Alquileres: cuánto puede aumentar al renovar el contrato
La derogación de la Ley de Alquileres permitió que los propietarios e inquilinos acuerden de manera libre cómo se va a entablar su contrato durante el próximo período. Por tales motivos, hay acuerdos pactados con diferente duración e índice de actualización.
De acuerdo a los datos registrados por el Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CABA) solo en dicha región la oferta de alquileres se incrementó en un 176,55%, desde la sanción del DNU a finales de 2023. Esto se debe, en parte, a la desregulación del mercado.
En este marco, son muchos los inquilinos que se preguntan cuáles son las modalidades de contrato vigentes y qué aumentos implicaría renovar o actualizar los mismos.
¿Cuánto aumentan los alquileres a renovar contrato?
El monto final que se le cobrará a un inquilino al renovar el contrato dependerá de cómo se encuentre en ese momento el mercado de alquileres. En estos casos, el propietario puede no decidir un número en relación con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contrato de Locación (ICL) acumulado, sino más bien por comparativa.
No obstante, según el Observatorio Estadístico de CABA, "los precios de alquileres para vivienda están a la baja en términos reales". Es decir que los montos para reingresar "se incrementan por debajo de la inflación". "Desde enero 2024 a marzo 2025 la baja promedio fue del 34%", especificaron.
¿Cuánto aumentan los alquileres, según el contrato?
En la actualidad del mercado inmobiliario, existen diferentes modalidades de contrato. Las principales son: una actualización trimestral o cuatrimestral basado en el IPC; o la actualización anual, con base en el Índice de Contrato de Locación (ICL), pactada en la vieja reglamentación.
¿Cómo se calcula el aumento de alquileres por IPC?
Tras la derogación de la Ley, uno de los acuerdos locatarios más comunes es un contrato de dos años de duración, con actualización trimestral, en base al dato de inflación.
En estos casos, los inquilinos a los que les corresponda actualizar sus contratos deberán sumar los porcentajes de IPC del período acordado y, ese acumulado, les dará el total de incremento que deberán abonar.
Por ejemplo:
Un contrato que se inició en febrero de este año a un costo de $ 300.000, con una actualización trimestral en base al IPC, pagó un total de $ 327.523 en mayo de 2025.
Esto se debe a que el porcentaje acumulado fue de 9,17%:
| feb. 2025 | 8.052,99 | 2,4 % | 2,4 % |
| mar. 2025 | 8.353,32 | 3,73 % | 6,22 % |
| abr. 2025 | 8.585,61 | 2,78 % | 9,17 % |
¿Cuánto es el aumento de alquiler en base al ICL?
Los contratos firmados antes de la derogación de la Ley de Alquileres mantienen como fórmula: 3 años de duración, actualización interanual, en base al Índice de Contrato de Locación (ICL) publicado por el Banco Central.
Por ejemplo
En junio, los contratos firmados en el mismo mes de 2023 tendrán una actualización interanual del 80,65%, 15 puntos porcentuales menos que los registrados en mayo, según los datos relevados por el Banco Central.
Vale destacar que, en estos casos, se trata de la última suba, ya que finalizarán en 2026, al ser firmados previo a la derogación de la Ley de Alquileres.
Se trata de un aumento notoriamente inferior al acumulado el año anterior, cuando el porcentaje de incremento fue de un 233,73%. Así quedaría para un alquiler que inició en $ 100.000:
| Año 1 | 2023-06-01 | 4,18 | 0 % | $ 100.000 |
| Año 2 | 2024-06-01 | 13,95 | 233,73 % | $ 333.732 |
| Año 3 | 2025-06-01 | 25,2 | 80,65 % | $ 602.871 |
¿Cuál es la nueva modalidad de contrato para los alquileres?
En el último informe del Colegio Inmobiliario de CABA señalaron cuál es el tipo de contrato que se impuso durante 2025. La normativa es la siguiente:
- Duración de 24 meses.
- Contrato en pesos.
- En su mayoría, con ajuste cuatrimestral basándose en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contrato de Locación (ICL).
En el caso de basarse con el dato de inflación, deberán chequear cuál fue el IPC acumulado en el período de referencia que se tiene en cuenta para la actualización.