Подвижный спрос
За первый квартал 2016 года общий объем инвестиций в петербургскую недвижимость сократился примерно на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года
В условиях новой экономической реальности бизнес пытается найти способы существования и даже развития, однако налицо снижение его активности и потребностей, в том числе в недвижимости – офисных, складских и торговых помещениях. Согласно исследованию компании Colliers International, с января по апрель в недвижимость Санкт-Петербурга (включая земельные участки) было инвестировано 99 млн долларов, тогда как за тот же период 2015 года – 114 млн. Снижение показателей эксперты в первую очередь объясняют отсутствием сделок по покупке земельных участков под строительство жилой недвижимости, доля которых в прошлом году составляла 48% от общего объема инвестиционных сделок.
Основными игроками в сегменте коммерческой недвижимости остаются промышленные государственные структуры. Так, например, единственной за прошедшие полгода крупной сделкой с землей для девелопмента коммерческой недвижимости стала покупка структурами «Газпрома» 25 га под строительство логистического комплекса в индустриальном парке «Лесное».
Превалирующая доля рынка состоит, как и прежде, из локальных инвесторов. Хотя доля иностранных инвестиций в начале года составила 38% против 31 – в четвертом квартале предыдущего года и против среднего показателя 9% за 2015 год. Офисное поглощение Та же тенденция наблюдается и в сегменте офисной недвижимости – активизация спроса со стороны компаний, переезжающих в Санкт-Петербург вслед за «Газпромом», привели к сокращению доли вакансии до рекордного минимума – 8,7% (68,5 тыс. кв. м). При этом, по данным компании Maris, арендные ставки выросли на 2,5% по сравнению с концом 2015 года. А вот в зданиях класса В при уменьшении свободных площадей до 11% (200 тыс. кв. м) за счет большого числа сделок с ИТ-компаниями арендные ставки выросли незначительно – на 1,3%. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в офисных зданиях класса А составила 1630 (+2,5%) рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, класса В – 1140 (+1,3%) рублей за кв. м.
Анализ сделок компании Maris за 2015-2016 годы показал, что диапазон скидок весьма широк. При аренде офисов площадью до 500 кв. м скидка редко превышает 10%. Для крупных сделок (от 1,5 тыс. кв. м) средний размер скидки составляет около 15%.
Развлекательный подъем
По данным компании Maris, снижение покупательской способности населения, вследствие чего произошло сокращение посещаемости торговых центров, в январе – мае 2016 года привело к падению оборота розничной торговли на 2,1%. Соответствующую отрицательную динамику отмечает и Комитет по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга.
По данным департамента, оборот розничной торговли в Северной столице по итогам первого полугодия 2016 года составил 98% к аналогичному периоду 2015 года, или 578,5 млрд рублей. При этом во втором квартале в торговых центрах Санкт-Петербурга впервые с 2014 года наблюдалось сокращение доли свободных площадей – с 6,4 до 6,0%. На начало июля в торговых центрах вакантными остаются 7,5% площадей, свидетельствуют данные компании JLL. «Основной причиной роста заполняемости действующих торговых центров является активность операторов развлечений, прежде всего детских развлекательных центров. Экспансия таких игроков, как Hlop-Top, Joki Joya (семейные парки активного отдыха. – «Эксперт С-З»), ряд открытий фитнес-центров привели к тому, что сегмент отдыха и развлечений оказался наиболее весомым среди новых арендаторов», – комментирует руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. Общая площадь открытых за квартал объектов в торговых центрах превысила площадь закрытых за тот же период на 22%.
Помимо развития сегмента развлечений и детских товаров, аналитики JLL отмечают сбалансированность площади открытых и закрытых fashion-ритейлеров – как одежды, так и обуви. На конец второго квартала 2016 года максимальные арендные ставки в торговой галерее составляли около 70 тыс. рублей за кв. м в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС).
Еще меньше вакантных объектов осталось в сегменте street retail – так, например, на Невском проспекте, по данным Maris, сегодня свободно лишь 3% площадей.
Довольствуясь старым
При таком позитивном показателе, как снижение вакантных площадей, 2016 год, однако, уже назвали годом антирекордов, связанных с минимальным объемом нового строительства торговых центров. За первое полугодие в Санкт-Петербурге открылось лишь два гипермаркета и ни одного торгового центра. До декабря включительно должны быть сданы всего два объекта – «Охта Молл» (78 тыс. кв. м) и вторая очередь ТЦ «Порт Находка» (10,9 тыс. кв. м). А в 2017-м вовсе не ожидается открытия крупных торговых центров – на этапе строительства находятся лишь небольшие районные ТЦ и гипермаркеты.
Всего сегодня в Санкт-Петербурге работает 56 торговых центров общей площадью около 2,2 млн кв. м. Большинство районов насыщены типовыми ТЦ. Наименее обеспеченными остаются удаленные районы – Пушкинский и Петродворцовый, а в центральной части города недостаток торговых комплексов испытывают Василеостровский и Петроградский районы.
Промышленные подвижки
Складской рынок Санкт-Петербурга в отличие от офисного и торгового характеризуют неоднородные результаты исследований аналитических компаний. Так, данные Maris свидетельствуют о том, что в первом квартале наблюдался прирост вакантных площадей – за счет тех складов класса В, которые предлагаются по арендным ставкам, сопоставимым с классом А. Аналитики компании отмечают, что по итогам первого полугодия 2016 года в складских комплексах Санкт-Петербурга и пригородах пустует 136 тыс. кв. м (7,2%) в классе А и 36 тыс. кв. м в классе В (5,7%). «Надо понимать, что после 30-40-процентного падения продаж на рубеже 2014- 2015 годов, а также с введением запрета доступа к рынкам капитала девелоперы оказались в ситуации, когда их прибыль претерпела существенное снижение, а сильно подорожавшее проектное финансирование осложняет любые планы дальнейшего развития, – комментирует уровень предложения на рынке складской недвижимости генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. – Но если в жилом сегменте это не так заметно, поскольку для девелопера все-таки лучше продолжать строить, пусть и с минимальной или нулевой доходностью, то в таких сферах, как офисная и складская недвижимость, замедление темпов строительства очевидно».
Эксперты Colliers International, напротив, отмечают восстановление активности арендаторов на складском рынке Санкт-Петербурга. По данным компании, всего в первом квартале было арендовано около 36 тыс. кв. м, что превышает показатели того же периода 2015 года – тогда объем закрытых сделок не превысил 30 тыс. кв. м. В первом квартале в эксплуатацию был введен складской комплекс «Покровский» с арендной площадью около 5,4 тыс. кв. м, а также завершено строительство складов на 37 тыс. кв. м на территории индустриального парка «А Плюс Парк Шушары». Большая часть складов сконцентрирована в южной части города, на территории промзоны «Шушары» – около 36% предложения. Вероятно, что дальнейший прирост складского предложения также будет приходиться преимущественно на эту часть города, прогнозируют в департаменте исследований Colliers.
Вернуться к прежним темпам роста недвижимости, как складской, так и офисной, и торговой, может способствовать начавшаяся стабилизация некоторых отраслей экономики, о чем свидетельствуют данные об индексе промышленного производства, который по итогам января – июня составил 102,7% по сравнению с тем же периодом 2015 года, а за июнь ИПП увеличился на 9,6% к предыдущему месяцу, сообщает Комитет по экономической политике и стратегическому планированию СПб.
Возможно, во втором полугодии активизация бизнеса, рост ИПП дадут соответствующий импульс для вложения в недвижимость, и к концу этого года или началу следующего можно будет рассчитывать на повышение спроса на индустриальную и складскую недвижимость, за чем должно последовать и увеличение заинтересованности компаний в офисных помещениях. «Сейчас на рынке наметилась стабилизация, – подтверждает тенденцию председатель совета директоров холдинга «Адамант» Дилявер Меметов. – И есть вероятность, что в следующем году коммерческая недвижимость начнет оживать. Мы готовы к этому, и, возможно, те проекты, запуск которых сдвинулся на три года вперед, сможем открыть в течение пары лет».