Créditos hipotecarios en alza: la baja de tasas dinamiza la compra de viviendas, ¿cómo varían los precios por distrito?

En un entorno marcado por una de las tasas de inflación más bajas del mundo (1,8%) y la progresiva reducción de la tasa de interés de referencia (4,75% en enero), el impacto de los créditos hipotecarios se hace cada vez más evidente.

Al cierre del 2024, la colocación de préstamos otorgados para la compra de viviendas registró un incremento del 5%, y alcanzó un saldo total de S/70.195 millones, según datos del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). En 2023, el crecimiento fue de 5,4% con S/66.890 millones y en 2022 alcanzó un pico de 8,0% con un saldo de S/57.864 millones. La tendencia es clara.

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“El crédito hipotecario viene creciendo de forma gradual y sostenida año a año. Cuando se dio la pandemia, el primer sector que se reactivó a los tres meses fue construcción y, por lo tanto, el crédito hipotecario”, indicó el economista Arturo García a La República.

En 2023 ocurrió algo similar. La recesión afectó a todos los sectores, siendo el rubro construcción uno de los que más crecieron luego de manera sostenida dentro del sistema de crédito financiero. De aquí, un porcentaje importante representan los créditos del Fondo Mivivienda.

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“Nuestro país tiene un déficit de viviendas propias y con la facilitad de crédito que hay en los últimos años, sobre todo la estabilidad económica del país, hace que el segmento de crédito hipotecario crezca de manera sostenida”, afianzó el experto.

Según datos preliminares de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI)que pudo conocer este diario, al cierre del 2024, las ventas de departamentos en Lima crecieron un 30% comparado con el año previo, al pasar de 16.502 a 21.467 unidades habitacionales.

Por otro lado, la absorción promedio mensual —medida que indica la rapidez con la que el mercado está “comprando” las viviendas disponibles— subió de 2,4% a 2,8%, cuatro puntos porcentuales más que avizoran una mayor demanda y un mercado más activo.

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En julio del 2020, en plena pandemia, el crédito hipotecario crecía a tasas de 8%, “más altas de lo normal porque venía de un proceso de reactivación”, enfatizó García; sin embargo, afirmó que la tasa natural para este segmento debe oscilar entre 4% y 5%, lo cual aun así es estable.

“Los demás segmentos de créditos como empresas, mypes o consumo no han crecido como lo está haciendo el hipotecario”, indicó.

Además, se trata de uno de menor riesgo, dado que una persona lo último que deja de pagar es su casa por temor al embargo. Por eso, es que tiene un mejor comportamiento de pago y menor morosidad. Expertos consideran que la colocación de créditos hipotecarios seguirá creciendo por cuatro razones: déficit de viviendas propias, la facilitad de créditos por la estabilidad de la economía, moneda fuerte y la inflación en el rango meta.

A contraparte, Giovanni García, analista independiente de mercados inmobiliarios, mira con mayor cautela las cifras al observar que, “si bien el número de créditos ha crecido, los reflejos en los ingresos por ventas en los mercados de la vivienda de primer uso aún no muestran más que el rebote del 2024 versus la caída del 2023”.

Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la ASEI, indicó que el desempeño del crédito hipotecario en 2024 es el resultado de una mejora en las condiciones económicas y laborales. “Este contexto, sumado a una tendencia a la baja en las tasas de interés, ha generado un entorno más favorable para la adquisición de vivienda, dinamizando el sector inmobiliario”, apuntó.

Arturo García consideró que hay perspectiva al alza en cuanto a colocación de viviendas. “Son buenas tasas de crecimiento y deben mantenerse”, indicó.

Dado que la inflación se ha venido desacelerando desde el 2023 y el BCRP ha ido bajando la tasa de referencia, esto ya se ha trasladado en el segmento hipotecario. En otras palabras, “más personas pueden acceder a pagar la cuota de su crédito”.

Por eso consideró que para las personas que quieran acceder a un préstamo hipotecario, este es el escenario ideal y no esperar a que la tasa baje, en medio de factores a considerar, como ser sujetos de crédito, tener estabilidad de los ingresos y encontrar la vivienda adecuada. “Si la tasa de interés sigue bajando, otro banco le podrá comprar la deuda a esa tasa menor”, señaló.

Si revisamos el historial de los últimos dos años de la tasa rectora del BCRP, que rige los créditos que ofrecen los bancos, esta se ha reducido de 7,75 a 4,75; es decir, tres puntos porcentuales.

“Mueves un punto menos e impacta directamente en favorecer la compra de un departamento porque hay muchos miles de dólares y también muchos años”, expresó a este diario Cinthia Pasache, gerente comercial de Best Place to Live.

En enero del 2023, cuando la tasa de interés de referencia volaba en 7,7%, la de créditos hipotecarios bordeaba el 10% (ver cuadro 2). En la mitad de 2024, con una reducción más pronunciada de la tasa rectora a 5,2%, la de préstamos para vivienda bajó a 8,4%. A la fecha, según el dato de enero, esta se ubica en 8,2%.

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Precios de viviendas

De acuerdo con el último índice del mercado inmobiliario de Urbania, el precio del metro cuadrado en Lima es de S/6.744 (ver cuadro 1), lo que implica un incremento anual de 1,5% al cierre del 2024. Así, adquirir un departamento en la capital con 60 metros cuadrados, dos habitaciones y un estacionamiento, el precio está alrededor de S/418.649. Por otro lado, si se requiere más amplitud, un departamento de 100 m2 con tres dormitorios y un estacionamiento se ubica en S/651.005.

En el último año, los distritos que más se encarecieron fueron La Victoria, San Juan de Miraflores, Lince, Cercado de Lima, Chorrillos, Magdalena del Mar y San Miguel. El precio del metro cuadrado más caro está en Barranco, le siguen San Isidro, Miraflores, Lince, San Borja, Jesús María y Surco. En contraste, los más económicos se ubican en las periferias como Ate Vitarte, Bellavista, La Perla, San Juan de Miraflores, Los Olivos, Callao y San Martín de Porres.

Sin embargo, al adquirir un inmueble, se deben analizar factores que excedan el precio. Por eso, Cinthia Pasache enfatiza en la importancia de que una inmobiliaria esté certificada; es decir, que goce de buenos indicadores en gestión comercial, entrega, posventa, departamento o producto, proyecto y áreas comunes.

“De 200 inmobiliarias, hemos evaluado a 41. De esta cantidad, hay 21 certificadas; es decir, solo el 50% sale con nota aprobatoria”, finalizó.

Impulso de créditos Mivivienda

El crédito Mivivienda permite financiar la compra de inmuebles terminados, en construcción o en proyecto, cuyo valor oscile entre los S/67.400 y S/355.100.

Según datos analizados por este diario, el Fondo Mivivienda reportó que, al cierre del 2024, se desembolsaron un total de 9.347 créditos con un monto total de S/1.697 millones.

Ello se viabiliza a través del Bono del Buen Pagador, que es un subsidio económico que el Estado otorga a las personas, el cual sirve para incrementar la cuota inicial y obtener un préstamo menor.
Por ejemplo, para una vivienda superior a los S/100.000, las personas pueden recibir un bono de hasta S/25.800.

“Estas señales de respaldo al sector refuerzan el compromiso con la reducción de brechas sociales y el acceso a vivienda de calidad para más familias”, señalan desde ASEI.