Por qué los históricos precios de la vivienda no son sinónimo de otra burbuja inmobiliaria
Parece bastante obvio que el precio de la vivienda vive un "boom" similar al de la burbuja previa a la Gran Recesión de 2008. Pero lo que no lo parece tanto es que esa burbuja de precios sea aplicable al sector en su conjunto.
Según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, que sirven de fuente para las publicaciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio de la vivienda alcanzó en España en el cuarto trimestre de 2024 los 2.164 euros el metro cuadrado, lo que supone un aumento del 2,4% respecto al trimestre precedente y un nuevo máximo histórico.
El índice de precios de vivienda de ventas repetidas (IPVVR) de los Registradores marcó a finales del año pasado un moderado crecimiento trimestral del 1,71%, acumulando cinco trimestres consecutivos de subidas y alcanzando un nuevo máximo histórico, un 12,5% por encima de los niveles máximos de 2007, los años del "boom" inmobiliario y la burbuja que estalló después con la Gran Recesión.
Las ciudades en las que es más caro comprar una vivienda y cuyos precios están muy por encima de la media son San Sebastián (5.708 euros el metro cuadrado), Madrid (4.517 euros), Barcelona (4.483 euros), Palma (3.631 euros) y Bilbao (3.068 euros).
Factores diferenciales
A pesar de esta burbuja de precios que vive la vivienda, lo cierto es que el Banco de España no aprecia por ahora signos de que haya un burbuja global en el sector. La entidad que dirige José Luis Escrivá sitúa la tasa de esfuerzo teórico anual en carga hipotecaria en el 35,3% de los ingresos de una familia, frente al 36,8% de finales de 2023 y al 53,7% de 2008. Este indicador es uno de los más empleados y fiables para anticipar un posible riesgo de burbuja inmobiliaria.
Junto a la tasa de esfuerzo, hay otros dos indicadores que abonan que la situación es diferente a la vivida a finales de la primera década del siglo. El primero es el porcentaje de financiación que conceden de media los bancos a través de hipotecas respecto a lo tasado, el denominado en inglés «loan to value» (LTV). Este porcentaje se sitúa aproximadamente en el 61,5%, según datos del supervisor financiero. Además, el porcentaje de préstamos que superan el 80% del valor de tasación no superan el 7%.
Los préstamos superiores al 80% de LTV estuvieron en el germen del «crack» financiero de Wall Street que devino después en una profunda crisis económica mundial de la que todavía quedan cicatrices. El destape en Estados Unidos de miles de hipotecas imposibles de pagar por las facilidades dadas por la banca para concederlas a clientes poco solventes dejó a las entidades con un problema de morosidad que los reguladores atajaron por la vía del «loan to value» al 80%. Cuando llegó la crisis, las autoridades regulatorias entendieron que lo adecuado era fijarlo en ese porcentaje para evitar otra cascada de morosidad que pusieran en apuros al sistema financiero. Así, de casi un 18% de préstamos que superaban este límite en el año 2006 se pasó a poco más del 10% en 2009, aunque luego el porcentaje volvió a subir en 2013 para después iniciar una senda descendente que ahora se ha agudizado hasta rondar mínimos de las últimas dos décadas.
Hay un tercer elemento que, para los expertos, introduce estabilidad en el sector: las hipotecas a tipo fijo. A pesar de las bajadas que ha experimentado el euríbor en los últimos meses, los nuevos hipotecados se han decantado de forma mayoritaria por préstamos a tipo fijo para evitar posibles sobresaltos ante futuras subidas de tipos, lo que, sobre el papel, reduce los riesgos de impagos. A este respecto, y según el último Informe de la situación financiera de los hogares y las familias del Banco de España, las hipotecas fijas representaron el 62% del total de las firmadas en el segundo semestre de 2024 (hasta noviembre), frente al 44% en el mismo período de 2023. En las mixtas y en las variables esta proporción fue del 28% y del 10%, respectivamente, frente al 40% y al 16% registrados un año antes.