17% – для детей или родителей и лишь 9% – в инвестиционных целях, хотя на рынке новостроек этот показатель был несколько выше — 12%.

В целом льготные ипотечные программы остаются важным фактором для рынка: 43% покупателей новостроек подтвердили, что именно возможность получить льготный кредит подтолкнула их к покупке данного типа жилья. В текущих условиях таким драйвером спроса остается «Семейная ипотека», которая, как мы выяснили, ориентирована на большую часть потенциальных покупателей», – подчеркнул руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Ипотека является основным инструментом для приобретения нового жилья. За счёт заёмных средств квартиру в новостройках приобрели 69% респондентов, в том время как для готовых домов этот показатель почти вдвое ниже – 32%.

В принципе, эта информация могла бы стать исчерпывающей для понимания образа типичного покупателя жилья в новостройках Севастополя, если бы не одно «но».

В южных регионах действует принцип покупки жилья «впрок», и основными инвесторами становятся покупатели из других российских регионов. В основном это пенсионеры, выбирающие тёплый климат для переезда и молодые семьи, приобретающие жильё у моря для летнего отдыха.

Местный контингент, используя ипотечный продукт, старается также улучшать свои жилищные условия, например, с помощью семейной ипотеки.

Также есть эмигранты, привлечённые низкой стоимостью жилья и высоким качеством жизни. Для них Крым в целом – райский уголок и возможность наслаждаться тёплым климатом и морем.

Что будет происходить в 2025 году с ценами на рынке севастопольских новостроек — покажет время. Однако уже сегодня понятно, что охлаждения стоимости первичного жилья в Севастополе ожидать не стоит.

Материалы по теме:

• «Шеф, всё пропало!» По результатам 2024 года на российском рынке недвижимости наметилась катастрофа, а что в Севастополе?
• «О доме надо думать, о доме!» Как севастопольцам превратить мечту о собственном доме в реальность?
• Итоги 2024 года: на сколько подорожали новостройки в Севастополе и Симферополе?
• «Цены стремятся вверх». На сколько подорожали новостройки в 2024 году в России и Севастополе?
• «Снижать цены на новостройки невыгодно». В Севастополе такая тенденция маловероятна