Cambian los alquileres: ahora los inquilinos podrán ser desalojados aunque hayan pagado en tiempo y forma
Los contratos de los alquileres entre propietarios e inquilinos suelen tener ciertos puntos pactados que afectan al uso que le pueden dar los locatarios a las viviendas. En ese sentido, muchas cláusulas pueden llevar al desalojo inmediato de las personas que arrendaron el inmueble.
En Argentina la ley de alquileres fue derogada por el Decreto 70/2023 y se reestableció la vigencia del Código Civil y Comercial. La sección 4a de este conjunto de normas regula la actividad de arrendamientos.
Los locatarios suelen quedar desprotegidos al momento de firmar el contrato y muchas veces pasan por alto las cláusulas de contrato que podrían llevar a un desalojo por parte de la Justicia.
Según el artículo 1222 que habla sobre la intimación de pago y desalojo de viviendas, el locador debe intimar al locatario en el caso de incumplir "el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago".
Los propietarios pueden desalojar a sus inquilinos en caso de que hayan incumplido alguna restricción que haya sido expresamente aclarada en el contrato.
Las causas por las que pueden desalojar a una persona si pagó el alquiler
Sin embargo, si el inquilino realizó el abono del dinero pactado, (ya sea en moneda de dólar estadounidense o pesos) los propietarios aún tienen la potestad de echar a sus locatarios en las siguientes situaciones:
Si el inquilino modificó el destino para el que alquiló el inmueble o le dio un uso irregular.
Si el inquilino abandona el inmueble o no lo conserva de manera adecuada.
Si durante 2 períodos el inquilino no paga el alquiler.
Por cualquier otra causa que se haya establecido en el contrato.
La última causa de extinción o recisión del contrato fue incorporada recientemente con el artículo 280 del nuevo DNU 70/2023. Allí, el Gobierno modificó el Código para agregar motivos de desalojo válidos que son pactados por ambas partes en el contrato.
Los desalojos deben hacerse en un plazo no menor a 10 días.
Cómo deben estar pactadas las causas en los contratos de alquiler
Desde el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires explicaron que en el artículo 1013 se establece que "la causa debe existir en la formación del contrato y durante su celebración y subsistir durante su ejecución. La falta de causa da lugar, según los casos, a la nulidad, adecuación o extinción del contrato".
Así, la causa se explica desde el artículo 281 (aspecto objetivo y subjetivo) y desde la necesidad contractual de la causa desde la formación, la celebración y su subsistencia durante su ejecución. Por consiguiente, la causa en el CCyC es un elemento del acto jurídico (281) y también del contrato (1013).
El Colegio indicó que existen 3 tipos de causas:
a. "Causa objetiva" en la etapa funcional del contrato (el fin inmediato autorizado por el ordenamiento que ha sido determinante de la voluntad).
b. "Causa subjetiva" en la etapa funcional del contrato: la frustración de la finalidad que puede causar su resolución (art. 1090 CCyC). Para esto es necesario que:
1. El motivo individual haya sido realmente exteriorizado y aceptado por la otra parte;
2. Debe ser un móvil común;
3. Si es tácitamente expresado, debe ser esencial para ambas partes
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Ejemplo: por qué pueden desalojarme de una vivienda
Por otro lado, el Colegio de Escribanos bonaerenses ejemplifica con el caso de un supuesto contrato de alquiler de un salón de fiestas para un evento específico.
"Si se lo contrata, por ejemplo, para un casamiento, la frustración de la ceremonia no da lugar a la frustración de la finalidad, si es que el salón estaba en alquiler para cualquier tipo de eventos (el propietario lo alquila para casamientos, bautismos, etcétera).
El Gobierno agregó el artículo 260 del Decreto 70/2023 , mediante el cual fijó que los propietarios pueden pactar con los inquilinos causas de extinción de contrato particulares.
Plazo de desalojo de inquilinos
En el caso de que se llegue a una instancia de desalojo, el Código Civil y Comercial sostiene que cumplido el plazo de 10 días o si se verificó la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado.
"Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo", explica la norma que además indica que este proceso debe realizar bajo las normativas de cada jurisdicción.
En caso de que no exista un un procedimiento especial, la ley indica que se deberá llevar a cabo el proceso "más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales".
La normativa expresa claramente que el plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser nunca menor a diez días.