Vuelta la burra al trigo con la renta antigua al alquiler
El hombre es el único animal que tropieza dos veces en la misma piedra, frase que trae a colación el debate sobre la regulación del mercado de alquiler que se reaviva para tapar los malos resultados de la Ley de Vivienda que muestran, lo que muchos augurábamos, una aguda caída de la oferta y un fuerte aumento de precios.
Ahora, además del alquiler de habitaciones y de temporada, en algunos círculos políticos hay quien, como la burra, quiere volver a una situación ya superada en España y que trajo innumerables problemas al mercado inmobiliario como es la reintroducción de los contratos de renta antigua, es decir, contratos de alquiler indefinidos que pueden ser heredados por descendientes.
Si bien esta medida puede parecer una solución atractiva para proteger a los inquilinos, la experiencia muestra que acarrea consecuencias negativas significativas para el mercado inmobiliario y la economía en general.
Se trataba de contratos de alquiler indefinidos que, durante décadas, mantenían los alquileres congelados y las rentas bajas, incluso podían ser heredados de una generación a otra, lo cual venía muy bien a los inquilinos, que no tenían que pagar el precio de un mercado que estaba distorsionado pues tendía a congelar los precios con subidas muy ajustadas, a menudo muy por debajo del valor de mercado.
El resultado es que los propietarios, aparte de rentabilidad negativa, tenían altos desincentivos a invertir en el mantenimiento y mejora de sus inmuebles porque los ingresos que recibían apenas cubrían los gastos de comunidad, mucho menos otros gastos o inversiones no rentables.
Con el tiempo, esta situación llevó a tener un deterioro generalizado del parque inmobiliario, lo que afectaba a la estética urbana y a la calidad de vida de los inquilinos, con barrios enteros en declive.
Además, la perversión del sistema hacía que los inquilinos, con rentas tan bajas, no tuviesen incentivos a mudarse, incluso cuando ya no necesitaban el inmueble o cambiaban sus circunstancias personales. Igualmente, la herencia de los contratos de alquiler perpetuaba la desigualdad y la ineficiencia en el uso de la vivienda ya que los descendientes podían heredar contratos de alquiler extremadamente bajos, independientemente de su necesidad o situación financiera.
En ambos casos, generaba una baja rotación de inmuebles, lo que dificultaba el acceso de muchos jóvenes a su primera vivienda en alquiler.
Desde una perspectiva económica, los contratos de renta antigua tenían efectos adversos significativos pues los propietarios optaban por retirar sus propiedades del mercado de alquiler y venderlas, disminuyendo aún más la oferta de alquiler, lo que provoca un aumento en los precios de las pocas propiedades disponibles en el mercado libre, exacerbando la desigualdad y dificultando el acceso a la vivienda para las personas de menores ingresos.
Por otra parte, esta medida disuade la inversión en nuevas construcciones y reformas, lo que puede frenar el desarrollo urbano y limitar la modernización del parque de viviendas, afectando a la economía en su conjunto.
Ideológicamente, volver a los contratos de renta antigua puede parecer una solución atractiva a corto plazo para proteger a los inquilinos, pero económicamente, los peligros a largo plazo superan con creces los beneficios, al agudizar, aún más si cabe, la distorsión del mercado de alquiler con el impacto negativo en la economía, agravando la crisis de vivienda asequible.
Si algunos políticos, dedicaran la mitad del tiempo que dedican a ocurrencias ideológicas sin fundamento económico, lo dedicaran a promover leyes que acelerasen la construcción de viviendas y castigaran la okupación, otro gallo nos cantaría, pero eso hace desaparecer el problema con el que obtienen votos.
Como dijo un famoso científico, es una locura hacer lo mismo una y otra vez esperando resultados diferentes, de modo que las lecciones aprendidas del pasado en España son razones poderosas para reconsiderar esta medida para no volver a políticas fallidas y buscar soluciones que fomenten un mercado de alquiler justo y dinámico, que proteja tanto a inquilinos como a propietarios, y que promueva la inversión en viviendas de calidad.