Murió la Ley de Alquileres: cómo calcular el aumento que pagarán todos los inquilinos en febrero
La derogación de la Ley de Alquileres implicó un crecimiento significativo en la oferta de locaciones en el mercado inmobiliario. Esto se debe a que, en parte, se eliminaron las restricciones que exigían un tiempo de duración y una fórmula de actualización fija en los contratos.
Desde la reglamentación del DNU, los propietarios e inquilinos acuerdan de manera libre las cláusulas del contrato de locación. Sin embargo, hay ciertas modalidades que se impusieron desde el 2024.
Por tales motivos, deberán tener en cuenta cuáles son los índices acordados para poder calcular los próximos aumentos que se aplicarán a partir de febrero de este año.
Alquileres: cómo calcular el próximo aumento
Las pautas de los nuevos contratos de locación ya no se encuentran reglamentadas bajo la Ley de Alquileres, sino que se enmarcan en el Código Civil y Comercial, a partir del cual las partes pueden definir libremente los requisitos.
Esto contempla tanto el tiempo de duración de contrato, la fórmula de actualización y los plazos, así como también la moneda de pago que se utilice, entre otras variables.
Sin embargo, todavía siguen vigentes contratos basados en la vieja reglamentación, por lo cual, los aumentos serán diferentes para cada caso.
Con la Ley de Alquileres
Los contratos firmados bajo la antigua Ley de Alquileres tendrán una actualización anual, basada en el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central a mediados del mes.
En febrero, verán un incremento aquellos que ingresaron a la locación en ese mes en 2024, 2023 o 2022, cuando todavía estaba vigente la vieja reglamentación.
El último índice calculado por BCRA marcó un incremento del 190,69% para inicios de enero de 2025. Es decir que, por ejemplo, quienes pagaban $ 100.000 mensuales, pasarán a abonar $ 290.688.
El BCRA actualiza el ICL diariamente, por lo que es necesario consultar cerca de la fecha de ajuste del contrato.
Sin la Ley de Alquileres
Tras la desregulación del mercado inmobiliario, hubo una modalidad de contrato que fue la que más se impuso entre los acuerdos locatarios. De acuerdo al informe que realiza cada mes el observatorio del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CABA), se trata de:
- Un contrato de 24 meses
- Actualización cuatrimestral
- Bajo el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contrato de Locación (ICL), según el caso.
Aquellos que hayan firmado tras el DNU deberán calcular la inflación acumulada en los últimos cuatro meses para verificar el incremento que percibirán en febrero. Lo podrán hacer a través de los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).
De igual manera se aplicará para quienes hayan firmado bajo el ICL, según lo publicado en el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
¿Cuáles son los barrios más económicos para alquilar en Buenos Aires?
Si bien la derogación de la Ley de Alquileres promovió un crecimiento cercano al 200% en la oferta de locaciones disponibles, se registró también un incremento en los valores de los departamentos.
De acuerdo al informe elaborado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), un departamento de 3 ambientes tiene un valor promedio de $ 692.500.
Para este tipo de locaciones, los valores que registró ZonaProp se mantienen de la siguiente manera barrio por barrio:
- Núñez: $ 890.400.
- Chacarita: $ 878.800
- Belgrano: $ 858.700.
- Palermo: $ 854.500.
- Villa Devoto: $ 849.800.
- Villa Urquiza: $ 846.900.
- Coghlan: $ 838.800.
- Villa Ortúzar: $ 830.400.
- Colegiales: $ 822.200.
- Saavedra: $ 794.000.
- Recoleta: $ 784.900.
- Villa Crespo: $ 781.400.
- Villa Pueyrredón: $ 776.700.
- Caballito: $ 774.700.
- Parque Chacabuco: $ 769.900.
- Almagro: $ 766.200.
- Mataderos: $ 753.700.
- Villa Luro: $ 752.000.
- San Telmo: $ 751.200.
- Boedo: $ 743.700
- Villa del Parque: $ 721.900
- Retiro: $ 717.900.
- San Cristóbal: $ 714.800.
- Barracas: $ 699.200.
- Villa General Mitre: $ 686.300.
- San Nicolás: $ 682.000.
- Parque Patricios: $ 679.800.
- Flores: $ 675.300.
- Santa Rita: $ 672.700.
- Balvanera: $ 662.100.
- Monserrat: $ 658.400.
- Floresta: $ 642.500.
- Vélez Sarsfield: $ 609.500.
- Constitución: $ 592.800.
- Lugano: $ 558.700.