Se dificulta el acceso a los créditos hipotecarios: los factores clave que están "estresando" al sistema
El mercado inmobiliario cerró un buen 2024 gracias a tres factores que empujaron las operaciones al alza: el fin de la denominada Ley de Alquileres, el blanqueo de capitales y el regreso de los créditos hipotecarios UVA.
Esta última, según un relevamiento entre inmobiliarias y desarrolladoras realizada por el portal Zonaprop, fue la variable que explicó el mayor movimiento registrado en el sector, que finalizó el año con u$s 830 millones otorgados en concepto de créditos UVA.
Sin embargo, y más allá de que los especialistas mantienen las buenas perspectivas para los próximos meses, una reciente decisión de los bancos podría encarecer los préstamos y hacerlos menos accesibles para los interesados.
Crédito hipotecario: qué factor clave podría planchar la compra de propiedades
En diciembre, una docena de entidades financieras "ajustaron" las condiciones de sus respectivas líneas de crédito, subiendo tasas y modificando los montos a otorgar y plazos para cancelar.
En el caso del Banco Ciudad, por ejemplo, la tasa aumentó del 5,5% al 6,9% (existe una tasa preferencial del 3,5% en algunos sectores específicos), mientras que el Galicia la subió del 5,5% al 7% para titulares de cuenta sueldo y del 7,5% al 9% para aquellos solicitantes que no cobran haberes en el banco.
Esta suba de tasas hace que aumente también el valor de la cuota inicial, por lo que funciona como un mayor filtro a la hora de definir quienes pueden acceder al financiamiento y quiénes no.
En promedio, las tasas subieron 1,9 pp, de 5,5% a 7,4%. Esto, indica Federico González Rouco, economista senior de Empiria Consultores, significa un aumento de la cuota inicial del 20% en un crédito a 25 años.
Al momento de explicar esta decisión de los bancos, González Rouco señala, por un lado, al crecimiento de la demanda, y por el otro al alto costo que tiene para las instituciones "fondear" ese tipo de préstamos con tickets muy altos.
"En la actualidad, el desafío del crédito hipotecario y del financiamiento a la vivienda es cómo fondearse en un contexto de liquidez restringida y restricciones cambiarias, lo que reduce la capacidad de acceder a fuentes de largo plazo", explicó.
Pensando en lo que viene, el economista cree que las solicitudes de interesados seguirán multiplicándose pese a esa suba de tasas que está provocando una situación de stress en la primera ola de financiamiento.
Esto, explica, se sostiene por la mejora de los salarios medidos en dólares, en medio de la fuerte apreciación del peso, por el proceso de desinflación y por los resultados del blanqueo de capitales.
González Rouco también da por hecho que los precios de las propiedades seguirán aumentando debido a esta presión de la demanda, incluso hasta un 20% más, después de un incremento promedio del 7% en 2024.
Los precios de venta siguen el camino al alza: cuánto cuesta el metro cuadrado
Ante este escenario, las propiedades continúan con el camino al alza que se inició en junio del 2023, cuando tocaron un piso récord en los últimos años. Y, aunque en el último trimestre de 2024 se vio una desaceleración en el incremento, el año pasado los valores de venta tuvieron un crecimiento del 6,8%, según un relevamiento realizado por Zonaprop.
El informe detalla que el precio medio del metro cuadrado se ubica en u$s 2325 y que el último mes tuvo un avance del 0,2%. En diciembre, el 67% de los barrios registró aumento en el precio mensual.
De esta manera, un monoambiente tiene un precio medio de u$s 102.478, mientras que un departamento de dos ambientes se ubica en u$s 123.123 y uno de tres ambientes en u$s 169.385.
Puerto Madero continúa primero en el podio de los barrios más caros para la compra, con un precio de u$s 6021 por m2. Le siguen Palermo, con un precio de u$s 3215 por m2 y Belgrano, con un valor de u$s 3004 por m2.
Por el contrario, Lugano es el barrio más económico para la adquisición, con un precio de u$s 1007 m2. Le siguen Nueva Pompeya (u$s 1394) y Parque Avellaneda (u$s 1510).