Севастопольская «вторичка»: в ближайшее время могут подешеветь на 5-7% только неликвидные объекты
Аналитики всё ждут каких-то чудес, надеясь на милость рынка, однако реальная действительность говорит о том, что снижения цен на готовое жильё в 2025 году точно не произойдёт.
И, хоть покупать его стало невыгодно, так как ипотека с такими огромными процентами может сожрать весь семейный бюджет, интерес к данному виду недвижимости не угасает.
А для тех, у кого всё же покупка намечена, есть вся сумма на руках, медлить не стоит. В этой неразберихе, говорят эксперты, лучше вообще не следить, как развивается рынок, а брать деньги и заниматься поиском квартиры, которая придётся по душе.
Не за горами тот час, когда Центробанк к концу 2025 года может поднять ключевую ставку до 23%. Тогда о покупке вторичного жилья, и не только, можно надолго забыть.
Будут ли скидки и в каком размере?
Точечные — да, но на среднюю стоимость сделок они не повлияют. Продавцы, как и раньше, готовы к скидкам в пределах 5–10% только тогда, когда появляется реальный покупатель. В 2025 году скидки останутся такими же, делает вывод эксперт.
Продавцы точно не спешат сбрасывать недвижимость: они продают квартиры только для альтернативных сделок, то есть если на вырученные деньги покупают другую недвижимость.
При слабом спросе часть собственников предпочитают не снижать цены, а вовсе уйти с рынка до лучших времён, считает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».
Если продавец всё-таки остаётся на рынке, то старается держать цену предложения, и скидки по итогам торга не увеличиваются — это в среднем 3–5%.
Ещё одна движущая сила на вторичном рынке — те немногие льготные ипотечные программы на новостройки, которые остались на первичном рынке. Покупатели продают свою старую квартиру, чтобы иметь деньги на первоначальный взнос и успеть воспользоваться, например, семейной ипотекой и приобрести новостройку. Поэтому они иногда готовы делать определённый дисконт под конкретного покупателя, уточняют аналитики. Исключение составляют срочные продажи, когда у собственника сложная жизненная ситуация и деньги нужны быстро. В таких случаях дисконты могут доходить до 20–25%, но подобные единичные сделки не оказывают влияния на рынок.
Таким образом, предложение на вторичном рынке останется примерно на текущих уровнях, за исключением цен на неликвидные объекты. Такое жильё может подешеветь на 5–7%, прогнозируют эксперты.
Легко сказать, неликвидное жильё, где такое, например, в Севастополе?
Ликвидность — это способность недвижимости конкурировать с другими похожими товарами на рынке. То есть, если раньше наши предки выбирали себе жилье, главным достоинством которого была возможность служить нескольким поколениям, то сейчас ставка делается на привлекательность квартиры как потенциального товара.
Однако эти знания в основном нужны экспертам, которые сразу понимают, как быстро уйдёт с витрины та или иная недвижимость. Обычный покупатель выбирает то жильё, которое соответствует его внутренним требованиям, и которыми он не всегда готов делиться с посторонними.
Риелторы уже наработали определённую базу знаний, которой пользуются в работе, и делают свои выводы.
Например, «убитые» квартиры покупают для того, чтобы сделать ремонт, продать дороже.
Профессиональный флиппер приобретает объекты без юридических рисков, привлекает на проекты чужие деньги или же использует собственные. Чем опытнее флиппер, тем быстрее и дешевле он сделает хороший ремонт, а потом перепродаст жильё.
Более ликвидными считаются небольшие квартиры — одно- или двухкомнатные площадью до 50 кв. м. После изменений на рынке жилья в 2020–2021 годах покупатели ищут способы сэкономить, и самый простой вариант — снизить именно размер приобретаемого жилья. В этой связи квартиры большой площади сегодня можно назвать неликвидными объектами.
Квартиры с перепланировкой, которая производилась, исходя из личных предпочтений собственника, отпугивают покупателей. Также не хотят покупать в районах с неблагополучной экологией, вблизи шумных дорог и промзон.
В Севастополе при продаже и покупке квартир вторичного сегмента по умолчанию действуют эти правила, однако на современном этапе появилась ещё одна особенность, говорят эксперты. Так как покупательская способность низкая, рассматривается все варианты, в том числе и неликвидные в классическом понимании. «На безрыбье и рак рыба», а жить где-то надо.
В итоге спрос никуда не делся, предложений хватает. Только на «Авито» зафиксировано 3 246 объявлений о продаже квартир вторичного сегмента.
На данном этапе, согласно аналитическим данным «Restate», стоимость «квадрата» на вторичном рынке Севастополя оценивается в 176 795 руб. (+0,02%). В аналогичный период прошлого года «квадрат» вторичного жилья стоил 184 573 руб. За год произошло много событий, но кардинальных изменений в ценовой политике вторичного рынка не произошло. В настоящий момент сохраняется околонулевая динамика ценообразования на севастопольскую «вторичку», проще говоря, цены топчутся на месте.
«Однушки» за две недели подросли на 1,09%, и в среднем продаются за 158 091 руб. за кв. м. Разброс цен составляет от 3,7 млн руб. до 12,5 млн руб. за объект.
«Двушки» за полмесяца подросли в цене на 1,39% и в среднем «квадрат» стоит 153 709 руб. Разброс цен составляет от 5,3 млн руб. до 15,2 млн руб. за объект. А трёхкомнатные подорожали на 1,8%, и теперь за «квадрат» просят 152 856 руб. Разброс цен от 5 млн руб. до 29 млн руб. за объект.
Таким образом, вторичный рынок севастопольских квартир представлен во всём многообразии предложений и ценовой категории. Ликвидное-неликвидное жильё имеет право на существование, и, как принято говорить, на каждый товар есть свой покупатель.
Материалы по теме:
Крымская «вторичка» в 2025 году: пока где-то дорожает или дешевеет, в Крыму всё идёт своим чередом