«Волжская правда» начинает серию публикаций о том, как контролировать управляющую компанию. Первая статья будет посвящена святая святых ЖКХ-диалога – договору управления МКД. Этот документ является библией ваших взаимоотношений с УК, и именно на его постулатах следует возводить ступени контроля за её действиями. Что такое договор управления, как правильно его заключать и что учитывать в приоритетах? На эти и другие вопросы нам ответила руководитель регионального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ, юрист, профессиональный медиатор Татьяна Текучева. Заключение Итак, вы заключаете договор управления с УК. Что необходимо при этом учесть? руководитель регионального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ, юрист, профессиональный медиатор Татьяна Текучёва — Договор управления – это основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату, — комментирует Татьяна Николаевна. – Управление вашим МКД и выставление адресных платёжных документов стартует только после его заключения и внесения на основании этого изменений в региональный реестр лицензий. Одной стороной договора выступает УК, другой — собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. — Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами, — продолжает наш эксперт. – Это делается с каждым собственником помещения МКД на условиях, указанных в решении общего собрания. Затем документ размещается в ГИС ЖКХ УО. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех. Каждый собственник самостоятельно исполняет обязанности по договору, в том числе и по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников. Что именно относится к существенным условиями договора, без согласования которых он не считается заключенным? — Эти условия можно охарактеризовать как необходимые и достаточные, – трактует Татьяна Николаевна. – В первую очередь это состав общего имущества и адрес МКД; состав работ и услуг по управлению домом; состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества; порядок изменения такого перечня; перечень коммунальных услуг; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения; размера платы за коммунальные услуги; порядок внесения такой платы и порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств. Каким же образом и с какой периодичностью управляющая организация должна отчитываться перед собственниками о проделанной работе? — Отчёт об исполнении договора управления должен осуществляться один раз в год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ) в первом квартале года, следующего за отчётным, – констатирует нам эксперт. — Если по результатам его исполнения фактические расходы УК оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения при условии оказания всех услуг и выполнения всех работ, предусмотренных договором, указанная разница остаётся в распоряжении УК. Но при условии, что полученная экономия не привела к ненадлежащему качеству услуг и работ по договору. В этом случает может быть предусмотрено иное распределение сэкономленных средств. Расторжение Что необходимо учитывать в случае расторжения договора управления? — При расторжении, конечно же, необходимо оговорить механизмы урегулирования споров между управляющей организацией и собственниками помещений, — продолжает Татьяна Текучева. – Судебный, административный, внесудебный и внеадминистративный, претензионный, проверки, выплату штрафа, переговоры, медиацию. Договор управления может быть расторгнут и в одностороннем порядке. — Это как раз возможность для собственников отказаться от исполнения договора, — комментирует эксперт. — В первом случае речь идет о договоре, заключённом по результатам открытого конкурса. Здесь собственники помещений вправе это сделать по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или изменении способа управления домом. В другом случае, если УК не выполняет условий договора, собственники могут принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления МКД. А вообще срок, на который заключается договор управления многоквартирным домом, по общему правилу не может быть менее года и более пяти лет. — Но из этого правила есть ряд исключений, — подчёркивает Татьяна Николаевна. — Так, если договор заключался по результатам открытого конкурса, то он должен заключаться не менее чем на один год, но и не более чем на три года (комментарии к ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ). А если договор заключается с лицом, принявшим многоквартирный дом от застройщика, то речь и вовсе идёт о трёх месяцах. Стоит также отметить, что договор управления автоматически пролонгируется на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее, если ни одна из сторон после окончания срока его действия не изъявила желания его расторгнуть. — Очень важен и момент того, что на УК, не передавшую новой УК техническую документацию и другие, связанные с управлением МКД документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им, возлагается обязанность продолжить управление МКД до возникновения обязательств по управлению им у другой управляющей организации. Передача должна осуществляться в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом. В этот короткий срок прежняя управляющая организация должна передать новой: — техническую документацию на МКД; — иные связанные с управлением документы; — ключи от помещений, входящих в состав общего имущества; — электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества; — иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им. Так регламентируется главный документ управления МКД. В следующем материале мы продолжим тему контроля за деятельностью УК и расскажем о полномочиях совета МКД. Сообщение Договор дороже денег: как волжанам удержать в узде управляющую организацию появились сначала на Новости Волжского - Волжская правда. Источник: Волжская правда
