Миллионы «квадратов» жилья пустуют. Кто-нибудь все это купит?
На фоне недоступных ставок по рыночной ипотеке и падения спроса покупка новостроек в рассрочку становится все более популярной. Доля первичных квартир, которые приобретаются в рассрочку, уже составляет почти 90%. Но даже это пока не помогает строительным компаниям продать построенное.
Из 95 приморских ЖК с эскроу-счетами в Сбербанке 88% предоставляют покупателям возможность рассрочки, заявили представители кредитной организации на прошедшей недавно во Владивостоке конференции Domklick Digital Day. Еще ряд застройщиков используют комбинированные механизмы. Когда часть средств покупатель берет в ипотеку у банка, а недостающую часть - в рассрочку у застройщика. Это связано с ограничением суммы кредита по льготным программам.
Рассрочка, как и ипотека, – это возможность заплатить за приобретаемую квартиру в новостройке не всю сумму единовременно, а растянуть оплату на некоторый период времени. Но есть отличия.
Оформить рассрочку обычно проще, но правила каждый застройщик устанавливает сам. В отличие от ипотеки, где с 1 января 2025 г. действует общий для всех российских банков ипотечный стандарт, единого регулирования рассрочки пока не существует.
Еще одно отличие – в сроках, на которые можно растянуть выплаты. По ипотеке они доходят до 30 лет, а по рассрочке редко превышают три года. Как правило, период рассрочки ограничен сроком ввода новостройки в эксплуатацию.
Из более коротких сроков вытекают как плюсы, так и минусы: в отличие от ипотеки, где средства защищены эскроу-счетами, рассрочка не дает такой гарантии возврата денег.
Анастасия Молорова, руководитель агентства недвижимости «Манго Дом»: «Застройщики предлагают бесконечное разнообразие различных решений – и в плане оплаты, и в плане самого продукта. Появились рассрочки не только на саму квартиру, но и на первоначальный взнос. Сейчас на рынке можно подобрать отделку под любой запрос: от бетонной коробки до полностью готового ремонта с мебелью в квартире».
Но пока это особенно не помогает. Как сообщал KONKURENT.RU, в настоящее время в регионе строится 3,05 млн кв. м, из них во Владивостоке – 2,5 млн. В планах застройщиков сдать в этом году в эксплуатацию не менее 900 тыс. «квадратов» по всему краю (в столице ДФО – 23 дома), следует из единой информационной системы жилищного строительства. Но лишь 27% квартир в будущих ЖК на самом деле проданы.
Смогут ли застройщики продать построенное? Сергей Косиков, директор «Городского риелторского центра»: «Средняя площадь квартиры в новых проектах составляет примерно 52 кв. м. Это примерно 48 тыс. квартир. Средний размер домохозяйства во Владивостоке – около 2,2 человека. Итого строящийся объем жилья вместит примерно 100 тыс. жителей. Сейчас обеспеченность жильем в нашем регионе около 25 кв. м на человека. А норматив, к которому должны стремиться (так сказал наш президент), – это 33 кв. м. И с учетом, что все это жилье будет строиться и сдаваться ближайшие 5–6 лет, получаем прирост около 0,5 кв. м в год на одного жителя. А государственная политика жилищного строительства предусматривает цель в возведении 1 кв. м. в год на одного жителя страны. Делайте выводы сами.
Стройка – это коммерческий проект девелопера, и именно девелопер несет риски, что проект будет нерентабельным, невостребованным, неконкурентным. А дольщик защищен. Деньги дольщиков на счетах эскроу, стройку одобряет и финансирует банк и следит за каждым потраченным рублем. Так что девелоперы прекрасно видят, осознают и просчитывают ситуацию на рынке».
Сергей Федоренко, руководитель агентства «Первый строительный консалтинг»: «Необходимо вернуться к ситуации нескольких лет назад, когда под предлогом борьбы с аномальным количеством обманутых дольщиков, еще до принятия закона № 214 о долевом строительстве, была введена система эскроу-счетов. Сейчас вся стройка зависит от банков, а банки – от ставки ЦБ. Переход на эскроу-финансирование привел к тому, что застройщики приостановили новые проекты. Даже при наличии денежных средств у населения инвестировать их в строительство через банковскую систему невозможно. Таким образом, мы попали в ловушку собственного решения. Если бы не эскроу-финансирование, застройщики могли бы продолжать работу.
А что сейчас? В Приморском крае проживают около 2 млн человек. Средняя обеспеченность жильем в стране составляет 21 кв. м на человека. Общая площадь жилья в крае – 42 млн кв. м. Каждый объект сразу после строительства начинает разрушаться. Срок службы различных типов жилья разный: коттеджи – около 40 лет, деревянные дома – 25 лет, кирпичные – 60 лет, монолитные – 100 лет. В среднем – 50 лет. Ежегодно из строя выходит около 2% жилого фонда (1/50 от общей площади). Это означает, что ежегодно непригодным для эксплуатации становится приблизительно 840 тыс. «квадратов» жилья».
Надежда на приезжих. Ведь качество жизни, считающееся достойным, возможно лишь в крупных городах. Но Владивосток – неудачное место для жизни из-за рельефа и прибрежного расположения. Здесь невозможно строительство ливневой канализации, дорог, парков и прогулочных зон на долгий срок. Более подходящим центром развития является Уссурийск. Там ровная местность и удаленность от побережья. При всем этом Владивосток уже и так достаточно заселен, а обновленной инфраструктуры к построенным домам не прибавилось».
Другая надежда застройщиков – политика Центробанка. 25 апреля регулятор сохранил ключевую ставку на уровне 21%. Но, по прогнозам аналитиков, ЦБ может начать снижать ставку в июле: в базовом сценарии SberCIB к концу года она может опуститься до 17%.
Наталья Смирнова, специалист по недвижимости компании «Этажи»: «При снижении ключевой ставки хотя бы до 17–18% последует рост активности на рынке недвижимости. Однако это также может спровоцировать отток средств из банков в сектор недвижимости, что, в свою очередь, опять приведет к резкому росту цен и скачку инфляции».
Однако кризис отрасли, по словам Натальи Смирновой, может в будущем негативно сказаться на качестве нового жилья: «С одной стороны, высокая конкуренция требует улучшения качества строительства, но с другой – девелоперы, стремясь оптимизировать затраты, могут начать снижать стандарты качества. Важным фактором является отмена государством регламентов по внутренней отделке, что предоставляет застройщикам возможность экономить на внутренней отделке и обустройстве придомовой территории».
Эльмира Мухаррамова, к. э. н., доцент кафедры общего и проектного менеджмента факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ: «Весь 2025 г. и последующие за ним годы строительная отрасль будет готовиться к новым вызовам. В этой связи усилится развитие по основным направлениям, таким как глубокая цифровизация строительных процессов, развитие экологичных технологий, создание комплексных жилых систем, поиск совершенно новых финансовых моделей. Те компании, которые смогут сочетать эффективность строительства с клиентоориентированностью, не только смогут выжить, но и укрепить свои позиции. При этом наиболее слабым компаниям строительной отрасли придется уйти с рынка либо кардинально поменять свою бизнес-модель. Но в любом случае строительная отрасль России стоит на пороге огромной масштабной и интересной трансформации».