Даже суд не выселит. Как не купить квартиру с непрошенным жильцом

Один из самых главных рисков для покупателя — приобрести квартиру или дом с постоянными жителями. Выписать их с жилплощади так просто не получится, предупреждают эксперты Aif.ru. Они рассказали, как не попасть под удар, и что делать, если это все-таки произошло.

Кто может пожизненно проживать в квартире?

Такое право может возникнуть у граждан на основании договора с собственником. Например, если бабушка подарила квартиру внуку, но с условием, что до своей кончины она сможет там жить. Даже если объект будет продан, бабушка все равно сможет проживать на подаренной жилплощади.

«Право пожизненного проживания есть и у членов семьи собственника, которые отказались от участия в приватизации жилого помещения, хотя могли это сделать, — говорит адвокат Александр Щербинин. — Кроме того, если правом пожизненного проживания обладает мать или отец, у которых на свет появились дети, то и они смогут жить вместе с родителем».

Может ли такой житель распоряжаться имуществом?

«Право пожизненного проживания в квартире или в доме — это не доля собственности на объект и не конкретная комната, — уточняет адвокат. — Человек может наравне с владельцем жилья пользоваться объектом, и с ним собственник может определить порядок пользования помещениями. Но пользователь не имеет права распоряжаться имуществом — ни продавать, ни передавать в залог, ни дарить. Он может там только жить».

Как прекратить право пожизненного проживания?

Выписаться из продаваемой квартиры или дома гражданин с правом постоянного проживания может только по доброй воле.

«Сделать это абсолютно несложно, — говорит риэлтор-практик Владимир Шмелев. — Нужно обратиться в паспортный стол или в любой МФЦ с паспортом и подать заявку на снятие с регистрационного учета. Услуга будет оказана за 5-7 дней, после чего у гражданина появится соответствующий штамп в паспорте. Можно подать заявку через Госуслуги, выбрать подходящий день и прийти в МФЦ, где штамп поставят в присутствии человека».

Как проверить, что в квартире нет постоянного жителя?

Покупателю перед сделкой нужно убедиться, что все зарегистрированные на объекте лица сняты с учета. Пролить свет на историю квартиры помогает выписка из домовой книги либо справка о том, что на объекте никто не зарегистрирован. Причем выписку нужно брать расширенную.

«По законодательству, выписка дается с момента владения собственником, то есть если вы купили жилье в 2010 году, а в 2024 году продаете, то выписка будет содержать данные с 2010 года, — говорит риэлтор Шмелев. — Выписку можно получить в отделе по вопросам миграции, можно обратиться в МФЦ. Но есть жилые комплексы, где работают собственные паспортисты, и тогда документ вам выдадут в ТСЖ».

Что делать, если купил квартиру с жильцом?

Если о постоянном жильце не было известно до сделки, то покупатель должен требовать расторжения сделки и возврата уплаченных денежных средств. Если же квартира очень понравилась и терять ее не хочется, то можно не расторгать договор и попробовать договориться с продавцом.

«Покупатель вправе потребовать уменьшения цены, — добавляет Щербинин. — Например, квартира стоила 5 млн руб., но если в ней есть человек, который сохраняет право пожизненного проживания, то можно снизить цену, скажем, до 3 млн руб., а разницу передать постоянному жильцу. На эти деньги можно договориться с ним, чтобы он, например, купил себе другое жилье и отказался от права проживания в купленной квартире».

Можно попытаться выселить постоянного жильца через суд, но практика показывает, что Фемида встает на сторону тех, кто имеет право постоянного проживания на объекте.

«Самое опасное для покупателя — это наличие в квартире зарегистрированных несовершеннолетних детей и людей, лишенных дееспособности, — добавляет Шмелев. — Поэтому до того, как согласиться на сделку, нужно тщательно проверить все документы, настаивать на выписке граждан из квартиры и, в идеале, проследить, чтобы выписанным гражданам было, куда переехать после сделки».