Риелторы: «Если ставка дальше будет расти, мы потеряем половину рынка!»

Сбербанк поднял ставки по ипотеке выше 10%, не дожидаясь Набиуллиной

Ставки по ипотеке крупнейших российских банков во главе со Сбером стали двузначными. Подорожали практически все ипотечные предложения, кроме льготных — и участники рынка допускают дальнейшие повышения после очередного роста ключевой ставки ЦБ. Эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online», уверяют, что людей, которые твердо приняли решение купить жилье, дополнительный процент не остановит, но в целом прогнозируют спад продаж после декабрьских рекордов. И отмечают, что, раз цены на первичку в Казани за три года поднялись почти на 50%, от застройщиков пора ожидать различных акций.

Ипотечная ставка крупнейших российских банков стала двузначной

Сбылись все пессимистичные прогнозы экспертов и игроков рынка недвижимости. Сбербанк России с 1 февраля поднял ставки по рыночным ипотечным программам на 1 п. п. пункт и более, сообщается на сайте банка. В последний раз банк повышал ставку на ипотеку в декабре прошлого года — и это было уже четвертым повышением за 2021-й.

Теперь минимальная ставка по рыночным ипотечным программам Сбербанка составит 10,3% (вместо 9,3%). Ставка по ипотеке на строительство жилого дома начинается от 10,6% (было 9,9%), а по кредиту на покупку гаража или машино-места — 11,1% (10,1%). Для иностранцев ставка вырастет тоже на процент: до 10,6%. Зато условия по льготным ипотечным программам с господдержкой остаются прежними: от 5,85% на новостройки, от 4,7% по программе поддержки семей с детьми, от 0,1% — по «дальневосточной ипотеке».

Впрочем, это было ожидаемо. Глава «Дом.РФ» Виталий Мутко, после того как Банк России в декабре повысил ключевую ставку до 8,5%, предупредил, что ставки по ипотеке на новостройки вырастут до 10–10,2%.К примеру, рост ключевой ставки ЦБ в сентябре – декабре 2021-го с 6,75% до 8,5% привел к взлету ставок ипотечных в среднем с 8–8,5% до 9,2–10,5% годовых. Эксперты «БИЗНЕС Online» прогнозировали, что к двузначным ставкам по ипотеке подтолкнет первое заседание совета директоров ЦБ по ключевой ставке в 2022 году, которое пройдет 11 февраля, но Сбербанк их опередил. Впрочем, от главы нацбанка Эльвиры Набиуллиной ждут очередного повышения ключевой ставки, что может привести к новому витку удорожания ипотеки. 

Другие банки тоже не отстают — во всяком случае, три крупнейших по объему выдачи ипотечных кредитов банка уже повысили ставки по рыночным программам. ВТБ и Росбанк подняли их сразу на 1 п. п. до 10,3–10,6% и 10,95–11,15% годовых соответственно, Альфа Банк — до 10,09–10,59% годовых.

Также сегодня Сбербанк объявил о повышении акционной ставки на первый месяц по потребительским кредитам — с 5,9% до 6,9%, причем базовые ставки при этом сохранились в диапазоне от 8,9% до 21,7% годовых.

В Татарстане в кредит покупается свыше 72% квартир

За 2021-й бремя ипотеки в РТ ощутимо потяжелело. К концу прошлого года ипотечный портфель вырос на 26% до 341 млрд рублей, в кредит покупается свыше 72% квартир. Только в Казани число ипотечных сделок выросло в 1,7 раза до 31,3 тыс., а по РТ — в 1,6 раза до 49 тысяч. Эксперты «БИЗНЕС Online» рассказывали, что о появлении «ипотечного пузыря» говорить преждевременно, но риск могут создавать отдельные банкротства физических лиц — так что клиентам стоит тщательнее проверять документы и составлять договоры. Не видят рисков «пузыря» и в Центробанке, отмечая, что татарстанские заемщики дисциплинированно обслуживают обязательства по ипотеке, а просроченная задолженность в РТ составляет 1,36 млрд рублей, что ниже среднероссийского показателя.

При этом, по мнению экспертов, уже в прошлом году ипотека для многих покупателей оказалась слишком дорогой и большинство продаж держались на льготных предложениях и программах для семей с детьми под 6%. Очевидно, что сейчас этот тренд окажется еще более заметным. Дело в том, что в декабре 2021 года на рынок еще продолжали влиять ипотечные сделки по одобренным 3–4 месяца назад низким процентным ставкам, благодаря чему число сделок с ипотекой в Татарстане за декабрь подскочило в 1,5 раза до 11,3 тысячи. Но уже в первой половине января участники рынка стали фиксировать некоторый спад спроса.

Застройщики и банки, например, готовясь к сокращению объема сделок, еще в конце 2021 года добавили в ипотечную линейку субсидируемых ставок новую для рынка Казани программу траншевой ипотеки. В таком случае покупатель строящегося жилья платит первоначальный взнос, как правило 30% от стоимости квартиры (но есть и 15%). Банк дробит кредит на два транша и выдает заемщику бо́льшую часть денег ближе к окончанию строительства. Таким образом, покупатель экономит на процентах во время стройки, а застройщик ничего не теряет, ведь деньги и так идут на эскроу-счет, который открывают только после сдачи дома.

«Если ставка дальше будет продолжать расти, мы потеряем половину рынка»

Количество сделок по ипотеке сейчас станет гораздо меньше, но подобное напрямую не связано с увеличением ставки Сбера. Это связано с тем, что большой объем спроса уже был реализован в декабре. Таким мнением с корреспондентом «БИЗНЕС Online» поделилась руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

«Если мы посмотрим статистику декабря, там были колоссальные рекорды. После этих рекордов всегда идет небольшое падение спроса, потому что он реализовался и должен накопиться <…>, — пояснила она. — Поэтому кардинально на рынке именно повышение ставки на 1 процент не скажется. То есть людей, которые хотели улучшить свои жилищные условия или совершить покупку, этот 1 процент не остановит, он не будет решающим».

Гизатова также добавила, что сейчас покупатели разделились. Первая группа ожидает падение цен после повышения ставки, вторая считает, что ипотека станет менее доступна, поэтому «нужно быстрее покупать».

«Я считаю, что цены не упадут. Если они и будут скорректированы, то на неликвидные объекты. А что касается ликвидных объектов (с более низким порогом вхождения — это однокомнатные небольшие квартиры), то на них падения цен ждать не стоит, — добавила Гизатова. — То есть если вы хотите купить объект, и он ликвидный, с интересным месторасположением, то рассчитывать на скидку не стоит. А если вы ищете трешку, большую двушку или еще что-то, то вполне возможно, что будут встречаться определенные предложения от застройщиков. Но это не связано никак с массовым снижением цен и с 1 процентом».

В том, что повышение ставки не окажет сильного влияния на казанский рынок недвижимости, с Гизатовой согласен и председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Снижения цен на квартиры ждать не стоит, спрос затормозится ненамного. «Если же ставка дальше будет продолжать расти и поднимется, например, до 14 процентов, тогда, конечно же, мы потеряем половину рынка», — отметил он и добавил, что это единственный сценарий, при котором возможно снижение цен.

«Тут надо говорить, что с рынка уйдет сегмент инвесторов, берущих ипотеку. То есть у нас в 2020 году появился достаточно мощный кластер — это люди, которые берут квартиру не для себя, а в инвестиционных либо спекулятивных целях, — поделился Савельев. — Они брали именно по ипотеке, с учетом того, что она была достаточно дешевая и доступная. Сейчас они уйдут. Поэтому мы видим, что спрос немного сократится, но не существенно».

По его словам, стоит ожидать акций от застройщиков, т. к. цены на первичку в Казани за три года, с 2019-й по нынешний, поднялись практически на 50%. «Поэтому у них однозначно будут различные акции, они окажутся завуалированы: что-то типа „30-го метра в подарок“, „балкона в подарок“ и еще какие-то такие», — резюмировал собеседник издания.