Разница ставок. Инвесторы в жилье пытаются нажиться на льготной ипотеке
На рынке недвижимостью расцвели спекуляции.
Российский сегмент интернета заполонили видеоролики «инвестиционных гуру», которые советуют делать деньги на разнице между ставками по субсидируемым государством льготным ипотечным программам и ставками по банковским вкладам и облигациям. Редакция aif.ru выяснила, как это возможно и стоит ли прислушиваться к подобным советам.
Что такое заработок на разнице ставок
«Никогда не бери ипотеку на 20 лет, если можешь взять на 30 лет. Никогда не плати первоначальный взнос 30%, если можно заплатить 15%. У меня пять ипотек на пять квартир и благодаря этому я теперь могу позволить себе не работать», — такие призывы россияне все чаще видят на экранах своих смартфонов и мониторов. Речь идет о льготных ипотечных программах, по которым ставка ниже рыночной, а разницу оплачивает государство из федерального бюджета.
Если у человека есть накопления в несколько миллионов рублей и более, он может купить на них квартиру без привлечения кредита. Однако из-за высокой ключевой ставки, которую Банк России накануне повысил еще сильнее — до 15%, чисто арифметически выгоднее взять льготный кредит с минимальным первоначальным взносом. Льготную ипотеку дают под 8% годовых и меньше, а сбережения можно положить в банк под 14%. Разница в ставках составит от 6% и более. Проценты по вкладу позволят покрыть выплаты проценту банку по жилищному кредиту и получить дополнительный доход.
Что по этому поводу думает Центробанк
Банк России не приветствует практику российских инвесторов зарабатывать на разнице между ставками по субсидируемым государством льготным ипотечным программам и ставками по банковским вкладам. Об этом заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, отвечая на вопрос корреспондента aif.ru.
«В ситуации, когда есть льготные программы, когда можно получить льготный кредит по одной ставке, а свои сбережения хранить в банке по высокой ставке — это вполне логичное и рациональное поведение. Надо сказать массовой такой практики нет, но ситуация нас не может не беспокоить. Она позволяет людям с опережениями зарабатывать на льготных кредитах. То есть по факту источником этого заработка становятся деньги налогоплательщиков», — объяснила глава ЦБ.
От подобной практики страдают те люди, кому квартиры нужды для проживания, а не для инвестиций, отметила Эльвира Набиуллина. Массовые льготные ипотечные программы стимулируют спрос и влекут за собой рост цены на недвижимость. В результате всем покупателям жилья приходится брать большие суммы в кредит, добавила она.
«Как вы знаете, цены на жилье существенно выросли. За последние три года цены на жилье выросли на 90%, что существенно выше темпов роста инфляции и доходов населения. Это способно перекрывать положительные эффекты от льготной ипотеки. Поэтому льготные программы широкого фронта уместны только как антикризисные меры и по мере их сворачивания эта несправедливая ситуация будет уходить», — отметила глава Центробанка.
Получится ли заработать на разнице ставок
Стихийная реклама спекуляций недвижимостью с помощью льготной ипотеки имеет один, но очень весомый подводный камень, рассказала aif.ru президент международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. «Инвесторы уверены, что они получат доход не только от разницы в процентных ставках, но и от роста цены на саму квартиру, но на самом деле никаких гарантий этого нет, зато есть риск получить убытки», — сказала Радченко.
По словам эксперта, если посмотреть на график цен на жилую недвижимость за последние 10 лет, то хорошо видно, что в долларах квартиры в 2023 году стоят примерно вдвое дешевле, чем в 2013 году. Если брать график средних цен в рублях, то и они, несмотря на рост в последние годы, имели периоды выраженного падения, самый сильный — в 2014-2017 годах.
«Учитывая политику нашего Центробанка и высокие ставки по кредитам, которые могут еще сильнее вырасти, рассчитывать заработать на росте цен на квартиры может быть опрометчиво. По крайней мере, в ближайшие годы. Да, на горизонте лет 10 и более инфляция, скорее всего, приведет к росту цен на жилье в рублях, но на горизонте нескольких лет цены на квартиры могут оставаться на месте или снижаться, особенно если правительство перестанет стимулировать стройотрасль льготной ипотекой. А учитывая ситуацию с курсом рубля, вложения в валюту могут, к сожалению, оказаться куда более выгодными», — считает Ирина Радченко.
Использовать схему с разницей ставок допустимо тем людям, которым квартира нужна для проживания, а не для инвестиций. В этом случае они решат свой жилищный вопрос по более выгодному пути, заключила она.