Продажа квартиры. Какие документы я собирал
Продолжение. Часть 1 Часть 2
Как бы не обещали вам агентства по «срочному выкупу» квартир взять на себя полностью все заботы по сбору документов, реальность говорит об обратном.
Во всяком случае, мне менеджер даже не предлагала такой вариант, и сейчас, с высоты прошедших нескольких месяцев, я понимаю, насколько это на самом деле здорово. Всё же квартира в Москве — слишком дорогой товар, чтобы настолько доверять покупателю, какая бы солидная компания ни выступала в его качестве.
При том, что сегодня организовать пакет необходимых документов под силу любому не ленивому продавцу. Самые главные из них — правоустанавливающие — должны уже и так быть на руках. Это документы, на основании которых данная продаваемая квартира по праву принадлежит владельцу.
В моём случае «документом №1» стало Свидетельство о праве собственности по наследству, выданное нотариусом. Сюда же — Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), что вы не просто приняли и получили наследство, но и оформили его в собственность. В моём случае, изначально я получил этот документ при помощи нотариуса (тот сделал электронный запрос в Росреестр). Некоторые покупатели, впрочем, просят ещё и свежую выписку из реестра, которую без труда и недорого можно заказать через центр «Мои документы».
Далее в рейтинге важности идут документы, на основании которых продаваемую квартиру в своё время получил наследодатель — мой отец. Квартиру он приватизировал — соответственно, мне нужно было включить в папку «Договор передачи», а также Свидетельство о праве собственности за подписью тогдашнего мэра Москвы Юрия Лужкова.
При этом, как оказалось, Договор передачи даже важнее Свидетельства. Во всяком случае, покупателей он интересует куда больше.
Также покупателей интересует, кто в данной квартире зарегистрирован и на этот вопрос им даёт ответ Выписка из домовой книги. Причём не обычная, а архивная, показывающая исторический состав жильцов — кто здесь жил и как передавал собственность с самой постройки дома.
В Москве такую Выписку можно также получить в МФЦ в общем порядке, нужно лишь сказать оператору, что документ требуется именно архивный, для продажи квартиры.
Также, если речь идёт о продаже московской квартиры, обязательно потребуется Единый жилищный документ, содержащий вполне исчерпывающую информацию об объекте: кто владелец, площадь (включая балконы и лоджии), информация о доме, а также состояние лицевого счёта — нет ли долгов по квартплате.
Ну и самый деликатный момент — справки из наркологического и психиатрического диспансера. Тут важно уточнить у покупателя, какие именно его устроят: с обследованием или без. Если вариант второй — то тут достаточно явиться лично в своё районное (погуглите) учреждение и в окошке регистратуры получить заветные бумажки: сотрудник просто проверит по базе, не состоите ли на учёте, не обращались ли за помощью.
Если же речь идёт о получении справок с обследованием, то оно будет платным, хотя речь и идёт о бюджетных организациях. В этом случае, уместно будет договориться в покупателем о расходах на эти мероприятия.
На мой взгляд, логично было бы поделить расходы поровну, поскольку в продаже квартиры в равной степени заинтересованы обе стороны. Тем более, что и прайсы у наркологов и психиатров вполне божеские.
Указанный выше перечень документов — это «золотой стандарт», вполне достаточный для совершения сделки, хотя конечно покупатель, особенно сильно переживающий за юридическую чистоту квартиры, может потребовать и дополнительные бумаги.
Некоторым, например, важны бумаги из БТИ, подтверждающие отсутствие в продаваемой квартире незаконной перепланировки. Услуга эта платная и причём довольно дорогая (особенно если придётся приглашать замерщика) и тут опять же есть смысл договориться с покупателем о расходах.
В моём случае дополнительно потребовалась лишь одна важная бумага. Ранее я направлял в Росреестр запрет на действия с квартирой без моего личного присутствия (чтобы защитить её от «заочной» продажи мошенниками), теперь же мне требовалось это же ограничение снять, ведь документы для оформления перехода собственности в Росреестр будет подавать уже мой представитель по доверенности. Такова нынче практика.
Что же делает покупатель в то время, пока продавец собирает документы для продажи своих хором? А он тоже «собирает» документы — на самого продавца по общедоступным базам. Нет ли у того непогашенных долгов или открытых судебных споров, которые в дальнейшем могут коснуться и столь дорогой покупки, как квартира.
Проверяется и реестр банкротств: если продавец там окажется — сделка с вероятностью 99% не состоится, ведь в таком случае она будет легко оспорена в суде. Причём даже не продавцом.
Я имел в отдалённом прошлом долговые грешки (как-нибудь расскажу о своей долговой яме и как из неё выбирался) и, соответственно, мне пришлось о них честно рассказать представителю компании «срочного выкупа», попутно заверив, что общий объем пока ещё непогашенных обязательств никак не тянет на банкротство и что погасить все «хвосты» собираюсь в том числе после продажи квартиры.
Как же агентство «срочного выкупа» переварило все полученные от меня документы и устные отчёты — читайте в следующем рассказе.
Продолжение следует.