Рынок ИЖС взял курс на «выживание»

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Приморье стремительно меняется. Прежние форматы работы ушли в прошлое, и «как раньше» уже не будет. Современные покупатели чаще выбирают между приобретением земельного участка с последующим заказом строительства дома или же заказывают строительство на уже купленном участке. Девелоперы сосредоточены на подготовке земельных участков для дальнейшей застройки. Массовая застройка загородных поселков стагнирует.

В текущих условиях проектного финансирования, которое остается недостаточно интегрированным в отрасль ИЖС, получение стабильной прибыли уже невозможно, говорят застройщики. А введение эскроу-счетов, которое стало ответом на проблему обманутых дольщиков (около 1500 семей в России остались без жилья, но с ипотечными обязательствами), требует от банков и застройщиков периода адаптации, так как рынок ИЖС значительно отличается от традиционного многоквартирного строительства.

Алексей Дормидонтов, директор ЦЗН «Моя Земля»: «На сегодняшний день речь вообще идет не о высокой маржинальности ИЖС, все стараются «выжить», компании вынуждены оптимизировать бизнес-процессы и финансовые потоки, чтобы минимизировать себестоимость строительства и сохранить хотя бы небольшую норму прибыли».

По результатам опроса девелоперов, проведенного руководителем экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерием Лукиновым, более половины коттеджных поселков столкнулись с падением объемов продаж на уровне 50%. Наиболее серьезные просадки отмечаются в сегменте экономкласса, который больше всего зависел от льготных ипотечных программ.

При этом в сегменте дорогих домов спрос остается более-менее стабильным. «Например, объемы работ в нашей компании не изменились. Мы никогда не ориентировались на ипотечников, сосредоточив внимание на клиентуре, способной самостоятельно финансировать свои проекты. Люди с достатком продолжают строить свои дома, так как желание обладать собственным качественным жильем не исчезло. В то же время потребители из экономсегмента, рассчитывающие на ипотеку, сталкиваются с трудностями, что снижает их возможности реализации намеченных планов. Перспективы этого сегмента остаются, мягко говоря, неопределенными», – рассказал Денис Бредюк, генеральный директор ООО «ДомоДом».

«Проекты в «бизнес-классе» реализуются успешно, поскольку обеспеченные покупатели изначально не рассчитывали на ипотечные кредиты», – подтверждает Дормидонтов.

Эксперты отмечают, что особая ситуация складывается с частными объектами. Вот здесь как раз дома экономкласса сохраняют определенный уровень спроса, так как многие покупатели рассматривают возможность строительства не для постоянного проживания, а как дачу, ориентируясь на сокращение затрат.

Владимир Рогозин, куратор направления загородной недвижимости компании «Этажи», г. Владивосток: «Да, в этом году клиент хочет иметь в большей степени не дом для постоянного проживания, а комфортную и современную «дачу», как место, где можно отдохнуть и абстрагироваться от городской суеты.

Главный тренд – в снижении покупательского интереса к сегменту больших домовладений. Дома площадью более 120 кв. м покупать стало невыгодно как в разрезе их стоимости, так и с точки зрения полезной площади. Поэтому большинство клиентоориентированных девелоперов предпочитают строить более эргономичные планировки. В настоящее время на рынке ИЖС популярны «домокомплекты», модульные дома и простые материалы в строительстве и сборке.

«Если говорить в целом про ИЖС, падение спроса носит шоковый характер, – признается Алексей Дормидонтов. – Большинство потенциальных покупателей, которые планировали приобрести жилье, не успели реализовать свои намерения и теперь вынуждены пересматривать свои планы. Некоторые отказываются от покупки, другие переходят к долгосрочным стратегиям, например, к покупке земельных участков с последующим строительством».

В условиях высокой конкуренции, застройщики ИЖС сегодня применяют самые разнообразные маркетинговые инструменты для привлечения клиентов.

Денис Бредюк: «Наиболее популярными из них являются бонусные предложения, которые могут включать бесплатное подключение к инженерным коммуникациям, таким как водоснабжение и канализация. Также часто встречаются акции, при которых покупатели могут получить скидки на услуги при условии покупки участка или дома в определенный период. В некоторых случаях застройщики предлагают уникальные условия, например бесплатное проектирование индивидуального дома при заключении договора на строительство».

Алексей Дормидонтов: «Девелоперы вынуждены предлагать лучшие условия, даже если понимают, что прибыль будет околонулевой. Сейчас застройщики берутся за реализацию проектов с низкой рентабельностью, так как основным приоритетом становится обеспечение загрузки компаний и персонала».

Владимир Рогозин подтверждает, что клиент стал избирательнее и каждому сейчас нужно правильное выявление потребностей, 100%-ное внимание и максимальная заинтересованность в результате. «Те из застройщиков, кто это упускает – теряет покупателей», – говорит эксперт.

При этом в общем и целом стоимость объектов ИЖС растет.

«Прежде всего, высокий уровень инфляции приводит к удорожанию строительных материалов и земельных участков. В условиях увеличения цен на подключение коммуникаций, таких как электричество, значительная часть расходов ложится на плечи застройщиков, поскольку многие субсидии были отменены», – говорит Дормидонтов.

По прогнозам, в 2025 г. цены будут расти, однако темпы этого роста, вероятно, будут ниже уровня инфляции, полагают девелоперы.

«Это означает, что хотя цены не остановятся, их незначительное увеличение в условиях ускоряющейся инфляции может восприниматься как стабилизация или даже снижение реальной стоимости жилья», – объясняет Дормидонтов.

«Особенно сильно цены в ИЖС, как и в многоквартирной застройке, выросли в прошлом году. В 2025-м ситуация, на мой взгляд, изменилась», – добавляет Денис Бредюк.

Основной причиной роста цен, по мнению девелопера, было резкое увеличение стоимости рабочей силы, вызванное нехваткой квалифицированных специалистов. Застройщики серьезно повышали зарплаты, чтобы привлечь работников.

Денис Бредюк: «Однако в текущем году дефицит кадров практически исчез и на рынок труда поступает множество свободных рабочих, заинтересованных в трудоустройстве. Возможно, это связано с сокращениями, которые многие девелоперы ИЖС были вынуждены проводить из-за недостатка ликвидности проектов. В результате, полагаю, мы увидим некоторое снижение цен на объекты малоэтажного строительства в экономсегменте».

Алина Оларь, руководитель партнерского канала компании «Напарили»: «Удорожание строительных материалов, таких как цемент и металл, и рост зарплат строителей влияют на себестоимость строительства. Дальше будет только дороже. Поэтому, учитывая текущие тенденции, рекомендуется начинать строительство сейчас, пока цены не достигли своего пика. ИЖС привлекательно и с точки зрения инвестиций: готовый дом с участком можно не только выгодно продать, но и сдать в аренду. Выводы обусловлены стабильным ростом стоимости земельных участков, особенно вблизи Владивостока, которая, по прогнозам, к 2026 г. увеличится на 20-30%. Поэтому целесообразно обратить внимание на участки с перспективой развития, особенно вдоль новых трасс, поскольку они будут пользоваться повышенным спросом».