Как изменятся цены на вторичном рынке жилья Московского региона в ближайшие месяцы
Пока наблюдается стагнация.
По данным аналитического центра IRN.RU, в I полугодии 2024 г. в «старой» Москве средняя стоимость вторичного метра увеличилась на 0,4% до 271 450 руб. При этом за январь-март квартиры подорожали на 0,6%, в апреле цены пошли вниз (-0,2%) впервые с декабря 2022 г., в мае метр потерял еще 0,1%, а в июне динамика была нулевой.
Средняя стоимость метра на вторичном рынке Новой Москвы в I полугодии 2024 г. упала на символические 0,1% – до 203 610 руб., в Подмосковье квартиры, напротив, подорожали, но тоже совсем чуть-чуть – на 0,6%, до 154 650 руб. в среднем.
В «старой» Москве, судя по динамике цен в разрезе типов жилья и комнатности, в I полугодии спросом пользовалась середина рынка – достаточно качественное, но относительно недорогое жилье «для жизни»: квартиры в кирпичных (+0,8-1,5%) или современных панельных домах (+0,5%), но не в монолитно-кирпичных (-0,1%) - в Москве это в основном бизнес-класс. Причем не однокомнатные (-1,1%), а трех- и многокомнатные квартиры (+1%). Последнее, впрочем, скорее объясняется длительными сроками экспозиции просторного и, соответственно, дорогого жилья – владельцы таких лотов обычно ждут до последнего, не снижая цены.
Что касается географии, то в этом плане определенные преференции в «старой» Москве не просматриваются: ценовую динамику лучше рынка продемонстрировали одновременно бюджетный Северный округ (+1,5%) и районы «старой» Москвы за МКАД (+0,7%), и дорогие Центральный (+0,9%) и Западный округа (+1,2%), а в аутсайдеры попали как престижные Юго-Западный (-0,4%) и Северо-Западный округа (-0,5%), так и демократичные Северо-Восточный (-0,1%) и Южный (-0,4%). То есть покупатели прежде всего ориентируются на соотношение цены и качества конкретного предложения, а не на расположение дома.
В Подмосковье, как и в «старой» Москве, наилучшую ценовую динамику показало качественное жилье «для жизни» – современная панель (+1,1%) и кирпичные дома (+1,4%), а также монолит-кирпич (+0,8%), который в области, в отличие от «старой» Москвы, относится скорее к комфорт-классу, чем к «бизнесу». Больше рынка в среднем подорожали и просторные квартиры – двушки (+0,6%) и трешки (+1,2%).
В разрезе географии в Подмосковье больше всего подорожали самые дальние (+1,7%) и, соответственно, дешевые локации, а также те, что примыкают к МКАД (+0,5%). Среднее Подмосковье при этом ушло в минус (-0,1%).
Иная ситуация складывается в Новой Москве, где по итогам полугодия больше всего прибавили в цене однокомнатные квартиры (+1%) в панельных домах (+0,2%) – то есть относительно дешевое жилье. При этом ближайший к «старой» Москве Новомосковский округ все же демонстрирует положительную ценовую динамику (+0,1%), за исключением Коммунарки (-0,8%), где на вторичном рынке (впрочем, как и на первичном) высока конкуренция среди продавцов – там очень много строили в последние годы. А главным аутсайдером стал дальний и сильно переоцененный Троицкий округ (-1,3%), продолжающий увеличивать отрыв от Новомосковского, который благодаря бурному строительству метро и прочей инфраструктуры уже не сильно отличается от спальных районов внутри МКАД.
Несмотря на существенное снижение оборотов рынка из-за недоступности ипотеки, цены на жилье, фактически, топчутся на месте. «Спрос сохраняется только на хорошие квартиры по умеренной цене – но и они не дорожают. При этом переоцененный бизнес-класс тоже не сказать, чтобы дешевеет», – рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По его словам, сверху на цены давят заоблачные ипотечные ставки (уже от 18-20% годовых), но снизу их поддерживает недостаток предложения – с начла года число квартир в экспозиции в московском регионе увеличилось лишь примерно на 10% . В отличие от 2022 г., когда на фоне паники в связи с СВО и мобилизацией многие уезжали из страны и срочно продавали квартиры, сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. «Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду. Скорее всего такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы – рынок будет существовать при низком спросе, но относительно стабильных ценах в объявлениях. При этом будет увеличиваться размер торга «под конкретного покупателя», – спрогнозировал О. Репченко.