Murió la Ley de Alquileres: los inquilinos podrán dejar de pagar a los propietarios en estas situaciones
En diciembre de 2023 el Gobierno nacional derogó por decreto la Ley de Alquileres que regulaba los contratos y normas para un correcto intercambio entre propietarios e inquilinos.
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 dio por derogada la normativa sobre los arrendamientos en Argentina. Tras los cambios, volvió a regir el capítulo 4 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Tras la modificación del Código Civil y Comercial por el Decreto 70/2024, los inquilinos pueden dejar de pagar el alquiler en ciertas situaciones.
Cómo son los pagos del alquiler por contrato en Argentina
Según indica el artículo 1187 de Código, existe un contrato de locación cuando una parte se obliga a otra a otorgar el uso y el goce temporario de una cosa a cambio del pago de un precio en dinero.
Por otro lado, la norma establece que el pago del alquiler puede hacer tanto en moneda de curso legal como en moneda extranjera, según acuerden y les convenga a las partes y la cual quedará fijada en un contrato.
Alquileres: ¿cuáles son las obligaciones del propietario?
A pesar de esto, existe una situación particular en la cual los inquilinos podrán no pagarle al locador. El parágrafo 1 llamado Efectos de la Locación, Obligaciones del Locador, el propietario no sólo debe entregar el inmueble en "estado apropiado para su destino", sino que también obliga a mantenerlo en esas condiciones.
El artículo 1201 afirma que el propietario debe "mantener la cosa con aptitud para el uso convenido". El mismo párrafo establece la obligatoriedad de los dueños a "efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto originado por cualquier causa no imputable al locatario.
La modificación del Gobierno que determina la Ley 27.737 dice: "En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación".
Los locadores deben garantizar que el inmueble sea habitable y hacerse cargo de conservarlo con las refacciones necesarias según indica el Código Civil y Comercial de la Nación.
"Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente", comunica el articulo 1201, modificado en 2023.
También agrega que "en todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo".
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¿Cuándo un inquilino puede dejar de pagar el alquiler?
Según el artículo 1203, modificado por la Ley 27.551, abrogada por el artículo 249 del Decreto, en caso de que el locador o propietario no se encargue de las reparaciones estipuladas en el tiempo que especifica la ley y sus modificatorias, el inquilino o locatario podrá dejar de pagar el alquiler durante el tiempo en que el inmueble no esté en condiciones de ser habitado.
"Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes", marca la el Código Civil y Comercial.