Uno de cada tres particulares que explotan viviendas de alquiler turístico en Mallorca es extranjero
Sólo tres compañías gestionan 254 licencias en la isla. Además, en lo que se refiere a personas, hay 931 españoles que cuentan con más de una licencia y una 'élite' de 52 que alquila cuatro o más casas
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Año 2018. El entonces presidente de la patronal de alquiler turístico de Balears (hoy la Associació d'Habitatges de Lloguer Turístic, Habtur), Joan Miralles, entregó al Govern un manifiesto para defender su actividad frente a la regulación que en aquellas fechas se debatía en el Parlament. Su argumento principal era que contribuía a la “democratización del turismo”. A que los beneficios de un sector que supone más del 40% del PIB de las Islas abarcaran “a sectores de la población” a los que no había llegado antes. Siete años después, el alquiler vacacional se ha convertido en uno de los negocios más lucrativos de Mallorca que sigue, en gran medida, en manos de particulares. Pero en el que, paradójicamente, uno de cada tres propietarios de licencias es ya extranjero.
“Ahora mismo es más rentable dedicarte al alquiler turístico que a trabajar. Por eso es una práctica a la que cada día intenta sumarse más gente. Se está convirtiendo en una forma de capitalismo popular”, asegura la doctora en Geografía por la Universitat de les Illes Balears (UIB), Sònia Vives Miró. Y los números le dan la razón.
Según la información oficial del Govern consultada por elDiario.es, de las 15.387 licencias de las que existen datos en Mallorca sobre un total de 16.992, más de un 80% son explotadas por particulares, frente al 20% que gestionan empresas.
Todos los investigadores coinciden en que el cambio llegó en 2008. Para entonces existían en Mallorca poco más de 2.700 viviendas turísticas legalizadas, pero la crisis económica transformó por completo el escenario. “Después de años en los que las políticas españolas se habían centrado en garantizar un acceso generalizado a los créditos bancarios para que las clases medias pudieran comprar una vivienda, había que buscar nuevos mecanismos para conseguir que esta pudiera seguir siendo un activo financiero”, señala Vives Miró. Y ese mecanismo no fue otro que el alquiler vacacional. “Inicialmente, las autoridades decían que era una forma de que la gente mallorquina pudiera alquilar sus propiedades y no tuviera que deshacerse de ellas por la recesión”, recuerda el catedrático de la UIB y experto en Geografía del Turismo, Macià Blàzquez.
Ahora mismo es más rentable dedicarte al alquiler turístico que a trabajar. Por eso es una práctica a la que cada día intenta sumarse más gente. Se está convirtiendo en una forma de capitalismo popular
Las segundas residencias pasaron de ser el refugio de sus propietarios a un alojamiento disponible para los millones de viajeros que cada año llegan a la isla. Mientras las instituciones iniciaban la regulación de la actividad, el número de casas vacacionales no dejaba de crecer. El boom de las plataformas tipo Airbnb dio el impulso definitivo. Y pronto aquella “democratización” del negocio que había estado únicamente en manos de herederos mallorquines, amplió sus horizontes.
De ‘salida familiar’ a negocio
Toni Muñoz, gerente de Summer Time Villas, notó aquella transformación en 2017. “Hasta entonces habíamos sido una inmobiliaria de las de toda la vida, dedicada a la compraventa de casas para vivir. Pero comenzaron a llegarnos cada vez más personas interesadas en comprar viviendas para destinarlas directamente a alquiler turístico. La mayoría eran y siguen siendo mallorquines”, explica. Hoy más de 10.900 particulares explotan al menos una licencia en Mallorca. Entre ellos hay 931 españoles que cuentan con más de una licencia y una ‘élite’ de 52 que alquila cuatro o más casas en la isla. En la cima se sitúa José Francisco G. D. T., con quince alquileres repartidos entre Cala D’Or, Cas Concos y Santanyí.
Más de 10.900 particulares explotan al menos una licencia en Mallorca. Entre ellos hay 931 españoles que cuentan con más de una licencia y una ‘élite’ de 52 que alquila cuatro o más casas en la isla. En la cima se sitúa José Francisco G. D. T., con quince alquileres repartidos entre Cala D’Or, Cas Concos y Santanyí
Las cifras demuestran que la actividad ha pasado de ser una salida familiar a un negocio. Entre otras razones porque, como subraya la actual gerente de Habtur, Maria Gibert, la normativa no establece un límite en el número de licencias por persona o empresa, pero sí en el de viviendas que un propietario puede tener en alquiler vacacional: tres. “Si tienes más de tres licencias es que no eres propietario de todas esas casas, sino que de algunas actúas sólo como explotador”, remarca.
La popularización de esta nueva forma de alojamiento y turismo hizo que rápidamente los propietarios vieran cómo sus ingresos se multiplicaban hasta amortizar en poco tiempo el desembolso que habían hecho. “Y eso, junto a su legalización, ha acabado por atraer capital e inversión extranjera que se ha sumado a la actividad. De hecho, existen muchos facilitadores como agencias inmobiliarias que van directamente fuera a buscar a esos inversores”, afirma Blàzquez. De las 12.410 licencias que están en manos de particulares en Mallorca, 3.400 corresponden a un total de 3.213 personas extranjeras. La gran mayoría -3.060- tiene solo una licencia, pero un pequeño grupo de 22 explotan tres o más viviendas.
“Es normal porque hay muchos extranjeros con una segunda residencia aquí que la comercializan cuando no están en la isla. Lo que más nos preocupa es que, además, existe todo un grupo que lo hace de forma ilegal sin licencia”, apunta Gibert. Muchos apenas pasan tres o cuatro meses en la isla. El resto del tiempo se convierten en una suerte de caseros fantasma que gestionan la entrada y salida de clientes a miles de kilómetros de distancia.
Muchos extranjeros apenas pasan tres o cuatro meses en la isla. El resto del tiempo se convierten en una suerte de caseros fantasma que gestionan la entrada y salida de clientes a miles de kilómetros de distancia
Concentración empresarial
Pese a la importancia que los particulares aún tienen en el negocio, es cada vez más frecuente que sean profesionales quienes administren estos alquileres. En Mallorca existen 1.502 empresas que explotan al menos una licencia: 1.404 españolas y 98 extranjeras. Gibert apunta al “relevo generacional” como una de las causas. “Tradicionalmente, eran los propietarios quienes lo hacían, pero al pasar de padres a hijos estos han decidido ceder la gestión a compañías especializadas”, explica.
Para Muñoz otro factor clave ha sido la “profesionalización” del sector a medida que crecía en número y regulación. “A nivel burocrático la normativa incluye unas exigencias que son muy difíciles de cumplir para un particular, como la obligación de tener un teléfono disponible 24 horas”, explica. Su empresa cuenta ahora mismo con un departamento de reservas en el que ocho personas controlan las 400 propiedades de su cartera.
Tal como ocurrió con los particulares, cada vez más compañías se han sumado a una actividad más que rentable. Así, en los listados oficiales aparecen como explotadoras inmobiliarias, constructoras, cajas de ahorros e incluso productoras audiovisuales que decidieron obtener los permisos para ejercer. “Sí existen casos de empresas que, como nosotros, han ampliado su actividad, pero en los últimos años es cada vez más frecuente que surjan de cero para dedicarse únicamente al alquiler vacacional”, afirma el gerente de Summer Time Villas.
El otro cambio importante es el de la creciente concentración de licencias. “Al principio se trataba de un mercado muy atomizado, pero como toda economía de escala se está concentrando en un menor número de empresas. Lo mismo que ha ocurrido en el sector bancario. No solo por la burocratización, sino también porque ahora la competencia es más dura”, asegura Toni Muñoz. La prueba es que solo tres compañías –Gestión y Mantenimiento SL, Rentals Pollença y Grupo Miguel Cifre- gestionan 254 licencias en la isla.
Para Gibert esta acumulación no supone un problema. “Sin embargo, nos encontramos en un momento de moratoria (la autorización de nuevas licencias de alquiler turístico está congelada hasta 2026) y habrá que ver en qué condiciones se levanta. Sería entonces cuando habría que pedir que se implante algún tipo de baremación que dé prioridad a personas que no tengan licencias o que imponga un mínimo de años de residencia en España”, señala.
Propietarios vs. “desclasados”
A estas alturas son pocos los que cuestionan las consecuencias que el boom del alquiler turístico ha tenido en el acceso a la vivienda en todo Balears. “Es necesario que se pongan límites a esa mercantilización porque es evidente que está derivando en problemas sociales”, subraya Blàzquez. “De democratización no tiene nada. Es un buen negocio que funciona y que claramente beneficia a un sector”, añade Vives Miró.
Para la doctora en Geografía, tener una vivienda en propiedad es ahora mismo el mayor elemento de división en la sociedad. “La población se diferencia entre propietarios y no propietarios. Y a estos últimos se les está desclasando, empobreciendo. Se les excluye del acceso a la vivienda. Mientras unos ingresan 10.000 euros semanales por rentas del alquiler vacacional a otros no les basta el 100% de su salario para hacer frente a la renta”, denuncia.