Česko ztratilo náskok, ale pořád má co nabídnout, říká šéf tuzemského Panattoni

„Nedělal jsem si iluze, že v Poldovce to bude růžové,“ přiznává Pavel Sovička. Ani to ho ale nezbavuje optimismu. Jaké příležitost vidí nejen v brownfieldech?

V oboru se pohybuje od devadesátých let – a pomáhá mu v něm také zkušenost z motorsportu i kapely. Jaké byznysové vyhlídky očekává nejen pro letošek Pavel Sovička?

„Mám se skvěle, vždyť žijeme v naprosto fantastické době,“ říká s odzbrojujícím nadšením Pavel Sovička. Kdyby to neznělo jako klišé, člověk by řekl, že je mužem mnoha tváří.

Jen si to vezměte: zakládající člen a baskytarista kapely the.switch, automobilový a motocyklový závodník a konečně šéf zdejšího zastoupení společnosti Panattoni, která je největším tuzemským developerem průmyslových staveb.

Na kontě má zakázky jako haly pro Amazon a mnoho dalších výrobních a logistických firem. „Každý můj zájem má svou sociální bublinu a každá z nich je něčím obohacující. Hrozně mě baví mezi nimi přecházet, učit se z nich a třeba je i trošku zkoušet posouvat. Jen musí člověk dávat pozor, aby je neprasknul,“ směje se Pavel Sovička.

Jak se na motoristického závodníka sluší, mluví rychle, k věci a za léta v byznysu se nebojí říkat, co se třeba moc nelíbí. „Česko hodně ztratilo ze svého náskoku a okolní země v čele s Polskem nás předběhly,“ konstatuje v rozhovoru pro Forbes.

Jako nezdolný optimista to ale nevidí jen černě.  „Pořád máme investorům co nabídnout,“ říká přesvědčeně. Po velkém boomu e-commerce z předchozích let, který hnal nahoru i poptávku po průmyslových budovách, ji teď táhnou hlavně firmy z automobilového průmyslu – a snaha o co nejzelenější byznys.

Jak jste na tom v Česku aktuálně?

V našem byznysu je vidět, jak se Evropa přerozuje do zelena. Trendy jako „near shoring“ a přesun výroby blíž k zákazníkům mají obrovský vliv na to, že tu jsou pořád poptávky, ale jiné než před pár lety, kdy trh táhla hlavně e-commerce.

Co ho táhne teď?

Automobilový průmysl. Je zajímavé, jak se opakuje historie. V letech 2008 a 2009 byly automobilky v obrovském průšvihu, a pak při prvním oživení se našimi prvními klienty stali dodavatelé pro automotive. Teď je to dost podobné.

Čím to je? 

Je to obor méně citlivý na změny. Musí se dívat podstatně dál do budoucnosti než ostatní firmy. V modelech aut jedou třeba v sedmiletých cyklech. Hodně se do nových projektů propisuje modernizace, automatizace, robotizace, nyní ještě v kombinaci s úsporou oxidu uhličitého.

Vstup Tesly do Berlína ohromně zamíchal kartami.

Ve výsledku to startuje poptávku, firmy musejí přemýšlet jinak, hledat jiné prostory pro podnikání. Například vstup Tesly do Berlína ohromně zamíchal kartami a dnes máme většinu aktuálních projektů pro automotive a výrobu. 

Přitom se říká, jak evropský automobilový průmysl tlačí Čína a výhledy nejsou růžové…

Je otázka, co bude s čínskou produkcí. Třeba v USA se diskutuje o omezení importu čínských aut kvůli bezpečnosti. Sledujeme to s respektem, ale zatím u našich klientů necítíme útlum. Naopak, vidíme další vlnu industrializace, kdy sem přicházejí modernější výroby. 

Co si pod tím představit? 

Vždycky jsme v modernizaci krok za Německem, ale teď se sem přesouvají modernější výroby, než tomu bývalo ještě před pár lety. Vidíme to i u stávajících klientů, kteří nahrazují svoje technologie.

Například v Chebu máme klienta z automotive, který bude investovat 1,5 miliardy korun do modernizace svých technologií – chce tu vyrábět sofistikovanější výrobky daleko efektivněji. V tomhle vidíme velký potenciál a automotive dnes poptávku a ekonomiku skutečně drží. 

Jak jsou na tom další hlavní segmenty? 

E-commerce je teď v útlumu, ale její čas zase přijde. Zpomalení německé ekonomiky přináší poptávky firem, které hledají úspory, ale ideálně co nejblíže svému hlavnímu spotřebitelskému trhu, Německu. Jedná se o průřez celým průmyslem a ekonomikou.

Není zbytečné stavět nové haly pro e-commerce? Třeba Temu ukazuje, že se sem dá posílat zboží rovnou z Číny, není to nový trend?  

Není. Zkoušel jsem různé e-shopy i Temu, zajímá mě to z profesního hlediska a je to nesrovnatelné. Když si vezmete Amazon, u toho je zákazník král. U čínských e-shopů vidíte, že jsou extrémně levné a tomu odpovídá i jejich služba.

Prostor na trhu bude nakonec pro všechny typy obchodníků, stejně tak jako je tomu v kamenném obchodě. Každý si najde to své, což je pro zákazníky skvělé. Někdo chce levné zboží, jiný super službu. Jak vám říkám, žijeme ve skvělé době! Můžu si vybrat, jestli chci vodíkové auto, elektroauto, spalovací nebo hybrid. A podobné to je i v obchodě a ostatních segmentech ekonomiky.

Jak se daří zákazníkům z dalších oblastí? 

Pod tlakem je logistika. Během covidu, kdy šly raketově nahoru prodeje, plánovaly nejen onlinové, ale i logistické společnosti další rozvoj kapacit. Tehdy byla obrovská spotřeba, lidi měli relativně nezměněné příjmy, ale nemohli moc utrácet za cestování a zábavu.

Jenže pak přišlo logické zpomalení a propad. Útlum sice není tak hluboký jako u e-commerce, ale podobný. Zároveň už začínají přicházet první nové poptávky z e-commerce a logistika půjde za nimi. Začne to v druhé půlce letošního roku a pak příští rok. Letošek bude v dominanci výroby. 

Co vás aktuálně nejvíce zaměstnává? 

Nejvíc brownfieldy, pro nás zásadní téma. Často je slyšet: stavte na brownfieldech, je jich dost a je tam infrastruktura. Ale bohužel tak snadné to není. 

Jak vycházejí nákladově? 

Jsou dražší. Nedá se říct, o kolik přesně v průměru, protože hodně záleží na lokalitě, zatížení a dalších faktorech. Není univerzální odpověď.

Proč tedy jdete do brownfieldů, když jsou dražší i složitější? 

Jejich výhodou je většinové zasazení do aglomerací blízko pracovní síle. Je jednodušší najmout lidi, nalákat management. Dneska je hrozný boj o lidi, dost záleží, jaké podmínky jim nabídnete a to se netýká jen modrých límců, ale i managementu.

Opakujeme to pořád našim politikům: je potřeba vytvořit předpoklady a prostředí, abychom mozky z celého světa do Česka dostali, nebo abychom si je alespoň udrželi. A brownfieldy tomuto mohou částečně pomoci.

A taky mají zařízenou infrastrukturu…

To se traduje, ale většinou se u nás setkáte spíš s tím, že je naprosto „vykradená“. 

Co to znamená? 

Při rozvoji měst a v územním plánování se zapomnělo, že brownfield, který zaměstnával tisíce lidí a je určitou dobu nevyužívaný, znovu ožije. Najednou ale není kapacita na čistírně odpadních vod, na křižovatkách, nevychází hluková studie a další, protože město mezitím umožnilo dynamický rozvoj například pro rezidenční a komerční nemovitosti.

Brownfieldy často fungují jako vřed uvnitř města.

Jenže kapacitu původní infrastruktury a sítí brownfieldu „rozdalo“ jiné výstavbě. Častokrát pak brownfieldy fungují jako vřed uvnitř města, kde když chcete něco postavit, musíte nejdřív hodně investovat do infrastruktury. Ale ano, alespoň tam jsou základy, na kterých se dá stavět. 

Jak je to třeba v kladenské Poldovce, kterou jste koupili?

Tam je to přesně tak, vykradená infrastruktura. Proto připravujeme zkapacitnění silnic, křižovatek, kruhových objezdů a další opatření. Bez nich by se tam ani nedalo začít stavět. Abych ale jen nekritizoval situaci u nás: ani na západě není proces kolem brownfieldů často jednoduchý.

V čem bývá kromě infrastruktury ještě problém? 

Často se pereme s tím, že je brownfield kompletně vybetonovaný, ale v územním plánu je dané, že musíme nechat pětadvacet procent zeleně, což samozřejmě zmenšuje efektivitu využití prostoru.

Navíc se říká, jak máme moc průmyslu a hal, ale z měst typu Prahy, Plzně, Brna, Ostravy nebo Liberce zmizelo zhruba patnáct set hektarů průmyslových ploch, kde vznikla jiná zástavba. Třeba v Praze na Kolbenově nebo Smíchově. Je jasné, že se průmysl musel někam přesunout. 

Pohledem laika to spíš vypadá, že haly a průmyslové stavby jsou skoro všude.

V Česku developeři průmyslových nemovitostí zastavili zhruba tři tisíce hektarů a z toho je až tisíc na brownfieldech. Diskutuje se tady o zpřísnění zákona o ochraně půdního zemědělského fondu, ale když si to srovnáme se zahraničím?

Zatímco v Česku má trh průmyslových nemovitostí zhruba dvanáct milionů metrů čtverečních pronajímatelných ploch, v Holandsku je to 160 milionů metrů čtverečních pronajímatelných ploch, a to má ta země zhruba o třicet procent menší rozlohu. Navíc se tam pořád staví tempem zhruba dva až dva a půl milionu metrů čtverečních ročně na zelené louce.

Jste proti zpřísnění ochrany půdy? 

Ne, říkám jasně, pojďme krajinu a půdu chránit, ale ne klasicky po česku ve stylu úderníků, kdy už dnes máme opatření oproti jiným zemím Evropy extrémní a ještě je chceme zpřísnit. 

Je i tohle důvod, proč jdete víc do brownfieldu? 

Částečně. Je to zajímavé i pro investory, kteří s námi investují do oblastí, které nezatěžují krajinu a životní prostředí – můžeme tam vdechnout nový život. V brownfieldech už máme přes půl milionu metrů čtverečních nových pronajímatelných ploch, v Česku jsme v tomto ohledu nejaktivnější.

Revitalizovali jsme Škodovku v Ostrově, Chebské strojírny spolu s Accolade, jsme v plzeňské Škodovce a teď rozjíždíme kladenskou Poldovku. Jsem přesvědčený, že má smysl průmysl vrátit tam, kde je pro něj ještě místo, ačkoli je to často mnohem komplikovanější. Na druhou stranu získáte často klienty, kteří tam jdou kvůli pracovní síle, jak jsem zmiňoval.

Jak to vypadá v Poldovce?

Nedělali jsme si iluze, že to bude růžové. Je ale skvělé, že město Kladno, a podobné je to i v několika dalších městech, si uvědomuje, jak je potřeba s takovým místem pracovat a snažit se brownfieldy zrestartovat. To se týká moravskoslezského a karlovarského regionu, ale ve středních Čechách to moc běžné není. 

Jak daleko je tedy restart areálu? 

Máme za sebou přeložky sítí, což bývá u podobných míst složité, protože se celá plocha v privatizaci rozbila do menších celků a dodnes jsou tam části, které nejsou majetkově vypořádané.

Letos chceme začít s terénními úpravami, což je u brownfieldů s takhle těžkou výrobou náročný proces. Ideálně do konce roku nebo zkraje příštího začneme s výstavbou prvních projektů. 

Kdo má o místo zájem? 

Diskutujeme s různými klienty, je to pestrý mix. Byl bych rád, kdyby to byl znovu průmysl, který do Kladna patří a má tam tradici. Díky kapacitám sítí tam můžou být provozy náročné na vodu nebo chlazení a podobně. Velkou výhodou, na kterou klienti slyší, je budoucí zastávka rychlovlaku z Prahy. A druhé plus je, že i v Kladně má svou část ČVUT a to znamená dostupnost vysokoškoláků. 

Ví se už, jaký investor tam bude? 

Určitě se nám podaří přilákat někoho opravdu zajímavého a bude tam několik společností. Plánujeme jednu velkou a jednu menší halu v rámci Poldi Kladno, kde už máme stavební povolení.

Vedle toho jsme ještě koupili Poldi Strojírny, kde pracujeme na získání povolení, a kde by měl být prostor spíš pro menší provozovatele. Typicky pro firmy, které dneska už na Kladně jsou, ale nevyhovují jim současné prostory. Což je mimochodem aktuálně velké téma na trhu. 

Jak konkrétně?

Poptávku hodně táhne tlak velkých firem na dodavatele, aby snížili svou uhlíkovou stopu a jejich finální produkt jí byl co nejméně zatížen. Podniky, které jsou v subdodavatelském řetězci a fungují třeba v neefektivních prostorách, to nutí buď hodně investovat, nebo se přesunout do modernějších míst, kde můžou vykázat, že je jejich výroba co nejšetrnější z hlediska životního prostředí.

Právě v tom je pro developery nyní obrovský potenciál. Dekarbonizace a ozelenění ekonomiky spustí další spoustu poptávek. 

Takže už nestavíte jenom jednoduché kostky za městem? 

Přesně, ohromně se to celé posunulo a zelený tlak a diverzifikace v energetice má obrovský vliv. U Karlových Varů stavíme na šedesáti tisících metrech čtverečních velký projekt, který bude kompletně bez fosilních paliv, jen na tepelných čerpadlech. Bude to výkladní skříň, jak zelená může průmyslová výstavba být. 

Jak moc hledáte sami cesty a jak čerpáte z okolních zemí? 

To je různé. Třeba Polsko nás už teď extrémně předbíhá s využitím obnovitelných zdrojů energie a i ve využívání dřeva pro stavbu jsme hodně pozadu. V okolních i severských zemích se dřevo běžně využívá při stavbě hal na nosnou konstrukci, u nás to zatím ale nejde.

Na druhou stranu třeba v tom, jak nakládat s dešťovou vodou, odříznout se od fosilu a v dalších tématech jsme před západní Evropou a alespoň v něčem jim ukazujeme cestu. Spolupracujeme s různými výzkumnými ústavy, vědeckými institucemi a dalšími hráči. 

Můžete díky tomu přitáhnout lepší projekty? 

Nejlepší projekty si pečlivě vybírají, kam půjdou. Že jsme hezky v srdci Evropy, už nestačí. Pereme se s Bavorskem, Saskem a Polskem, a abychom je získali, musíme ukázat něco unikátního z hlediska té nemovitosti samotné i dalších předpokladů.

Jen tak se dají nadnárodní firmy přesvědčit, že když tady budou investovat, nemusejí se bát, že za deset let budou někde, kde to bude zastaralé. Je to neustálý běh a přesvědčování, proč by měly jít do moderních nemovitostí a proč s nimi mají zakotvit právě v Česku.

A jak se přesvědčování daří?

Je tu skvělý předpoklad, protože máme 1,2 milionu lidí, kteří dělají v průmyslu, což je ohromná zásobárna pracovní síly. Navíc tu jsou pořád platy níž než na Západě, takže máme obrovský potenciál, aby rostly a my pořád byli konkurenceschopní. Ale to nestačí.

S povolováním jsme minimálně rok za Německem a Polskem.

Problém je infrastruktura, jistota povolení staveb, celkové podnikatelské klima. Zlepšuje se to, ale nejen u nás. V Česku nikdy nevíte, kdy budete moc začít stavět – jsme s povolováním minimálně rok za Německem a Polskem, a to je moc. Investor potřebuje plánovat a vědět, na co se může spolehnout. To je u nás těžké. 

V průmyslovém developmentu jste hodně dlouho. Jak se za tu dobu změnilo vnímání Česka zahraničními investory?

Razantně. Na začátku milénia jsme na mapě investorů svítili a Česko reprezentoval CzechInvest ve skvělé formě, o deset let později jsme se posunuli k tomu, že už sice nebyly tak zajímavé pobídky, ale pořád jsme vyčnívali v regionu z hlediska infrastruktury, i když nebyla ideální. 

A to už neplatí? 

Vůbec. Zásadně se to začalo měnit po fotbalovém mistrovství Evropy v Polsku, kde začali neuvěřitelně posilovat silniční a leteckou infrastrukturu. Dohnali nás a pak i předběhli. Dnes má Polsko v každém velkém městě silné letiště se spojením do celé Evropy.

U nás se toho moc nezlepšilo, takže předpoklady mizejí. Pořád umíme nabídnout kvalifikovanou pracovní sílu a kvalitní vysoké školství, ale to se týká jen největších měst. Zbytek republiky nemá co nabídnout ani z hlediska dostupnosti mezinárodních škol a zázemí pro relokaci mozků z celého světa a Evropy, aby sem přišli za prací. 

Jakou roli v rozhodování investorů hrají dneska pobídky?

Firmy se už na jejich základě rozhodují méně a pro většinu byznysu rozhodující nejsou. Hledají jednoduchost podnikání a skvělé zázemí pro firmu jako takovou. V tomhle máme handicap a nejsme už proto tak atraktivní, takže nás předběhla polská i německá regionální města.

Moderní průmysl dneska může zakotvit kdekoli – nehledá nejlevnější pracovní sílu, ale dobré zázemí, aby přitáhl nejlepší mozky. 

Jak se daří Panattoni po hospodářské stránce? Předloni jste dosáhli tržeb téměř dvě miliardy korun s EBITDA 780 milionů korun, jaká čísla vyšla loni?

Loňský rok byl skvělý, nemůžeme si stěžovat, ale všichni v rámci nemovitostí se perou s vyššími úrokovými sazbami a samozřejmě se to dotýká i nás. Letošní rok bude dobrý, ale promítne se do něj, že už nestavíme za šest měsíců jako dřív.

Tím, jak jsou průmyslové stavby čím dál složitější, komplexní a technologické, tak se protahují a dostáváme se skoro na trojnásobně dlouhou dobu dodání. Příští rok bude nicméně zase skvělý: rozjíždíme dvě velké stavby v Karlovarském kraji, další ve středních Čechách a máme rozestavěno kolem čtyř set tisíc metrů čtverečních, které budeme dodávat během příštího a přespříštího roku.

V tomhle byznysu jste hodně dlouho, co vás na něm baví? 

Je dynamický, pořád se něco děje a pořád můžu objevovat něco nového. Navíc potkáváte top lidi z firem, kteří dělají klíčová rozhodnutí, a máte tak možnost se od nich přiučit.

A miluju hlášku našeho většinového majitele Carla Panattoniho, který kdysi řekl: „When there is a gold rush, sell the shovels“. A my prodáváme ty lopaty, dáváme firmám prostor pro jejich byznys. Je jedno, jestli zrovna frčí e-commerce, automotive nebo něco jiného.

A co vás naopak štve?

Asi česká mentalita, jak si sami házíme klacky pod nohy. Nevěříme systému, nechceme ho podporovat a pozitivně měnit, a kdo to dělá, je ve většinovém chápání společnosti zatracován. Když už se rozeběhneme, přemýšlíme, jestli to není moc rychle. Ale mladá generace to změní k lepšímu.

Mimochodem, pořád platí, že nemáte vysokou školu? Je to v něčem výhoda?

Jsem za to částečně vděčný, protože jsem se díky tomu dostal do byznysu ještě na konci devadesátých let a zažil jsem dobu, kdy bylo jiné rozpočtové určení daní a jak se díky tomu starostové obcí skutečně zajímali, jaký byznys přinesete.

Dneska obce nemají nic z příjmů, které se generují v jejich katastru, a to je vidět ve všech jednáních. Kromě toho jsem se dostal do průmyslových realit v době, kdy se obor ekonomiky nemovitostí u nás ještě ani nedal studovat, takže jsem si v praxi prošel obrovskou školou. Sice se nemůžu pochlubit titulem, ale vůbec toho nelituji.

Ale můžete se pochlubit úspěchy za volantem…

Já bych se nechlubil, pořád se učím. Ale ano, loni jsem jezdil za špičkový brněnský tým RTR. Bylo pro mě fantastické, že jsem se mohl posunout do úrovně profi jezdců a byla to skvělá sezona, kdy se dařilo celému týmu a mně se povedlo dosáhnout na titul v kategorii GTX a vicemistra ve vytrvalostních závodech GTX s Petrem Lisou. 

Co vás na tom fascinuje? 

Kromě rychlosti a jízdy samotné mi je motosport takovou laboratoří pro aplikovaný vývoj v automobilovém průmyslu. Takže se s týmem Blue Garage Racing, se kterým nyní závodím za volantem i s řídítky v ruce, snažím prosazovat použití syntetických paliv a celkově kroky k udržitelnosti tohoto sportu. Navíc spousta našich klientů je v automotive, hezky se to propojuje. 

Kolik věnujete závodění času? 

Prakticky víkendy jsou věnovány koníčkům, hodně toho zabere motorsport a k tomu kapela. Ale mám štěstí, že k motorsportu dospěly i moje děti – téměř všechny tím načichly, každé má svoje závody a já se je snažím podporovat a trávit s nimi čas aktivně. 

A hudba neustoupila do pozadí? 

Den má pořád čtyřiadvacet hodin, takže dvanáct hodin je pro byznys, o víkendu přes den závody i s dětmi a po nocích se dá hrát na baskytaru s kapelou, zkoušet pak v noci v týdnu. Jde to. Baví mě vše, co dělám.

To jsou všechno docela odlišné světy, ne? 

Určitě. Každá ta činnost má svou sociální bublinu, své zažité mýty a je zajímavé mezi nimi přecházet a decentně je zkoušet popichovat, aby ta bublina nepraskla. Ale je to hrozně obohacující. A nakonec se to hodí i v byznysových jednáních.