Qué es el 30% de vivienda protegida que Collboni quiere suavizar y por qué no cumplió expectativas

La reserva del 30% de vivienda social que aprobó Ada Colau para Barcelona va camino de convertirse en una piedra en el zapato de Jaume Collboni. La modificación de la norma que prometió el alcalde, alegando que no había funcionado, por ahora no se ha llevado a cabo. Y en los últimos días dos noticias han encendido el debate: la primera, la idea de los promotores de crear dos escaleras en un mismo edificio para pisos sociales y de mercado libre –sugerencia que luego rectificaron–. La segunda, el archivo de cinco expedientes sancionadores a empresas con indicios de haber incumplido la obligación.

Pero, ¿cuál es el balance de la norma seis años después de su aplicación? Las cifras de Vivienda de Protección Oficial (VPO) generada, cerca de los 160 pisos, están muy lejos de lo que prometió el gobierno municipal en su día. Al mismo tiempo, la avalancha de licencias pedidas antes de su aprobación, la falta de suelo en la trama urbana de la ciudad y el rechazo del sector de la construcción contribuyen a explicar esos números. 

¿Qué plantea exactamente el 30%?

Propuesta por entidades como la PAH y el Sindicato de Inquilinas, y asumida por el Gobierno de Ada Colau, la reserva del 30% se aprobó en diciembre de 2018 en Barcelona con el voto favorable de Comuns, ERC y PSC. Su intención era crear una nueva vía de impulso de la vivienda protegida en la ciudad, que hoy cuenta con un parque público de cerca de 12.000 pisos, menos del 2% del total. 

Esencialmente, la norma –que fue una modificación del Plan General Metropolitano de Barcelona (MPGM)– establece que las nuevas construcciones en la ciudad, así como las grandes rehabilitaciones de fincas enteras, deben reservar un 30% de su suelo edificado a vivienda de protección oficial. Quedan exentas de ello las de menos de 600 m2 y las que están en grandes zonas de desarrollo urbanístico (puesto que en esos ámbitos la ley ya obliga a hacer un 40 o 50% de VPO). 

La excepción más polémica, sin embargo, fue la moratoria. El texto incluyó que durante dos años (2019 y 2020) la norma no se aplicara a aquellas obras que contaran previamente con licencia urbanística. Lo que hizo que los constructores corrieran a pedirla antes de su entrada en vigor. Según el Colegio Oficial de Arquitectos de Catalunya (COAC), las solicitudes ese semestre se triplicaron hasta alcanzar casi las 1.400 viviendas. 

Qué se prometió y por qué no se ha conseguido

El gobierno municipal de Colau aseguró que la medida dejaría entre 300 y 400 pisos protegidos nuevos en la ciudad cada año. Pero no ha sido así. Desde 2018 –y con una moratoria vigente hasta 2021–, son solo 26 los hogares creados y entregados, a los que hay que sumar 89 en construcción y 50 con la licencia en trámite. Es decir, un total de 165. 

Carme Trilla, ex secretaria de Vivienda de la Generalitat y presidenta del Observatori de l’Habitatge de Barcelona (OH-B), explica que el cálculo de los Comuns no era realista. “La capacidad del 30% en nueva construcción en suelo urbano es relativamente pequeña en una ciudad como Barcelona”, advierte. Las parcelas en suelo urbano consolidado en la capital catalana son escasas y gran parte de lo que se construye a día de hoy en Barcelona es en zonas con un planeamiento urbanístico específico, como la Marina del Prat Vermell o la Sagrera, donde ya existen obligaciones de VPO previas.

Las cifras oficiales de construcción de vivienda muestran de hecho cómo la obra nueva creció al inicio de la medida, debido en parte a que los promotores aceleraron proyectos para beneficiarse de la moratoria. Si en 2017 se empezaron a levantar 1.373 pisos, en 2022 llegaron a ser 2.518, casi el doble. No fue hasta 2023 que se desplomó la actividad, de nuevo en torno a los 1.000 pisos iniciados al año, en lo que podría ser el impacto con efectos retardados de la norma, según el sector. 

“La moratoria convirtió la norma en papel mojado durante los dos primeros años”, constata Jaime Palomera, investigador del Instituto de Investigación Urbana (IDRA) y autor del estudio El reto de la vivienda protegida. Según este economista, que impulsó la medida como portavoz del Sindicato de Inquilinas, una apuesta como la reserva del 30& debe evaluarse a largo plazo, una vez el sector entiende que “ha venido para quedarse”, como ocurrió en París, donde su buen funcionamiento ha llevado a elevar el porcentaje al 50% en algunos barrios . 

Palomera defiende además que el consistorio no ha supervisado la aplicación de la norma para hacerla efectiva. “Han faltado inspecciones”, afirma. Y añade: “Se aprueban normas como el 30% o como la regulación de los alquileres y luego no se hacen cumplir, mientras los que buscan formas de esquivarla te dicen después que no funciona”. El consistorio, sin embargo, alega que en 2022 se inspeccionaron 2.500 promociones, tras lo que se abrieron 17 expedientes sancionadores (cinco de los cuales fueron archivados con polémica). 

“La resistencia de los promotores para ver si políticamente se podía conseguir tumbarla [la medida] también ha influido en que no se haya dinamizado adecuadamente”, añade Trilla. 

Pero esto último lo rechaza de plano la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE). “Un promotor no se puede esperar dos o tres años, porque tiene una actividad recurrente y sueldos que pagar”, defiende Xavier Vilajoana, presidente de la entidad. “Si fuera rentable haría mañana mismo miles de promociones con el 30%, el problema es que no lo es”, dice. Según la APCE, el elevado precio del suelo en determinadas zonas de Barcelona o el tamaño de las promociones hacen inviables económicamente la obra nueva con 30% de VPO. 

Rehabilitación y ubicación: los cambios

A principio de mandato, Trilla recibió el encargo de Collboni de “flexibilizar” la norma. El objetivo del gobierno municipal era llegar a consensos con los promotores para no tenerlos como enemigos del 30% y así conseguir que se genere más vivienda protegida. La propuesta fue entregada hace casi un año y descansa en la mesa del Ayuntamiento, además de estar en manos de algunos partidos políticos para su valoración. 

Los cambios que se plantean son sobre todo dos. El más polémico tiene que ver con indultar la gran rehabilitación de fincas de la aplicación del 30%, exigiéndolo solo en aquellas que conlleven aumentar la densidad de viviendas o derribar y levantar de nuevo el edificio dejando solo su fachada intacta. Para Trilla, la medida ha frenado las operaciones de rehabilitación de fincas de la ciudad y esto es problemático. 

El problema, según plantean entidades y partidos como los Comuns, es que las rehabilitaciones, especialmente en el centro de la ciudad, suelen ir seguidas de la expulsión de los vecinos y la subida de los alquileres. Palomera defiende que el 30% de reserva ha sido un dique contra la gentrificación de las 4.700 fincas verticales que hay en la ciudad. “Rehabilitar es bueno, pero no puede ser a costa de hacer los pisos inasequibles para sus vecinos”, afirma. Trilla responde que la solución entonces no pasa tanto por el 30% sino por limitaciones del precio del alquiler.

La otra idea que está sobre la mesa es la de reubicar las reservas del 30% en otros solares. Ahora mismo, ley en mano estos pisos se deben incorporar en la misma promoción o bien se pueden trasladar a otra del mismo barrio mediante un planeamiento urbanístico específico. En este sentido, Trilla propone eliminar este trámite urbanístico para facilitar la transferencia, así como que las promociones puedan ser en barrios colindantes. 

Una de las razones de ser de la normativa es garantizar que la vivienda protegida se reparta en todas las promociones y no se hagan guetos en determinados barrios. Pero los promotores defienden que haya cuantas más alternativas mejor. No solo trasladar ese 30% de pisos a otros solares de un barrio, sino de toda la ciudad, o incluso abonar su coste a la Administración para que sea ella la que los haga en suelo público o también comprar vivienda vacía para hacerlo allí.

El escenario político incierto

De momento, no está claro si la modificación saldrá adelante ni cómo. Fuentes del consistorio apuntan a que la intención del Ejecutivo municipal es llevarlo a votación inicial en marzo, aunque no han dado a conocer todavía su propuesta definitiva. 

El PSC ha compartido el texto con Junts y ERC, no con los Comuns, que sabe que no se lo van a aprobar. Los primeros son partidarios de reformar el 30%, mientras que los republicanos estaban abiertos a hacerlo siempre que sirva para facilitar la vivienda protegida que hasta ahora no ha generado. Por ahora no han desvelado qué votarán.